Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 по делу n А72-2063/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

27 августа 2010 года                                                                           Дело № А72-2063/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года.

Постановление  в полном объеме изготовлено 27 августа 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Семушкина В.С.,  Поповой Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Смирновой Е.А., с участием:

от ООО «Унидент»  - представителя Тихонова Ю.А., доверенность от 18 августа 2010 года № 113, представителя Пьянковой Е.В., доверенность от 18 августа 2010 года № 114,

от комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г.Ульяновска – представителя Киреева С.В., доверенность от 30 декабря 2009 года № 16340-02,

от Ульяновской Городской Думы – представитель не явился, извещена надлежащим образом,

от мэрии города Ульяновска – представителя Киреева С.В., доверенность от 18 июня 2010 года № 189-01-08,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 августа 2010 года апелляционную жалобу комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г.Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15 июня 2010 года по делу №А72-2063/2010, судья Семенова М.А., принятое

по заявлению ООО «Унидент», г.Ульяновск, к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г.Ульяновск, третьи лица: Ульяновская Городская Дума, г.Ульяновск, мэрия города Ульяновска, г.Ульяновск,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Унидент» (далее – ООО Унидент», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в судебном заседании 06 мая 2010 года) о признании незаконным отказа комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (далее - комитет) в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого согласно договору аренды от 26 июля 1999 года № 2804 имущества, расположенного в здании по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, д.22, выраженного в письме от 18 февраля 2010 года № 1934-04, а также об обязании комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Определениями суда от 12 мая 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ульяновская Городская Дума, мэрия города Ульяновска.

Решением суда от 15 июня 2010 года отказ комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, выраженный в письме № 1934-04 от 18 февраля 2010 года, в реализации ООО «Унидент» преимущественного права на приобретение арендуемого согласно договору аренды от 26 июля 1999 года № 2804 имущества, расположенного в здании по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22, признан незаконным. На комитет  возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

В апелляционной жалобе УФАС по Ульяновской области просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований ООО «Унидент» - отказать, ссылаясь на то, что спорные помещения не являются самостоятельными обособленными объектами недвижимости, не объединены и не выделены в такие объекты и не поставлены на самостоятельный кадастровый учет, в связи с чем реализация права на приобретение и последующее заключение с заявителем договора купли-продажи в отношении указанных помещений, являющихся частями здания, невозможно.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, а также то, что помещение может быть выделено в отдельный объект недвижимости, что подтверждает план нежилого помещения; арендуемые заявителем помещения конструктивно обособлены, а также имеют отдельный вход.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Ульяновской Городской Думы, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель комитета и мэрии города Ульяновска поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ООО «Унидент» (арендатор) 26 июля 1999 года заключен договор № 2804 аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Пензенский бульвар, дом 22, общей площадью 104 кв.м, для использования под медицинские услуги на срок с 28 июля 1999 года по 01 июля 2000 года (пункты 1.1, 1.2 договора); пунктом 5.2.7 настоящего договора стороны предусмотрели, что если за один месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не сообщила о своем желании его расторгнуть, договор считается пролонгированным на один год.

Договор аренды № 2804 от 26 июля 1999 года неоднократно пролонгировался сторонами: дополнительным соглашением от 30 октября 2000 года - на 1 год с 30 октября 2000 года по 01 октября 2001 года; дополнительными соглашениями от 28 сентября 2001 года, от 01 октября 2001 года – на 10 лет с 01 октября 2001 года по 01 октября 2011 года.

Кроме того, дополнительными соглашениями стороны договора аренды вносили изменения в арендуемую площадь помещения: 01 ноября 2000 года - общая площадь помещения составляет 104,76 кв.м, в том числе: 99, 86 кв.м - медицинские услуги, 4, 9 кв. м - площади общего пользования; 15 августа 2001 года - общая площадь помещения составляет 252,99 кв.м, в том числе: 235, 63 кв.м - медицинские услуги (помещения 1-ый этаж: №3-7, 11-14; 2-ой этаж: №2-8 по экспликации), 17, 36 кв.м - площади общего пользования (часть помещения 1-ый этаж: №1, 2; 2-ой этаж: №1 по экспликации); 01 февраля 2003 года – общая площадь помещения составляет 287, 21 кв.м; 02 апреля 2003 года - общая площадь помещения составляет 427, 21 кв.м, в том числе: 427, 21 кв.м – площади под оказание медицинских услуг (часть помещения №1, 2, помещения №3-14 на первом этаже по экспликации; помещения №1-15 на втором этаже по экспликации); 29 июня 2007 года - общая площадь помещения составляет 430, 00 кв.м - под оказание медицинских услуг (литер А, помещения №1-16, 119-121 на 1 этаже, помещения №1-26 на 2 этаже).

По акту приема-передачи от 28 июля 1999 года, а также по актам приема-передачи от 01 января 2003 года в части дополнительной площади в количестве 34,22 кв.м, от 02 апреля 2003 года в части дополнительной площади в количестве 140,00 кв.м, от 01 июля 2007  года – в части дополнительной площади в количестве 2, 88 кв.м арендатор принял от арендодателя арендуемое помещение.

Общество на основании п.2 ст.9 Федерального закона № 159-ФЗ обратилось в комитет с заявлением от 09 февраля 2010 года о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в здании по адресу: город Ульяновск Ульяновской области, бульвар Пензенский, 22, (общая площадь помещения составляет 430, кв.м – под оказание медицинских услуг (литер А, помещения №1-16, 119-121 на 1 этаже, помещения №1-26 на 2 этаже), приложив документы, подтверждающие его статус как субъекта малого и среднего предпринимательства.

Комитет в пределах полномочий, установленных Положением о нем, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 24 мая 2006 года № 90, письмом от 18 февраля 2010 года № 1934-04 отказал заявителю в предоставлении преимущественного права, сославшись на то, что администрацией города планируется возврат арендуемого обществом здания по бульвару Пензенскому, 22 (помещения расположены в здании бывшего детского сада № 240) в действующую сеть дошкольного образования. Иные основания для отказа в удовлетворении заявления в оспариваемом решении не указаны.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Ссылку комитета на острую потребность муниципального образования в детских садах суд первой инстанции правомерно признал несостоятельной. Здание, в котором расположены спорные помещения, длительное время используется для сдачи помещений в аренду различным субъектам предпринимательской деятельности, при этом договоры аренды заключены на длительные сроки и мер к их расторжению не принято. Комитетом не представлено каких-либо доказательств, что им приняты конкретные меры к использованию здания в целом и арендуемых заявителем помещений в частности для детского сада. Кроме того, данное обстоятельство не может явиться основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, поскольку не подпадает ни под одно из предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ в качестве оснований невозможности предоставления преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Суд первой инстанции также обоснованно отклонил ссылку комитета на отсутствие вышеозначенного здания в Программе приватизации муниципального имущества.

Как указано в п.2 Информационного письма № 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого в целях правильного и единообразного применения его положений арбитражными судами Российской Федерации, согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следовательно, нормы закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В п.3 указанного Информационного письма установлено, что необходимо учитывать, что в соответствии с Законом до 01 января 2009 года реализация права на приобретение