Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010 по делу n А55-34664/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

08 апреля 2010 года                                                                                Дело № А55-34664/2009

г. Самара      

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

до перерыва, после перерыва:

от истца – представитель Октябрьская Е.С., доверенность №405 от 02.02.2010г.,

от ответчика – представитель Осипова Л.В., доверенность №159 от 12.01.2010г.,                                          

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом г.о. Самара, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2010 года по делу №А55-34664/2009,

(судья Веремей Л.Н.)

по иску Департамента управления имуществом г.о. Самара, г. Самара,

к ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания», г. Самара,

о взыскании суммы,

                                                            УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Самарской области к ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания» о взыскании (с учетом уточнения) 64994,49руб., в том числе 56375,51руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 года по 09.06.2008 года, 8618,98руб. пени, начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 24.07.2006 г.  по 09.06.2008 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2010г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права.

   Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применен закон. По мнению заявителя, до момента государственной регистрации права собственности, собственником помещения являлось муниципальное образование в лице Департамента, который вправе требовать соблюдения условий договора аренды до момента его прекращения и внесения арендной платы на основании ст.622 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика не согласился с апелляционной жалобой по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 30.03.2010г. в судебном заседании объявлялся перерыв до 06.04.2010г., после перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд делает вывод о том, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.07.2006г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) (в настоящее время Департамент управления имуществом городского округа Самара) и ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания» (арендатор) заключен  договор №004704А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары (л.д.4-7), с приложениями (л.д.8-10). Согласно договору арендодатель  предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение литера «К», расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул.Молодогвардейская, дом № 207, в целях размещения диспетчерского пункта, включающее в себя комнаты № 14-й этаж: 40,41,42,43,44 общей площадью 36,30 кв.м.

     Согласно п.2.1 срок действия договора установлен с момента его подписания сторонами и условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01.01.2006 года.

     По акту передачи от 01.01.2006 года  (л.д.11,12) объект аренды передан арендатору.

     В соответствии с п.4.3 договора арендная плата вносится арендатором   не позднее 10 числа  текущего месяца.

     Согласно п.4.2 договора размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением и опубликованием в СМИ.

     За просрочку платежа согласно п.5.2.2 договора арендатор уплачивает арендодателю  пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

     16.01.2007г. истец направил в адрес ответчика №15-07-04/800 (л.д.44) уведомление  об изменении размера арендной платы, которая с 01.02.2007г. составила  13650,43руб.

     21.12.2007г. на основании Устава городского округа Самара и протокола от 18.12.2007г. № 90 заседания комиссии по подведению итогов аукциона 18.12.2007г. с ответчиком заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда (л.д.28-30). Согласно договору  купли-продажи  истец продал, а покупатель (ответчик) купил нежилое помещение.

    По акту приема-передачи от 27.12.2007г. (л.д.31) нежилое помещение площадью 36,30кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, дом № 207, (14-й этаж, комнаты № 40-44) передано ответчику.

    Право собственности ответчика на указанное нежилое помещение зарегистрировано 09.06.2008г. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.06.2008г. (л.д.92).

     Договорные отношения по аренде между сторонами, как полагает истец,  прекращены 09.06.2009г., в связи с погашением права муниципальной собственности на арендуемый объект. До государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение ответчик,  по мнению истца, обязан вносить арендную плату за пользование спорным нежилым помещением.

    Однако, обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком  за период с 01.01.2008г. по 09.06.2008г. не исполнены. В связи с этим, претензией от 12.10.2009г. №15-07-11/75732 (л.д.21) истец предложил ответчику оплатить образовавшийся долг по арендной плате, а также пени, начисленные за просрочку платежа. Однако, предложения  истца оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

    Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

    Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации  не допускается.

    В соответствии с ч.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

    Частью 1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор признается заключенным  в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта.

    Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений №004704А от 12.07.2006г. нежилое помещение передано ответчику за плату во временное пользование, а по договору купли-продажи - в собственность. Таким образом, с  момента заключения договора купли-продажи нежилого фонда  от 21.12.2007г. отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 12.07.2006г. №004704А  с тем же имуществом прекратились.

    Согласно п. 4.1 договора купли-продажи договор вступает в силу с момента его подписания и становится обязательным для сторон с 21.12.2007г.,  поэтому с момента заключения договора купли-продажи нежилого фонда договор аренды прекратил свое действие и арендная плата за пользование нежилым помещением с этого момента взысканию не подлежит.

    Исходя из смысла ст.ст.425,433 ГК РФ договор купли-продажи объекта нежилого фонда  от  21.12.2007г. №1318 вступает в силу и становится обязательным  для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям,  то есть с момента его заключения. Поскольку в силу ст.ст.130,131,551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю, а не регистрация самого договора. Государственная регистрация договора купли-продажи объектов недвижимости законом не предусмотрена. До регистрации права собственности на объект недвижимости сделка является заключенной.

    Спорное нежилое помещение ответчиком оплачено в соответствии с условиями договора купли-продажи нежилого фонда, что подтверждается платежным поручением № 28794 от 06.12.2007г. (л.д.33). Согласно акту приема-передачи от 27.12.2007г. (л.д.31) покупатель принял объект недвижимости в собственность. Соответствующих доказательств о неисполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи истцом в материалы дела не представлено на дату судебного разбирательства.

      Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Поскольку спорное помещение по договору купли-продажи № 1318 от 21.12.2007г. истцом было отчуждено (л.д.28), а 27.12.2007г. передано покупателю по акту приема-передачи (л.д.31), суд первой инстанции, с учетом приведенных разъяснений, пришел к обоснованному выводу о том, что с этого времени Департамент утратил право распоряжаться данным имуществом. В связи с этим обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период после указанной даты, а также о взыскании пени.

При таких обстоятельствах факт государственной регистрации перехода права собственности 11 июня 2008 года правового значения для отношений сторон спора не имеет. Поскольку уже с момента подписания нового договора купли-продажи ответчик стал законным владельцем нежилых помещений с учетом положений пункта 2 статьи 433 и пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то договор считается заключенным с этого момента (сто также указано в договоре купли-продажи). В связи с этим доводы апелляционной жалобы о том, что до момента государственной регистрации права собственности собственником имущества остается продавец, отклоняются.

Кроме этого, в соответствии со ст. 217, с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

Арбитражным судом первой инстанции установлено, что помещения приобретены  по договору купли-продажи. В силу п. 1 ст. 209 Кодекса права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В соответствии со ст. 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, истец после продажи помещений перестал быть его собственником, а также лицом, имеющим право сдавать его в аренду.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу ч. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям Президиума ВАС РФ, изложенным в п. 3 Информационного письма N 21 от 13.11.1997 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», согласно которым договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ.

С учетом изложенного является правильным вывод суда о том, что взимание арендной платы за период после подписания договора купли-продажи помещения необоснованно. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

    Ссылка в апелляционной жалобе на судебную практику в частности на постановление от 31.08.2009г. по делу № А55-12393/2009 суд не может принять во внимание, поскольку к данному спору отношения не имеет.    

   Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебная коллегия приходит