Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу n А49-11712/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

29 июля 2010 года                                                                                   Дело №А49-11712/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Быковой А.А.,

с участием:

от истца – Лебедева В.В., представитель (доверенность от 20.07.2010 г.);

в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2010 года в зале № 3 помещения суда апелляционную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 апреля 2010 года по делу №А49-11712/2009 (судья      Радин С.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сталкер», г. Пенза,

к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пензы,

третье лицо – муниципальное казенное предприятие «Теплоснабжение г. Пензы», г.Пенза,

об обязании к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на определенных условиях,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сталкер» (далее – ООО «Сталкер», истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее – Управление, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества «нежилого помещения в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 36,7 кв. м, этаж цокольный, номер на поэтажном плане 10, адрес объекта: г. Пенза, Ленинский район, ул. Московская, д. 32» на условиях предложенного Управлением договора купли-продажи по цене 493000 руб.

Исковые требования мотивированы недостижением сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества относительно определения размера рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Определением суда от 25.12.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное предприятие «Теплоснабжение г. Пензы» (далее – МКП «Теплоснабжение г. Пензы»).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2010 г. исковые требования удовлетворены. Суд обязал Управление заключить с ООО «Сталкер» договор купли-продажи недвижимого имущества «нежилого помещения в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 36,7 кв. м, этаж цокольный, номер на поэтажном плане 10, адрес объекта: г. Пенза, Ленинский район, ул. Московская, д. 32» на условиях предложенного Управлением договора купли-продажи по цене, определенной экспертным заключением № 110/16 от 27.02.2010 г., в размере 493000 руб.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и неправильное применение норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что оценка индивидуальным предпринимателем Мартыновым А.Н. объекта недвижимости проведена надлежащим образом, соответствует действующему законодательству и не оспорена в судебном порядке. Вывод суда первой инстанции о несоответствии отчета индивидуального предпринимателя Мартынова А.Н. действующему законодательству ввиду отсутствия данных о балансовой стоимости является несостоятельным, поскольку индивидуальный предприниматель Мартынов А.Н. не имел сведений о балансовой стоимости объекта оценки, в связи с чем данные сведения не включены в отчет об оценке. Судебная экспертиза отчета оценочной деятельности индивидуального предпринимателя Мартынова А.Н. в отношении спорного имущества не производилась.

По мнению заявителя, заключение эксперта № 110/16 от 27.02.2010 г., положенное судом первой инстанции в основу судебного акта, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку при выборе объектов – аналогов экспертом использованы ненадлежащие поправки по цене, развитости инженерной инфраструктуры, транспортной доступности и иным характеристикам, а также при проведении доходного метода оценки объекта экспертом использована ненадлежащая методика расчета арендной платы как одной из составляющей данного метода.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании представитель истца с доводами жалобы не согласился и просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, заслушав выступление присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Пензы (арендодатель),  и ООО «Сталкер» (арендатор) заключен договор аренды № 2230 от 01.07.2008 г., по условиям которого арендодатель на основании приказа председателя КУМИ г. Пензы № 486 от 05.06.2008 г. передает арендатору в аренду сроком на 11 месяцев с 01.07.2008 г. по 01.06.2009 г. объект недвижимости, представляющий собой часть нежилого здания площадью 37,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул.Московская, 32 (т. 1, л.д. 6-9).

Поскольку по истечении срока действия данного договора истец продолжает пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 2230 от 01.07.2008 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Приказом начальника Управления № 296 от 18.11.2009 г. истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 36,7 кв. м по ул. Московская 32, в г. Пенза (т. 1, л.д. 10).

Письмом № 8/656 от 20.11.2009 г. Управление сообщило истцу, что арендуемое им помещение включено в прогнозный план приватизации и ему, как арендатору помещения, принадлежит преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Управление предложило истцу в случае согласия на использование преимущественного права подать соответствующее заявление и предоставить платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы по договору аренды № 2230 от 01.07.2008 г., в тридцатидневный срок с момента получения предложения.

Управление также направило истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как следует из проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, направленного Управлением истцу, предметом договора является нежилое помещение в литере А, назначение – нежилое, общей площадью 36,7 кв. м, этаж цокольный, номер на поэтажном плане 10, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 32. Стоимость имущества составляет 1083461 руб. (т. 1, л.д. 13-14).

Письмом от 14.12.2009 г. истец сообщил ответчику о намерении приобрести данное имущество, однако, просил изменить пункт 2.2. договора, определив стоимость имущества в сумме 386000 руб., которая, по мнению истца, является рыночной согласно отчету об оценке № 120 от 14.12.2009 г., выполненному ООО «Актив» (т. 1, л.д. 15).

Ответчик письмом № 8/7110 от 15.12.2009 г. отказал истцу в заключении договора на предложенных им условиях, указав на то, что оценка имущества в сумме 1083461 руб. проведена в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), закон не предусматривает иной порядок определения рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества, а также на то обстоятельство, что в случае неподписания договора в 30-дневный срок с момента получения предложения о его заключении истец утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л.д. 17).

Истец принял предложение ответчика о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, однако, у сторон возникли разногласия в части цены выкупаемого имущества.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенному условию договора купли-продажи недвижимого имущества относительно определения размера рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, настоящая норма предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Рассматривая исковые требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец является лицом, обладающим преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений, и между сторонами возник преддоговорной спор в части определения рыночной цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что, получив от ответчика предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 1083461 руб., определенной независимым оценщиком – индивидуальным предпринимателем Мартыновым А.Н., истец обратился в ООО «Актив» с заявлением о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого помещения.

Согласно отчету ООО «Актив» об оценке рыночной стоимости недвижимости № 120 от 14.12.2009 г. рыночная стоимость арендуемых истцом помещений по состоянию на 10.12.2009 г. составляет 386000 руб. (т. 1, л.д. 18-111).

Заявленные требования истец обосновал несогласием с указанной ответчиком стоимостью выкупаемого имущества в размере 1083461 руб., которую считает завышенной.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству истца назначена экспертиза, на рассмотрение которой ставился вопрос об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Как следует из заключения эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 110/16 от 27.02.2010 г., рыночная стоимость нежилого помещения, обозначенного литерой А, площадью 36,7 кв. м, расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Московская, 32, составляет 493000 руб. (т. 2, л.д. 54-83).

Оценив представленные в материалы дела документы (в том числе отчет № 13 от 28.09.2009 г., выполненный индивидуальным предпринимателем Мартыновым А.Н., отчет № 120 от 14.12.2009 г., выполненный ООО «Актив») по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и с учетом проведенного в рамках настоящего дела исследования рыночной стоимости спорного нежилого помещения (заключение эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 110/16 от 27.02.2010 г.), суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Судом первой инстанции в установленном процессуальным законодательством порядке устранено противоречие в оценках спорного объекта недвижимости, выполненных различными оценщиками. С этой целью судом назначена и проведена судебная экспертиза, по оценке которой рыночная стоимость спорного объекта недвижимости