Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 по делу n А55-37627/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

21 июля 2010 года                                                                            Дело № А55-37627/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от истца – Бисярина Н.И., доверенность от 07 октября 2009 г. № 3-49/89;

от общества с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» – Кучер И.В., доверенность от 12 апреля 2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 марта 2010 г.

по делу № А55-37627/2009 (судья Чайников В.А.),

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест», г. Самара,

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» о взыскании 3 542 778 руб. 85 коп., из них 995 616 руб. 98 коп. сумма основной задолженности по арендной плате за период с 10 апреля 2007 г. по 29 декабря 2008 г., 2 547 161 руб. 87 коп. сумма пени за период просрочки оплаты с 11 июля 2006 г. по 29 декабря 2008 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от  22 марта 2010 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 210 руб. 58 коп. пени, в остальной части иска отказал.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.     

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу.

При отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета 8 410 руб. 12 коп. в месяц.

Не согласившись с выводами суда, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с нормами ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (их возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение) и сделки с ним, но не изменения к договору.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное.

В частности, п. 4.3 договора установлено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землёй.

Таким образом, данное положение договора позволяло арендодателю устанавливать новый размер арендной платы не путём заключения соглашения с арендатором, а в одностороннем порядке.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 г. № 12404/09 указано, что «поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.».

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО фирма «Маяк-Стройинвест» считает решение суда законным и обоснованным.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным апелляционным судом в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверена законность и обоснованность решения в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

30 сентября 2005 г. на основании постановлений главы города Самары от 20 декабря 2004 г. № 4916 и от 31 марта 2005 г. № 296 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО фирма «Маяк-Стройинвест» (арендатор) заключен договор № 024806з на аренду земельного участка, площадью 1393,00 кв.м., кадастровый номер 63:01:05 07 003:0003, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова, под строительство и организацию строительных площадок (л.д. 6-9).

Срок действия договора установлен до 19 декабря 2009 г. Согласно п. 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 30 декабря 2004 г.

В соответствии с приложением № 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен в сумме 8 410,12 руб. в месяц.

04 июля 2006 г. договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» с 01 июля 2006 г полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г.о. Самара для целей строительства переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (далее - Методика).

Пунктами 4.3, 5.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».

В связи с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, в указанном печатном издании 28 ноября 2006 г. опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, поскольку в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы.

Так, в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденная постановлением главы города Самара от 26 ноября 2003 г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики,  утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст.ст. 130, 131, 164, 609 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ изменения к этому договору не вступили в силу.

Указанный вывод не противоречит позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27 января 2009 г. № 11680/08.

Доводы подателя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд считает неосновательными в связи со следующим.

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы.

Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике – Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №ВАС-2449/10 от 09.03.2010 г., Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2010 г. №ВАС-4448/10, постановления Федерального суда Поволжского округа от 16.11.2009 г. по делу № А12-5006/2009, от 24.03.2010 г. по делу № А57-6073/2009, от 17.09.2009 г. по делу № А12-8284/2009, от 22.03.2010 г. по делу № А65-20835/2009.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно указал в решении, что при отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета  8 410 руб. 12 коп.  в месяц.

Принимая во внимание, что за период с июля 2006 г. по декабрь 2008 г. ответчиком уплачена арендная плата в размере 853 980 руб. 49 коп., тогда как из согласованного размера за указанный период подлежала уплате в размере 252 303 руб. 60 коп., то у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за спорный период.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 г. № 12404/04 является несостоятельной, поскольку в указанном деле сделан вывод по иску о внесении изменений в договор аренды в судебном порядке, а не по спору о взыскании арендной платы на основании заключенного договора аренды.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 марта 2010 г. по делу № А55-37627/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                Т.С. Засыпкина

Судьи                                                                                                               Е.М. Рогалева

С.Т. Холодная