Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А55-35237/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

12 июля 2010 года                                                                              Дело № А55-35237/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  12 июля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – Кирдянова М.А., доверенность от 15.10.2009 г. № 3-49/94,

от общества с ограниченной ответственностью «Поиск» – Морозов Э.Г., паспорт 36 01 815722,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 марта 2010 года по делу № А55-35237/2009 (судья Чайников В.А.)

по заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Поиск», г. Самара,

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее – заявитель, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Поиск» о  взыскании 3 433 446 руб. 69 коп., в том числе 1 510 781 руб. 77 коп. основной задолженности по арендной плате, 1 922 664 руб. 92 коп. пени за просрочку арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2010 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поиск» в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 419 249 руб. 40 коп., в том числе 269 249 руб. 40 коп.  задолженности, 150 000 руб. пени, в остальной части иска отказал.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.     

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу.

При отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета 10 428 руб. 20 коп. в месяц.

Истцом пропущен срок исковой давности за период с 01.07.2006 г. по 18.11.2006 г.

Суд посчитал возможным применить правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму подлежащей уплате пени до 150000 руб., поскольку заявленный истцом размер пеней - 0,3%, то есть 108% годовых явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, поскольку многократно превышает установленный ЦБ РФ размер банковского процента.

Не согласившись с выводами суда, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что пункт 1 статьи 453 ГК РФ дословно звучит следующим образом: «При изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде». Это значит, что обязательства, принятые на себя Министерством и ООО «Поиск» по договору аренды № 024658з, в случае изменения договора не прекращаются, но изменяются.

Истолковывая данное положение законодательства применительно к рассматриваемой ситуации, можно сказать, что положение п.3 ст.453 ГК РФ является диспозитивным и позволяет участникам гражданских правоотношений соглашением предусмотреть, что обязательства сторон по договору считаются изменёнными не с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а с другого момента.

В частности, пунктом 4.3 договора установлено, что новая величина арендной платы устанавливается с момента, определённого соответствующим нормативным актом.

В соответствии с нормами ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (их возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение) и сделки с ним, но не изменения к договору.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. № 12404/09 указано, что «поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.».

Дело откладывалось с 02 июля 2010 года, в связи с уходом в очередной отпуск согласно ст.18 АПК РФ была произведена замена судьи Бажана П.В. на судью Засыпкину Т.С. После замены судьи согласно положениям указанной статьи дело рассмотрено сначала.

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО «Поиск» считает решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

18.10.2005 г. на основании постановления главы города Самары от 13.07.2005 года № 1896 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) и ООО «Поиск» (арендатор) заключен договор № 024658з на аренду земельного участка, площадью 3297,50 кв.м., кадастровый номер 63:01:07 14 001:0041, находящийся по адресу: г.Самара, Промышленный район, ул.Ново-Вокзальная/ул.Фадеева, под строительство (л.д.7-10).     

Срок действия договора установлен до 12 июля 2008 года. Согласно п. 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 13.07.2005г.     

В соответствии с приложением №3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен в сумме 10428,20 руб. в месяц.     

23.01.2006г. договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.     

Согласно Постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 года № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» с 01 июля 2006 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г.о. Самара для целей строительства переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.     

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара (далее - Комитет) в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.     

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (далее - Методика).     

Пунктами 4.3, 5.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменения размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».     

В связи с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74 в указанном печатном издании 28.11.2006 года опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей.

Суд сделал правильный вывод, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, поскольку в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы.     

Так, в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самара, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики,  утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. ст. 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.     

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.     

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.     

Истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.     

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Указанный вывод не противоречит позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.01.2009 г. № 11680/08.

Доводы подателя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд считает неосновательными в связи со следующим.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из положений договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации, Саратовской области, администрации г. Саратова.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы.

Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике – Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №ВАС-2449/10 от 09.03.2010 г., Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2010 г. №ВАС-4448/10, постановления Федерального суда Поволжского округа от 16.11.2009 г. по делу № А12-5006/2009, от 24.03.2010 г. по делу № А57-6073/2009, от 17.09.2009 г. по делу № А12-8284/2009, от 22.03.2010 г. по делу № А65-20835/2009.

С учетом изложенного суд правильно указал в решении, что при отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета 10 428 руб. 20 коп. в месяц и с учетом пропуска истцом срока исковой давности за период с 01.07.2006 г. по 18.11.2006 г., наличия соответствующего заявления ответчика, а также применения положений ст. 333 ГК РФ в отношении пени, суд правильно частично удовлетворил заявленные требования, оснований для отмены решения суда не имеется.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №12404/04 от 02.02.2010 г. является неосновательной, поскольку в указанном деле сделан вывод по иску о внесении изменений в договор аренды в судебном порядке, а не по спору о взыскании арендной платы на основании заключенного договора аренды.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 марта 2010 года по делу               № А55-35237/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 Е.М. Рогалева

Судьи                                                                                                                Т.С. Засыпкина

В.В. Кузнецов