Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу n А49-9435/2009. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

15 апреля 2010 года                                                                                   Дело № А49-9435/2009

г. Самара      

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей  Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания  Напреенко И.В. с участием:

до перерыва:

от истца – представитель Салдаев Р.А., доверенность №9/608 от 25.08.2009г.,

от ответчика – представитель Дорофеева А.А., доверенность от 24.12.2009г.,

от третьего лица – представитель Уральская И.И., доверенность от 17.04.2009г.,

после перерыва:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – представитель Дорофеева А.А., доверенность от 24.12.2009г.,

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу ООО «Новая городская аптека», г. Пенза, на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 января 2010 года по делу №А49-9435/2009 (судья: Захарова Н.М.),

по иску управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы,

к ООО «Новая городская аптека», г. Пенза,

при участии третьего лица – муниципальное учреждение здравоохранения «Городские аптеки», г. Пенза,

о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям  администрации г. Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новая городская аптека» г. Пенза, о расторжении договора аренды части здания № 406к от 19.05.2004г., находящейся по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, 35, кадастровый номер 58:29:03 003 001:0020, общей площадью 83,8 кв.м., и об обязании ответчика возвратить арендодателю арендуемое помещение по акту приема- передачи.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 января 2010 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 83,8 кв.м. №406к от 19.05.2004г., заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом  города Пензы, муниципальным учреждением «Аптека №4» и ООО «Новая городская аптека». Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Новая городская аптека» г. Пенза, возвратить по акту Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы нежилое помещение под номером 31 площадью 83,8 кв.м., расположенное в лит. А1 на первом этаже жилого дома по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, дом 35. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Новая городская аптека», г. Пенза, в доход федерального бюджета госпошлины в сумме 4000 руб.00 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования в части расторжения договора аренды оставить без рассмотрения, ссылаясь на нарушение норм процессуального права.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд необоснованно признал акт обследования нежилого помещения и свидетельские показания Зверуновой Л.К., Чучковой Л.В. и Сатыровой Л.А. допустимым доказательствами по делу. Так же заявитель считает, что судом нарушены положения п.2 ст.148 АПК РФ, так как истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.   

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца и третьего лица с апелляционной жалобой не согласились, по доводам, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда 01.04.2010г. в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 08.04.2010г. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет-сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав представителей сторон и третьего лица, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд делает вывод о том, что обжалуемое решение подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, и оставляет иск в части расторжения договора аренды без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, 19.05.2004г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, (арендодатель), МУ «Аптека №4» (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новая городская аптека» г. Пенза, (арендатор), оформлен договор аренды №406к со сроком действия с 19.05.2004 г. по 19.05.2029 г. (т.1, л.д. 10-11). Государственную регистрацию договор аренды прошел 28 июня 2004г. В последующем права и обязанности Комитета по управлению муниципальным имуществом переданы управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, что подтверждено решением Пензенской городской думы от 29.05.2009 г. №55-6/5. МУ  «Аптека №4» преобразована в филиал МУЗ «Городские аптеки».

По условиям договора ответчику в аренду передана часть здания площадью 150,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, 35.

Согласно Приложению №1 к договору арендуемые помещения указаны на схеме в виде помещении №31, 52, 53 (т.1, л.д.12). 19.05.2004г. по акту приема-сдачи, арендованное помещение площадью 165,4 кв.м. передано ответчику (т.1, л.д. 14). 

Дополнительным соглашением от 12.07.2004г. сторонами уменьшена площадь арендуемых помещений до 83,8 кв.м., а так же уменьшен размер арендной платы (т.1, л.д. 15). По акту приема-передачи от 12.07.2004г. ответчику в пользование передано помещение площадью 83,8 кв.м. (т.1, л.д. 17).

22.06.2009г. сотрудником Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, с участием зав. аптекой ООО «Новая городская аптека» Бас М.И. проведено обследование нежилого помещения, расположенного по адресу:  г. Пенза, пр. Строителей, 35, по итогам которого составлен акт обследования нежилого помещения, арендуемого ответчиком по договору № 406к от 19.05.2004 г.

В ходе проверки установлено, что ООО «Новая городская аптека» фактически пользуется помещением общей площадью 170, 5 кв.м., тогда как по договору аренды ООО «Новая городская аптека» в этот период предоставлено в пользование помещение площадью 83, 8 кв.м.

Судом первой инстанции установлено, что на момент составления акта Бас М.И. работала заведующей аптекой. Исходя из содержания обязанностей заведующего аптекой, арбитражный суд пришел к выводу о том, что Бас М.И. осведомлена о помещениях, которые фактически ООО «Новая городская аптека» занимались, и для каких целей они использовались.

В суде первой инстанции допрашивались свидетели Зверунова Л.К., Сатырова Л.А., Чучкова Л.В., которые пояснили, что в помещении ассистентской они, как фармацевты ООО «Новая городская аптека», готовили лекарства по рецептам, а в помещении материальной, хранились материалы для приготовления лекарств, и что летом 2009 года помещения ассистентской и материальной, возвращены  МУЗ «Городские аптеки».

20 июля 2009 г. представителями арендодателя, балансодержателя и Шестопалова И.В., директора ООО «Новая городская аптека», составлен акт обследования части здания,  в котором отражено, что арендуется нежилое помещение площадью 83,8 кв.м. Отражено также, что на момент проверки арендатор освободил площади по пр. Строителей 35, самовольно занятые, а балансодержатель помещения принял.

19.08.2009г. сотрудником Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, с участием представителей балансодержателя МУЗ «Городские аптеки», зав. аптекой ООО «Новая городская аптека» Бас М.И., проведено обследование нежилого помещения, арендуемого согласно договору №406к от 19.05.2004г., расположенного по адресу: г.Пенза, пр. Строителей, 35., по итогам которого составлен акт обследования  нежилого помещения. В ходе проверки установлено, что арендатором - ООО «Новая городская аптека», в торговом зале заложены арочные проемы между помещением торгового зала и помещениями №52, 53. Со стороны ООО «Новая городская аптека» представителем Бас М.И. акт обследования не подписан.

Истец считает, что, заложив арочные проемы, ответчик изменил функциональные возможности использования помещений №№31, 52, 53., и считает их перепланировкой. К тому же изменение функциональных возможностей использования помещений не было согласовано с арендодателем.

Истец просит досрочно расторгнуть договор, так как ответчиком существенно нарушены условия договора аренды муниципального имущества.

В связи с этим, 21 августа 2009 года истцом в адрес ответчика направлена претензия №7/586, в  которой   ответчику   предложено   прекратить  арендные  отношения досрочно в связи с допущенными нарушениями условий договора и возвратить имущество до 28.09.2009 г. (т.1, л.д. 7). В ответ на претензию №7/586 от 21.08.2009г. ООО «Новая городская аптека» сообщило, что считает требование сдать занимаемое жилое помещение преждевременным и необоснованным, просило разъяснить на каком основании была рассчитана сумма убытков, с просьбой приложить подтверждающие документы (т.1, л.д. 45).    

Так как требование истца ответчиком не исполнено, это послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, ошибочно пришел к выводу о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Сторонами в разделе 9 договора аренды предусмотрено, что уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 20 дней до расторжения договора.

Порядок расторжения договора предусмотрен пунктом 2 статьей 452 Гражданского   кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить пли расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в приложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии -  в тридцатидневный срок.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель может требовать расторжении договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик факт получения претензии не отрицал, однако требование о досрочном расторжении договора аренды в претензии истца от 21.08.2009г. не содержалось.

Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии со ст. 452, 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском должен был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предупреждение о расторжении договора.

В нарушение указанных норм истцом не представлено доказательств направления ответчику до обращения в суд предупреждения об устранении нарушений посредством демонтажа закладки двух арочных проемов с установлением для этого конкретного разумного срока, а затем, если арендатор не исполнит обязательства по договору – предупреждения о расторжении договора.

Предъявляя требование о досрочном расторжении договора аренды, истец не представил и доказательств о направлении ответчику предложения о его расторжении вследствие отказа устранить нарушения в разумный срок, где в качестве основания для расторжения договора должно быть указано именно нарушение п. 5.1.14 договора аренды.

Ссылка истца на претензию от 21.08.2009г. суд не может принять во внимание, поскольку в нарушение ст. 452, 619 ГК РФ арендодатель не установил разумный срок арендатору для устранения выявленных существенных нарушений  договора.  

Таким образом, истцом не были соблюдены требования п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ, то есть досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, поэтому исковое заявление в части расторжения договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, и, следовательно, в удовлетворении требования в части возврата арендуемого имущества, следует отказать.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь п.4 части 1 статьи 270, п.3 ст. 269 Кодекса отменяет решение суда первой инстанции как принятое с нарушением норм процессуального права и оставляет иск без рассмотрения.  

Согласно ст. 333.40 Главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная государственная пошлина