Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2009 по делу n А55-11260/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

21 декабря 2009 года                                                                              Дело № А55-11260/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

от истца – Метальников И.А., доверенность № 0010/436-д от 25.10.2007 г.,

от ответчика – Пенкин А.Н., решение №01/04 от 11.02.2004 г., Ломако В.В., доверенность б/н от 19.03.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №2 апелляционную жалобу                           ОАО «АВТОВАЗ» на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2009 года по делу № А55-11260/2009 (судья Плотникова Н.Ю.)

по иску ЗАО «Тольятти Авто-газ», г.Тольятти, Самарская область,

к ОАО «АВТОВАЗ»,  г.Тольятти, Самарская область,

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

         ЗАО «Тольятти Авто-газ» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО «АВТОВАЗ» о возмещении стоимости капитального ремонта в сумме  5389000 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2009 года  исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 3078902,11 руб. в счет возмещения стоимости капитального ремонта и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21964,82 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значения для дела, неправильно применил нормы материального права.  По мнению заявителя  жалобы, истец был осведомлен о том, что согласно п.4 Соглашения в выкупную цену помещения включена  также стоимость ремонта. Кроме этого, истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный п.7.1 договора купли-продажи помещений от 02.12.2008 г.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО «АВТОВАЗ» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 159,60 кв.м., 1 этаж: комнаты 30-43, расположенные по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.70 лет Октября, 51, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

18.05.2005 г. уполномоченными представителями сторон с участием представителя ООО «ПолимерСтрой» подписан акт осмотра нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Тольятти, ул.70 лет Октября, 51 (1 этаж), которым установлено, что в помещении требуется проведение капитального ремонта (л.д.6). При этом в акте указано, что арендатор производит ремонт арендуемого помещения, а стоимость ремонта возмещается за счет арендных платежей либо зачитывается в выкупной стоимости помещения. Способ зачета оговаривается сторонами дополнительно. Акт утвержден дирекцией по быту и социальным вопросам ОАО «АВТОВАЗ».

Кроме этого, с арендодателем согласовано выполнение перепланировки, что подтверждается письмом от 22.07.2005 г. (т.1 л.д.8).

30.05.2005 г. между ЗАО «Тольятти Авто-газ» и ОАО «АВТОВАЗ» заключен договор № 5511 на аренду нежилых помещений площадью 146,4 кв.м., расположенных по адресу: г.Тольятти, ул.70 лет Октября, 51, 1 этаж (согласно Приложению №1 - план-схема)  (т.2 л.д.14-17.

Истцом представлены платежные поручения (май-июль 2005 года), договор подряда, локальный ресурсный сметный расчет, справка о стоимости выполненных работ и затрат, согласно которым истцом произведены и оплачены работы по капитальному ремонту помещения на сумму 3557702,11 руб. (т.1 л.д.124-142).

Актом № 14 о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения, утвержденного председателем межведомственной комиссии городского округа, подтверждено, что ремонтно-строительные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения выполнены в соответствии с проектом переустройства и (или) перепланировки, соблюдены нормы пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, строительные нормы и правила (т.1 л.д.9).

11.05.2006 г. между ЗАО «Тольятти Авто-газ» и ОАО «АВТОВАЗ» заключен договор № 3253 на аренду нежилых помещений площадью 159,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Тольятти, ул.70 лет Октября, 51, 1 этаж (согласно приложению №1 (план-схема)  (т.1 л.д.78-84).

Пунктом 1.4. договора определено, что помещения находятся в фактическом пользовании арендатора с 01 января 2006 года. Срок аренды установлен с 01 января 2006 года по 30 декабря 2006 года.

Арендная плата в месяц составляет 54101,69 руб. с НДС  63840 руб.

14.02.2007 г. между ЗАО «Тольятти Авто-газ» и ОАО «АВТОВАЗ» заключен договор № 16675 на аренду нежилых помещений площадью 159,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Тольятти, ул.70 лет Октября, 51, 1 этаж.

Сумма ежемесячного платежа согласно подписанному сторонами протоколу разногласий составила 23940 рублей.

Соглашением от 13 декабря 2007 года, подписанным сторонами, установлено, что арендатором в помещении выполнен капитальный ремонт с согласия арендодателя на сумму 3557702 рубля 11 копеек. ОАО «АВТОВАЗ» обязалось в 2007 году компенсировать часть понесенных арендатором затрат в счет арендных платежей за 2007 год в сумме 478800 рублей (арендная ставка уменьшена с 400 руб. за 1 кв.м. до 150 руб. за 1 кв.м.).

Соглашением также определено, что в 2008 году компенсация будет произведена путем уменьшения стоимости арендной платы с 410 рублей за 1 кв.м. до 150 рублей за 1 кв.м.

Пунктом 4 Соглашения ответчик обязался реализовать истцу помещения по рыночной стоимости за вычетом некомпенсированной части затрат в арендной плате за 2007-2008 годы, понесенные стороной на проведение капитального ремонта.

28.05.2008 г. между сторонами заключен договор №52363 на аренду нежилых помещений площадью 159,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Тольятти, ул.70 лет Октября, 51, 1 этаж (т.2 л.д.68-74). При этом на договоре сделана отметка, что он заключен без протокола разногласий. Сумма ежемесячного платежа составила согласно договору 65436 руб.

Согласно акту сверки и платежному поручению, арендная плата по договору аренды внесена ответчиком за период с июля по декабрь 2008 года в сумме 392616 рублей (т.1 л.д.122-123). Внесение арендной платы за предшествующие периоды аренды подтверждены материалами дела (т.2 л.д.20-40).

02.12.2008 г. между ОАО «АВТОВАЗ» и ЗАО «Тольятти Авто-газ» заключен договор купли-продажи нежилого помещения на 1 этаже, состоящее из комнат №30-43, общей площадью 159,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Тольятти, ул.70 лет Октября, дом 51.

Цена помещения определена в сумме 5266800 рублей. При этом пунктом 2.3. договора предусмотрено, что наличие встречных требований не является основанием для покупателя по проведению безакцептных зачетов с продавцом.

Однако ответчиком затраты на ремонт помещения до настоящего времени не выплачены.  Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции правильно применил нормы материального (ст.ст.309,310, 623 ГК РФ) и процессуального права.

Согласно ст.ст.309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства  не допускается.

По мнению истца, в договоре купли-продажи при определении цены договора не учтена некомпенсированная часть расходов на капитальный ремонт в сумме 3078902,11 рублей.         Согласно отчету об оценке от 15.05.2009 г. рыночная стоимость некомпенсированных затрат на ремонт объекта недвижимости составляет 5388713 рублей или округленно 5389000 рублей (т.1 л.д.14-49).

Ответчик, напротив, ссылается на то, что цена договора купли-продажи определена за минусом некомпенсированной части затрат.

Вместе с этим, ответчик не представил доказательства того, что цена объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, определена с учетом затрат, произведенных истцом. Это не следует ни из текста договора, ни из других доказательств. Отчет об оценке продаваемого объекта недвижимости, как пояснил представитель ответчика, не проводился. Цена определялась путем переговоров.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, ответчик обязан оплатить истцу стоимость ремонтных работ, некомпенсированных путем уменьшения арендной платы, а именно в сумме 3078902,11 рублей.

Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора  является несостоятельным.

Согласно п. 6 соглашения от 13.12.2007 г. все споры и разногласия, которые могут возникнуть из Соглашения, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров. В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров, они подлежат разрешению в судебном порядке.

Исходя из буквального толкования данного условия Соглашения, суд приходит к выводу, что в нем отсутствует четкая запись об установлении обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Ссылка в  апелляционной жалобе на нарушение п.7.1 договора купли-продажи не может быть принята судом во внимание, поскольку данный договор не является предметом спора. Кроме этого, законом досудебный порядок урегулирования данной категории спора не предусмотрен.

Другие доводы апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2009 года по делу №А55-11260/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                               Е.Г. Демина

С.Ш. Романенко