Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2009 по делу n А12-6665/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                              Дело N А12-6665/2009

9 сентября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 9 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 сентября 2009 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, А.Ю. Никитина

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Х. Евлоевой

при участии в заседании: без сторон, истец, ответчик, третье лицо извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1, пунктов 2, 3                части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 20.08.2009              №№ 98181 – 98183,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арус», г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 8 июля 2009 года по делу              № А12-6665/2009, принятое судьей А.А. Буланковым,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания»,                    г. Волгоград,

к обществу с ограниченной ответственностью «Арус», г. Волгоград,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Регион-Плюс», г. Волгоград,

о взыскании 244759 руб. 96 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арус» о взыскании 244759 руб. 96 коп., в том числе 230688 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 1 августа 2008 года № 31 за период с января по март 2009 года, 14071 руб. 96 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 6 января по 7 апреля 2009 года.

     Решением от 8 июля 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу               № А12-6665/2009 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано в пользу истца 240069 руб. 30 коп., в том числе 230688 руб. задолженности по арендной плате по договору от 1 августа 2008 года № 31 за период с января по март 2009 года,               9381 руб. 30 коп. пени за просрочку оплаты, а также 6396 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине.

     Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Арус» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: истцом не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие договорных отношений с третьим лицом в период с января по март 2009 года, договор от 1 августа 2008 года № 31 фактически расторгнут сторонами 31 декабря 2008 года в связи с возвратом арендованного помещения арендодателю, истцом не доказан факт расторжения указанного договора с ответчиком с         1 апреля 2009 года.

     Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» представлен отзыв на апелляционную жалобу, истец с ее доводами не согласен, считает не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. ответчик в нарушение условий договора от 1 августа 2008 года № 31 досрочно прекратил пользоваться арендованным помещением, до 1 апреля 2009 года истец не препятствовал ответчику в пользовании помещением, дополнительных соглашений о досрочном расторжении договора от                                 1 августа 2008 года № 31 сторонами не подписывалось.

     Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

     Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания»  (арендодатель, истец) и общество с ограниченной ответственностью «Арус» (арендатор, ответчик) заключили договор аренды от 1 августа 2008 года № 31, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 48 кв. м, расположенное на втором этаже здания торгового центра «Стройград» по адресу:               г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 65К, и обязуется выплачивать за него арендную плату. Помещение сдается для осуществления розничной торговли деятельности арендатора, а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью (пункты 1.1.1 – 1.1.3 договора). Согласно пункту 1.2 договора помещение передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью в качестве приложения № 4. Из пункта 2.1 договора следует, что договор заключен на срок с 1 августа 2008 года по 30 июня 2009 года включительно. Порядок платежей и расчетов определен сторонами в разделе 3 договора. В приложении № 2 к договору стороны согласовали размер арендной  платы в месяц в сумме 76896 руб.  Права, обязанности и ответственность сторон предусмотрены в разделах 4, 5, 7 договора.

     По акту приема-передачи помещения от 1 августа 2008 года (приложение № 4 к договору) арендодатель передал арендатору нежилое помещение торговой площадью                  48 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 65К.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие,  как-то:  передать  имущество,  выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     В порядке статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

     Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

     Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Поскольку договор аренды от 1 августа 2008 года № 31 заключен на срок менее одного года, то он не требует государственной регистрации в установленном законом порядке.

     Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

     Из условий пункта 3.1.3 договора следует, что арендатор должен производить ежемесячные платежи базовой арендной платы к пятому числу оплачиваемого месяца. Пунктом 3.5.2 договора предусмотрено, что обязательство арендатора по уплате арендной платы считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя или получения иного подтверждения об оплате арендатора. Обязанность арендатора выплачивать арендную плату на условиях договора определена пунктом 5.2.4 договора. Размер арендной платы согласован сторонами в приложении № 2 к договору и составляет 76896 руб. в месяц.

     Истец предъявил требования о взыскании 230688 руб. задолженности по арендным платежам за период с января по март 2009 года. В обоснование заявленных требований представлены договор аренды от 1 августа 2008 года № 31, акт приема-передачи помещения от 1 августа 2008 года.

     Ответчик, оспаривая наличие задолженности по арендным платежам в период с января по март 2009 года, утверждает, что в период с 31 декабря 2008 года по 1 апреля 2009 года арендуемым помещением  не пользовался, т.к. письмом от 23 декабря 2008 года уведомил арендодателя о расторжении договора от 1 августа 2008 года № 31 с 31 декабря 2008 года.

     Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     По условиям пункта 2.1 договора срок аренды определен с 1 августа 2008 года по                  30 июня 2009 года. Пунктом 3.5.4 договора предусмотрено, что не использование арендатором помещения не освобождает его от обязанности уплаты арендной платы по договору, за исключением случаев неиспользования по вине арендодателя. Арендатор обязан известить арендодателя о своем желании расторгнуть договор за два месяца до даты предполагаемого расторжения (пункт 5.2.20 договора).

     Из содержания представленного в материалы дела письма от 23 декабря 2008 года следует, что арендатор в нарушение требований пункта 5.2.20 договора уведомил арендодателя о своем желании расторгнуть договор от 1 августа 2008 года № 31 с                             31 декабря 2008 года. Факт получения уведомления от 23 декабря 2008 года истцом не отрицается.

     При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Ответчик не представил доказательства расторжения договора аренды от 1 августа                  2008 года № 31 с 31 декабря 2008 года по соглашению сторон либо в судебном порядке и возврата арендованного помещения арендодателю по акту приема-передачи, невозможности использования арендованного помещения в связи с передачей этого помещения иному пользователю.

     Отношения сторон по договору от 1 августа 2008 года № 31 фактически прекращены с 1 апреля 2009 года после передачи оспариваемого помещения новому арендатору - обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Плюс», что подтверждается представленными в материалы дела договором аренды от 1 апреля 2009 года № 110, актом приема-передачи помещения от 1 апреля 2009 года, и не отрицается истцом.

     Из анализа условий пунктов 3.5.4, 5.2.20 договора от 1 августа 2008 года № 31 следует, что в течение двух месяцев с момента предупреждения стороны о расторжении договора последний сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ ответчика от внесения арендной платы в указанный период не обоснован.

     Кроме того, досрочное освобождение арендуемых помещений (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

     Таким образом, наличие задолженности по арендным платежам за период с января по март 2009 года подтверждено материалами дела. Обязанность по внесению арендных платежей в спорный период ответчиком не исполнена, доказательства оплаты не предоставлены.

     Истец просил взыскать с ответчика неустойку (пеню) на основании пункта 7.1.1 договора от 1 августа 2008 года № 31 за период с 6 января по 7 апреля 2009 года в размере 14071 руб. 96 коп.  

      Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, правомерно применил нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, снизил размер неустойки до 9381 руб. 30 коп., признав, что она явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства. Ответчик при рассмотрении апелляционной жалобы не представил контррасчет штрафных санкций, не подтвердил наличие арифметических ошибок при расчете неустойки по договору от 1 августа 2008 года № 31.

     Принимая во внимание отсутствие в материалах дела