Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2009 по делу n А12-19819/08. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

=========================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Саратов                                                                                                     дело № А12-19819/08

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 года

Полный текст постановления изготовлен   03 сентября  2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.И.,

судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фроловой Е.К.,

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «Блюз» - Александрина М.В., представителя по доверенности от 15.05.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2009  по делу А12-7788/2009, судья Золотова Н.П.,

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград

к обществу с ограниченной ответственностью «Блюз», г. Волгоград

третье лицо: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г. Волгоград

о взыскании 277096 руб. 93. коп.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Волгограда с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Блюз» о взыскании о взыскании 277096 руб. 93 коп., из которых 222119 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 54 977 руб. 03 коп. неустойки, за период пользования земельным участком с 15.10.2007 по 31.03.2009.

В качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2009  по делу А12-7788/2009 с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 6000 руб., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Администрация Волгограда обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт о полном удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, направление  в адрес  арендатора  извещения от 28.05.2008 не изменяет  согласованный  сторонами  механизм определения  арендной платы, а потому  не требует  согласия  со стороны  арендатора.

Заявитель считает, что формулировка  пункта 2.9 Договора охватывает возможность изменения порядка (способа) расчета  арендной платы, а потому Извещение от 28.05.2008 следует расценивать  как уведомление  о наступлении последствий, предусмотренных указанным пунктом, влекущее увеличение размера  арендной платы.

Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, не обеспечили явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело  в их  отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Двенадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 22.02.2008 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 7910.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 08 декабря 2047 года земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:34:02 00 82:0009, площадью 4292,8 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Новоремесленная,14, в границах, указанных в прилагаемом Плане земельного участка.

Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания  школьно-базовой  столовой  с машинным отделением.

Государственная регистрация данного договора произведена 25.03.2009.

Срок аренды установлен сторонами с 15.10.2007 года по 08.12.2047 года.

Согласно п. п. 2.2 - 2.4 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату в установленном размере равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.9 договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции частично отказывая в удовлетворении исковых требований,  правомерно указал на то обстоятельство, что условиями договора от 22.02.2008 № 7910, заключенного между истцом и ответчиком не предусмотрено одностороннего изменения арендной платы арендодателем, поскольку в соответствии с пунктом 2.9 договора арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, определенные договоров аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.9. договора аренды земельного участка от 22.02.2008 № 7910 арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы на момент подписания договора составил 303200,46  руб. 

Согласно пункту 2.9. договора, размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендных платежей арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Расчету арендной платы  за земельный участок  к договору аренды земельного участка от 22.02.2008 № 7910,  размер арендной платы за земельный участок в сумме 303200 руб. 46 коп.  складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2007 – 70,63 руб./кв.м. умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 4292,8 кв.м.

В соответствии с извещением от 30.05.2008 к договору № 7828 со ссылкой на изменение законодательства РФ (Федеральный закон от 24.07.2007 №212-ФЗ; постановление Главы администрации  Волгоградской  области  от  06.12.2007  №2033;  решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008г. №3/84), применяемого при расчете  размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 796558,66 руб., расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 12370,46 руб./кв.м. на площадь земельного участка – 4292,80 кв.м.) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора – 1, коэффициента индексации – 1.

Кроме того, уведомление содержит сведения об изменении реквизитов арендодателя и об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.

Таким образом, направленное Арендодателем извещение от 28.05.2008  по своей сути является внесением изменений в пункт 2.9 договора аренды  от 22.02.2008 № 7910, который определяет размер арендной платы.

При этом договором аренды земельного участка от 22.02.2008 № 7910 предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы (существенного условия договора), а не механизм фактического применения арендной платы.

Согласно части 1 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

Поскольку истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды земельного участка, следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Таким  образом, вывод суда  первой инстанции об отсутствии у ответчика задолженности по  арендной плате, исходя из суммы годовой арендной платы в 2008 году - 303200,46 руб., является верным.

Однако суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда первой инстанции о начислении неустойки с момента подписания договора (22.02.2008).

Суд апелляционной инстанции считает, что неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства подлежит взысканию с момента государственной регистрации договора аренды (25.03.2009). Данная позиция поддерживается положениями пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

В связи с вышеизложенным, апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания неустойки.

Руководствуясь статьями  269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2009  по делу А12-7788/2009 в части взыскания  неустойки - изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Блюз» в пользу Администрации Волгограда неустойку в размере  4106 руб. 34 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.             

Председательствующий                                                                             В.А. Камерилова

Судьи                                                                                                            О.И. Антонова

                                                                                                                      В.Б. Шалкин