Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2009 по делу n А12-15384/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А12-15384/2009

30 ноября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2009 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания судьёй Акимовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 октября 2009 года по делу № А12-15384 (судья Буланков А.А.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «КЛИНПАРК» (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 1 171 289, 90 руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «КЛИНПАРК» (далее – ООО «КЛИНПАРК», ответчик) с заявлением о взыскании 1 171 289,90 руб., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 976402,35 руб., пеней в сумме 194887,55 руб.

Решением суда первой инстанции от 12 октября 2009 года требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 764151,63 руб., пени в сумме 120000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5000 руб.

Администрация не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании с ООО «КЛИНПАРК» задолженности по арендной плате и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать задолженность по арендной плате в  сумме 976402 руб.

Отзыв на апелляционную жалобу ООО «КЛИНПАРК» не представлен.

ООО «КЛИНПАРК», администрация Волгограда и комитет земельных ресурсов администрации Волгограда явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 19 91861 4, № 410031 19 91860 7, № 410031 19 91862 1, телеграммой, поданной по квитанции № 01031.

Администрацией Волгограда заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие её представителя. Судом ходатайство удовлетворено.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лицами, участвующими в деле, соответствующие возражения не заявлены.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 17 марта 2008 года между администрацией и ООО «КЛИНПАРК» заключён договор аренды земельного участка площадью 3 245 кв.м, с кадастровым номером 34:34:04 38:0013, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Глубокоовражная, 25, сроком на один год. Срок его действия с 19 октября 2007 года по 19 октября 2008 года (т.1 л.д.13-23).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись  от 21.04.2008 № 34-34-01/089/2008-456.

Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.9. договора.

Согласно пункту 2.8., расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. 

В соответствии с пунктом 2.9. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

28 мая 2008 года администрацией в адрес ООО «КЛИНПАРК» направлено извещение об установлении размера годовой арендной платы по договору от 17.03.2008 № 7927 в сумме 656649,60 руб. (т.1 л.д.24).

Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда направил в адрес ответчика претензию от 08.04.2009 с требованием погасить имеющуюся у ответчика на 01 января 2009 года задолженность по арендной плате в сумме 898179,84 руб. в десятидневный срок со дня отправления указанной претензии (т.1 л.д.26).

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 1171289,9 руб., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 976402,35 руб., пени в сумме 194887,55 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 764151,63 руб., пришёл к правильному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 976402,35 руб. не имеется, поскольку истец не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора об арендной плате.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, выводы – подтверждёнными собранными по делу доказательствами.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору на 30.04.2009 следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам за октябрь, ноябрь, декабрь 2007 года, 2008 год, январь-апрель 2009 года в сумме 976402,35 руб. и пеням в сумме 194887,55 руб.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.9. договора видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определённый период. В соответствии с расчётом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путём умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы, площади земельного участка. В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечёт изменений условия договора.

Изменение самого механизма расчёта арендной платы является изменением существенного условия данного договора.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что истец изменил способ расчёта арендной платы, установленный пунктом 2.8. договора и приложением к нему.

Письмом от 28.05.2008 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01.01.2008, указав новый механизм расчёта.

С учётом требований статьей 609 и 453 Гражданского кодекса РФ апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчёта арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключён. У ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей за 2008 год в размере  656649,60 руб.

Апелляционная коллегия не согласна с доводами истца о том, что направленное в адрес арендатора уведомление от 28.05.2009 в соответствии с пунктом 2.9. не изменяет  согласованный сторонами механизм определения арендной платы и не подлежит регистрации.

В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» в редакции от 12.02.2008 и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 № 3/84 «О Порядке определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации  в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть изменён сам механизм расчёта. Названное обстоятельство влечёт внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

В соответствии с разделом 11 договора он может быть изменён как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путём направления арендодателем извещений согласно пункту 2.9. договора.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ, учитывая порядок исчисления арендной платы, согласованный сторонами пунктом 2.8 договора и расчётом, изменения арендной платы в связи с централизованным изменением  ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.

 Учитывая, что указанным извещением в договор внесены изменения механизма расчёта арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997  № 122-ФЗ и договором.

Несостоятельна ссылка комитета на пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», поскольку он не применим к рассматриваемому случаю.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Приведённое разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчёта арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высшая инстанция разъяснила, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчёта арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчёта за исключением площади земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2.8. и расчётом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью, согласован порядок расчёта арендной платы. Порядок внесения изменений в договор также согласован сторонами договора (раздел 11). Пунктом 2.9. установлена обязанность арендодателя письменно извещать арендатора об изменении размера арендной платы в случае централизованного изменения ставок и коэффициентов  к ставкам арендной платы, рассчитывая её размер только в соответствии с механизмом, согласованным сторонами. В рассматриваемом случае направление уведомления не освобождает истца от обязанности зарегистрировать изменения в установленном порядке.

При таких обстоятельствах у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендную  плату за 2008 год в размере 656649,60 руб.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции