Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу n А55-37716/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

08 сентября 2010 года                                                                   Дело № А55-37716/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области  – Бисярина Н.И., доверенность от 07.10.2009 г. № 3-49/89,

от общества с ограниченной ответственностью «ДОМ-75» - Дмитриев С.Д., доверенность от 11.01.2010 г. № 9,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДОМ-75»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2010 года по делу                № А55-37716/2009 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ-75», г. Самара,

о взыскании 475 134 руб. 31 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ-75» (далее – ответчик, ООО «ДОМ-75») с иском о взыскании 475 134 руб. 31 коп., в том числе задолженности по договору аренды земельного участка №024230з от 31.08.2005 г. в сумме 350 157 руб. 31 коп. и пени в сумме 124 977 руб. 00 коп.     

Истцом представлено уточнение к исковому заявлению, в котором он просил взыскать с ответчика задолженность за период с 10.12.2006 г. по 19.06.2007 г. в сумме 350 157 руб. 31 коп. и неустойку за период с 10.12.2006 г. по 19.06.2007 г. в сумме 124 977 руб. 00 коп., а всего 475 134 руб.

Указанное уточнение исковых требований принято судом в порядке части 1  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2010 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил  взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДОМ-75» в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 25 579 руб. 61 коп., в том числе задолженность в сумме 25 156 руб. 54 коп. и неустойку в сумме 423 руб. 07 коп., в остальной части иска отказал.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы, при взыскании задолженности за период с 01.01.2007 г. по 14.05.2007 г.     

При этом увеличение размера арендной платы с 15.05.2007 г. суд первой инстанции счел обоснованным, поскольку с указанной даты истцом был изменен размер арендной платы, обусловленный принятием Правительством Самарской области 25.04.2007 г. постановления № 59 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», которым была изменена методика расчета арендной платы, в частности, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства. Об установлении нового размера арендной платы ответчик был уведомлен истцом в обусловленном договором порядке посредством публикации информационного сообщения в «Самарской газете» от 11.05.2007 г. № 77.     

Кроме того, суд первой инстанции посчитал возможным применить правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и уменьшить сумму подлежащей уплате неустойки.

Не согласившись с выводами суда, ООО «ДОМ-75» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части удовлетворения заявленных требований, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Во время строительства ООО «ДОМ-75» осуществляло выкуп принадлежащих гражданам земельных участков и оформление их в собственность и таким образом, несмотря на неоднократные просьбы внести изменения в договор аренды земельного участка, осуществляло одновременно и оплату арендных платежей и оплату налога (копии свидетельств о праве собственности в материалах дела).

В судебном заседании представитель ООО «ДОМ-75» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. 268 АПК РФ проверена законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО «ДОМ-75» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 31.08.2005 г. № 024230з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», находящийся по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.Мичурина, в границах улиц Ерошевского и Революционной, площадью 1 028,30 кв.м., под завершение строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и распределительной подстанцией.     

Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31.03.2005 г. и срок действия договора истекает 27.02.2006 г. (п.3.2.).     

Указанный договор был заключен на срок менее года, и государственной регистрации предусмотренной статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал. 

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 г. № 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 г. осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственникам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.     

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора аренды продолжать арендные отношения и по истечении срока действия договора, на который он был заключен.     

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, о чем свидетельствует переписка сторон (письмо ответчика от 10.07.2007 г. № 0889 о расторжении договоров, в т.ч. и спорного договора, акт приема-передачи земельного участка по договору от 25.11.2009 г.).     

С учетом этого судом верно отмечено в решении, что согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 31.08.2005 г. № 024230з был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Пунктами 4.3, 5.2 договора аренды земельного участка от 31.08.2005 г. № 024230з предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменения размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета».

Арбитражный апелляционный суд считает необоснованным взыскание судом первой инстанции суммы долга и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств с ответчика за спорный период, исходя при этом из следующего.     

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (далее - Методика).     

В связи с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. № 74, в указанном печатном издании 28.11.2006 г. опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей.     

Между тем, анализируя формулу расчета в приложении № 3 договора аренды и расчет иска, арбитражный суд пришел к выводу о том, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, поскольку в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы.     

Так, в основу расчета арендной платы в приложении № 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самара, утвержденная постановлением главы города Самара от 26.11.2003 г. № 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. № 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.     

С 15.05.2007 г. истцом был изменен размер арендной платы, обусловленный принятием Правительством Самарской области 25.04.2007 г. постановления № 59 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», которым была изменена методика расчета арендной платы, в частности, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства. Об установлении нового размера арендной платы ответчик был уведомлен истцом посредством публикации информационного сообщения в «Самарской газете» от 28.11.2006 г.

В данном печатном издании за 28.11.2006 г. опубликована информация о том, что изменены методика расчета и соответственно размер арендной платы, с указанием, что арендаторы вправе обратиться в Министерство для перерасчета арендной платы.     

Вышеуказанная публикация не может свидетельствовать об исполнении Министерством обязанности, предусмотренной договором, поскольку в сообщении не определен новый размер арендной платы, а лишь имеется обращение к арендодателям о необходимости явки в Министерство для перерасчета арендной платы.     

В силу ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.     

Согласно ст.ст. 130, 131, 164, 609 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.     

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.     

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ.     

Истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.     

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ изменения к этому договору не вступили в силу.     

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 г. № 11680/08.

Судом верно установлено, что требования Министерства о взыскании арендных платежей с 28.11.2006 г. по 15.05.2007 г. необоснованны в силу несоблюдения требований опубликования изменений арендной платы и в силу применения иного механизма начисления арендной платы. Судом в решении правильно указано, что «...из анализа формулы расчета в приложении № 3 договора аренды и расчета, следует вывод о том, что в основу расчета положены изменения условий договора, так как в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета