Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2009 по делу n А12-14223/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А12-14223/2009

30 ноября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2009 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания судьёй Акимовой М.А.,

при участии в заседании индивидуального предпринимателя Молчанкина Сергея Степановича,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Молчанкина Сергея Степановича (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 сентября 2009 года по делу № А12-14223/2009 (судья Костерин А.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Молчанкина Сергея Степановича (г. Волгоград)

к администрации Волгограда (г. Волгоград), комитету земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о признании договора ничтожным,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Молчанкин Сергей Степанович (далее – ИП Молчанкин С.С., предприниматель, истец) с исковым заявлением к администрации Волгограда, комитету земельных ресурсов администрации Волгограда о признании ничтожным договора аренды                      от 14.09.2007 № 7727 земельного участка с кадастровым номером 34:03:22 00 03:0167, площадью 10 003 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, п. им. Гули Королёвой, ул. Вольная, 22, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением суда первой инстанции от 24.09.2009 в удовлетворении заявленных ИП Молчанкиным С.С.  исковых требований отказано.

Предприниматель не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Администрацией Волгограда, комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, администрация Волгограда явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений  № 410031 19 90120 3, № 410031 19 90121 0, № 410031 19 90123 4.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы Волгограда от 29.08.2007          № 2010 гражданину Молчанкину С.С. предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов площадью 10003 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, п. им. Гули Королёвой, для реконструкции находящегося на земельном участке здания птичника (т.1. л.д.26).

На основании указанного постановления 14 сентября 2007 года между администрацией Волгограда и Молчанкиным С.С. заключён договор аренды земельного участка № 7727 (т.1 л.д.13-21).

Согласно условиям договора, Молчанкину С.С предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 10003 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, п. им. Гули Королёвой, с разрешённым использованием – для реконструкции здания птичника (состояние частичного разрушения).

В пункте 2.1. договора стороны согласовали срок его действия в период с 21 апреля 2006 года по 21 апреля 2009 года.

Пунктом 2.3. договора установлено, что арендная плата исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на указанном земельном участке.

Истец, полагая, что указанный договор не соответствует требованиям закона, обратился в суд с исковыми требованиями о признании договора ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Предприниматель считает, что предмет договора не определён, на момент заключения договора земельный участок не существовал как объект земельных отношений, поскольку на государственный кадастровый учёт не поставлен.

ИП Молчанкин С.С. указал, что условие договора аренды о сроке его действия и арендной плате не соответствует законодательству.

Суд первой инстанции, отказывая предпринимателю в удовлетворении исковых требований, правильно пришёл к выводу о недоказанности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности (ничтожности) договора.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, п. им. Гули Королевой, предоставлен во временное владение и пользование Молчанкину С.С. по договору аренды от 14.09.2007 № 7727 на основании постановления главы Волгограда от 29.08.2007 № 2010.

Земельный участок поставлен на кадастр 24.01.2008 с присвоением кадастрового номера 34:03:220003:167, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 30.12.2008 № 2-03-02/08-5268 (т.1 л.д.74-75). На момент подписания договора аренды земельный участок не прошёл государственный кадастровый учёт.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Из текста договора аренды земельного участка от 14.09.2007 № 7727 невозможно определить, какой именно земельный участок передан арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ, объектами земельных отношений являются, в частности, земельные участки. В силу части 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 02 января 2000 года № 28-ФЗ  «О государственном земельном кадастре», действовавшего во время возникновения арендных отношений,  государственный кадастровый учёт земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учёт земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

При таких обстоятельствах  предмет договора от 14.09.2007 № 7727 не определён. Существенное условие договора аренды о предмете сторонами не согласовано.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

С учётом пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о незаключённости указанного договора аренды.

Таким образом, учитывая положения статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ и тот факт, что договор аренды не заключён, нет оснований  для  признания договора недействительным (ничтожным) и применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку незаключённый договор не порождает для сторон  правовых последствий.

Довод предпринимателя о недействительности (ничтожности) договора аренды ввиду того, что предмет договора не определён, что противоречит части 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ, части 3 статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», основан на неправильном толковании положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции дал правильную оценку доводу истца о том, что срок действия договора не может быть определён ранее, чем дата кадастрового учёта земельного участка.

Как видно из материалов дела, стороны согласовали условие договора от 14.09.2007 № 7727 о сроке его действия. Согласно пункту 2.1. указанного договора, срок его действия определён периодом с 21.04.2006 по 21.04.2009.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, стороны вправе установить, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2006 № 29 Молчанкин С.С. приобрёл в собственность здание птичника (состояние частичного разрушения), расположенное по адресу: г. Волгоград, п. им. Гули Королёвой.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Фактические отношения по поводу использования спорного земельного участка возникли до заключения договора аренды земельного участка от 14.09.2007 № 7727 в связи с приобретением в собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2006 № 29 здания птичника. Указанное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации послужило основанием для установления сторонами срока действия договора аренды, условия которого распространялись на отношения, возникшие с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке.

Отсутствие сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости не может свидетельствовать об отсутствии фактических отношений по использованию истцом земельного участка, занятого недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, и необходимого для использования такой недвижимости.

Таким образом, довод истца о незаконности условий договора аренды, определяющих начало течения срока указанного договора и начало исчисления арендной платы до момента заключения указанного договора, является несостоятельным. Иное означало бы нарушение принципа платности использования земли, закреплённого в пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, и приведёт к неосновательному обогащению ИП Молчанкина С.С.

Апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что доводы истца о ничтожности договора аренды в силу противоречия закону расчёта арендной платы являются несостоятельными.

Как видно из материалов дела, договором аренды установлена фиксированная сумма арендных платежей. Согласно расчёту арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 14.09.2007 № 7727, сумма годовой арендной платы составляет 90 227,06 руб. (т.1 л.д.24).

В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, установленных статьёй 422 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания условий договора, стороны не указали, что размер арендной платы рассчитывается согласно решению Волгоградской областной Думы от 15.05.2008 № 3/84, постановлению Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033, решению Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 № 29/590, решению Волгоградской городской Думы от 23.11.2006 № 38/870, постановлению Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы предпринимателя о несоответствии расчёта арендной платы указанным нормативным актам, что является, по мнению ИП Молчанкина С.С., основанием для признания договора недействительным (ничтожным), необоснованны. Истцом подписан договор аренды, содержащий указанные условия по арендным платежам и их расчётам.

Кроме того, решением Советского районного суда города Волгограда от 26.12.2008, вступившим в законную силу, предпринимателю отказано в изменении редакции условий договора аренды, устанавливающих арендную плату в период с 24.04.2006 и 01.01.2007, исходя из ставки арендной платы 0,09.

Истец, предъявляя требования о признании договора недействительным, фактически  оспаривает применение механизма определения размера арендной платы, что не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным).

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно отказал ИП Молчанкину С.С. в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора