Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2009 по делу n А57-5539/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                 Дело № А57-5539/2009 25 ноября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2009 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.

судей Гребенникова А.И., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания судьёй Акимовой М.А.

при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Гурылёва Е.Н., действующего по доверенности от 03.04.2009 № 1716б, представителя общества с ограниченной ответственностью «Оазис-К» Ли Д.А., действующего по доверенности от 28.08.2009, 

рассмотрев апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2009 года по делу № А57-5539/2009 (судья Елистратов К.А.)

по иску комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис-К» (г. Саратов)

третье лицо: Мирзаев Амирхан Маис оглы (г. Саратов)

о взыскании 67 416,59 руб.,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее – истец, комитет) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис-К» (далее – ООО «Оазис-К», ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 20.01.2006 № 14 в размере 57887,87 руб., пени за просрочку платежа в размере 9528,72 руб.

Решением суда первой инстанции от 09.09.2009 в удовлетворении исковых требований комитету по управлению имуществом Саратовской области отказано.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

ООО «Оазис-К» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Мирзаев А.М.О. явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. О месте и времени рассмотрения жалобы извещён надлежащим образом согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 10 января 2006 года между комитетом по управлению имуществом и ООО «Оазис-К» заключён договор аренды № 14.

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области передан в аренду ООО «Оазис-К» земельный участок с кадастровым номером 64:48:010219:0029, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 12 б, площадью 510 кв.м.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём сделана  запись регистрации  № 64-64-01/026/2006/2006-369.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1. договора и приложением № 1 установлен в твёрдой денежной сумме 19109, 70 руб. в год.

При этом пунктом 3.5. договора предусмотрены условия, при которых размер арендной платы может изменяться комитетом в одностороннем порядке:

 - ежегодно, с учётом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие, в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, администрации г. Саратова.

Указанным пунктом договора предусмотрено, что уведомление о перерасчёте  арендной платы вместе с расчётом, направляемое арендатору, является  обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлён об изменении арендной платы  через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается  с даты, указанной в уведомлении.

Пунктом 4.2.4. установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Согласно пункту 5.2.3. договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Ответчик исполнил обязательство по внесению арендной платы согласно условиям договора, что подтверждено платёжными поручениями: от 18.05.2006 № 12 на сумму 9554,85 руб., от 17.01.2007 № 2 на сумму 9554, 85 руб., от 09.08.2007 № 25 на сумму 11100 руб., от 17.04.2006 на сумму 19110 руб.

Комитет по управлению имуществом полагает, что в силу пункта 3.5. договора с учётом изменения базовых ставок арендной платы  на 01.01.2007 размер арендной платы составил 14207,36 руб. в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 26.12.2006 № 13-101 «Об установлении базовых ставок арендной платы  и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год». Размер арендной платы за 2008 год составил 62667,16 руб. согласно постановлению Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения».

По мнению комитета, обязательства по уплате арендной платы ответчиком за 2008 год не исполнены в полном объёме. Задолженность по арендной плате составила 57887,87 руб., что явилось основанием для его обращения в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришёл к правильным выводам, что оснований для взыскания с ООО «Оазис-К» задолженности по арендным платежам нет, поскольку истец не направил в адрес ответчика уведомление о перерасчёте арендной платы и не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции основанными на законе и подтверждёнными собранными по делу доказательствами.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору на 25.03.2009 следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам за 2008 год в сумме 57887,87 руб. и пеням в сумме 9528,72 руб.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

В рассматриваемом случае арендная плата согласована сторонами в виде фиксированной денежной суммы, а не способа её расчёта. Поэтому любое её изменение является изменением существенного условия данного договора.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке при определённых обстоятельствах.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендатору и  составляет неотъемлемую часть  договора.

Согласно договору, арендатор может быть уведомлён об изменении арендной платы также и через средства массовой информации. Однако при использовании любого способа извещения до арендатора должна доводиться конкретная информации об изменении условий именно его договора с чётким указанием размера нового обязательства.

Факт опубликования нормативно-правового акта, изменившего методику расчёта арендной платы, не является уведомлением арендатора об изменении условий договора.

Апелляционная коллегия считает, что, исходя из условий договора, расчёт в соответствии с нормативами должен производить арендодатель и о результатах уведомлять арендатора любым из предусмотренных договором способов.

Суды обеих инстанций пришли к выводу, что истец не исполнил условия пункта 3.5. договора. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательства уведомления ответчика о перерасчёте арендной платы на 2008 год и установлении годового размера арендной платы в сумме 62667,16 руб.

Суд первой инстанции со ссылкой на статьи 609 и 453 Гражданского кодекса РФ сделал правильный вывод о том, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации.

Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Апелляционная коллегия не согласна с доводами истца о том, что изменения, вносимые им в договор в соответствии с пунктом 3.5., не подлежат регистрации.

В связи с принятием постановлений Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» и от 30.11.2007 № 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Саратовской области» с 01 января 2008 года изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от вида разрешённого использования участка и его кадастровой стоимости, то есть изменён сам механизм расчёта. Названное обстоятельство влечёт внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

Из доводов жалобы видно, что комитет связывает возможность регистрации изменений в договор с наличием соответствующего соглашения. Однако договор может быть изменён как путём соглашения, так и в одностороннем порядке. При этом обязательность государственной регистрации не поставлена законом в зависимость от способа внесения изменений.

Пунктом 7.1. договора аренды установлено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений и прилагаемых к ним расчётов арендной платы.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ, учитывая порядок изменения размера арендной платы, согласованный сторонами в пунктах 3.5., 7.1.  указанного договора, изменения условий, касающихся арендной платы, должны быть оформлены уведомлениями.

 На основании указанных уведомлений изменения в договор подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997  № 122-ФЗ. Регистрация данных изменений может быть произведена истцом в одностороннем порядке и не требует участия ответчика.

Несостоятельна ссылка комитета на пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», поскольку он не применим к рассматриваемому случаю.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Приведённое разъяснение дано в отношении ситуации, когда договором арендная плата не была установлена в твёрдой денежной сумме, а являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчёта арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высшая инстанция разъяснила, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом, не влияет на согласованный сторонами механизм расчёта арендной платы и потому не является изменением договора.

Апелляционная коллегия не принимает довод апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае обязанность арендатора уплачивать арендную плату за пользование земельным участком в ином размере, чем установлен в договоре аренды земельного участка, возникает с даты вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новые базовые ставки и новый порядок определения размера арендной платы, поскольку он основан на неверном толковании статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 3.1. и приложением 1 к договору сторонами согласован размер арендной платы. Порядок изменения размера арендной платы также согласован сторонами (пункт 3.5.). В соответствии