Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n А06-7053/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                 Дело № А06-7053/2009

Резолютивная часть постановления объявлена   02 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен                      06 апреля  2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, (почтовые уведомления №№  93602,93603,93604,  приобщены к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань,

на решение арбитражного суда Астраханской области от 15 января 2010 года

по делу № А06-7053/2009 (судья Сорокин Н.А.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны, г. Астрахань,

к комитету имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань,

о признании незаконным отказа комитета имущественных отношений города Астрахани от 10.09.2009 № 01-25660/09, 01-25662/09 в реализации индивидуальным предпринимателем Головановой С.Н. как субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 09.12.1997 № 5176 нежилого помещения общей площадью 162,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/ул. Ахматовская, д. 15/6 об обязании комитета имущественных отношений города Астрахани направить заявителю проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения в срок, предусмотренный частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Голованова С.Н. (далее ИП Голованова С.Н.)   обратилась в арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета имущественных отношений города Астрахани от 10.09.2009 года № 01-25660/09, 01-25662/09 в реализации индивидуальным предпринимателем Головановой С.Н. как субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 09.12.1997 года № 5176 нежилого помещения общей площадью 162,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/ул. Ахматовская, д. 15/6, и об обязании комитета имущественных отношений города Астрахани направить заявителю проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения в срок, предусмотренный частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 15 января 2010 года  заявленные требования удовлетворены.

Комитет имущественных отношений города Астрахани  с принятым решением не согласился, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований,  по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что отказ комитета имущественных отношений города Астрахани от 10.09.2009 года № 01-25660/09, 01-25662/09 является правомерным, поскольку у ИП Головановой С.Н. имеется задолженность по арендным платежам за период с января по июль 2008 года в сумме 116091,92 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу  ИП Голованова С.Н. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей сторон (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.12.1997 года между комитетом имущественных отношений города Астрахани  (Арендодатель) и  предпринимателем Головановой С.Н. (Арендатор) был заключен типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 5176,  согласно которому арендодатель предоставил заявителю в аренду нежилое помещение   общей площадью 154,7 квадратных метров, расположенное по адресу: город Астрахань, улица Кирова, дом № 15.

Срок действия договора аренды установлен с 10.12.1997 года по 10.12.2012 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды № 5176 общая площадь арендуемого помещения увеличена до 162,3 квадратных метров, адрес арендуемого нежилого помещения  стал читаться в следующей редакции: дом № 15/6 литера «А», помещение № 34, по улице Кирова/Халтурина (в настоящее время улица Ахматовская).

     Индивидуальный предприниматель Голованова С.Н. на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратилась в комитет имущественных отношений города Астрахани   с письмом от 06.08.2009 года, о предоставлении предпринимателю преимущественного права выкупа нежилого помещения, находящегося в здании расположенном по адресу г.Астрахань, ул. Кирова/Ахматовская, д. 15/6.

     Комитет  письмом №.01-25660/09, 01-25662/09 от 10.09.2009 года отказал заявителю в удовлетворении заявления, мотивируя  отказ наличием у предпринимателя  задолженности по арендным платежам по договору аренды № 5176 за период с января по июль 2008 года.

Не согласившись с отказом Комитета, индивидуальный предприниматель Голованова С.Н. обратилась в арбитражный суд с вышеприведенными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доводы Комитета о наличии у заявителя задолженности по арендным платежам за период с января по июль 2008 года, неправомерны, и не основаны на законе.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба  –  без удовлетворения, по следующим основаниям.

Согласно статье 1 Закона № 159-ФЗ  настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона,  в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.             Кроме того, статья 4 Закона №159-ФЗ предусматривает, что орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

     Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что:

     - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;  -    арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;      - площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

     -  арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

     Таким образом, арендуемое помещение может быть выкуплено в упрощенном порядке только при соблюдении указанных условий.

В рассматриваемом случае арендованное имущество находится в пользовании предпринимателя более трех лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ.             Общая площадь арендуемого нежилого помещения  составляет 162,3 квадратных метров и не превышает норму 2000 кв.м., определенную Законом Астраханской области от 14 октября 2008 года №68/2008-ОЗ «О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности астраханской области или в муниципальной собственности».             Решением Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 04.08.2007 года № 177 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Астрахань» на 2005 - 2009 годы. Спорный объект недвижимости  включен в Прогнозный план приватизации муниципального  имущества решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» № 130 от 14.09.2006 года.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что право преимущественного выкупа спорного нежилого помещения  не возникло у индивидуального предпринимателя Головановой С.Н. в связи с наличием задолженности по арендным платежам, апелляционная инстанция находит несостоятельным.

01.11.2007 года арендуемое предпринимателем нежилое помещение выставлено на аукцион.

06.11.2007 года спорное нежилое помещение было продано с аукциона Летичевскому А.Н., которым произведена государственная регистрация права собственности, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2007 года 30 АА 202490.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом следует учитывать, что независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Из анализа материалов дела следует, что приобретенный Летичевским А.Н. объект недвижимости являлся предметом действовавшего договора аренды от 09.12.1997 № 5176, заключенного между комитетом имущественных отношений города Астрахани  и  предпринимателем Головановой С.Н.

Договор аренды  от 09.12.1997 № 5176 недействительным признан не был, самостоятельного договора Летичевский А.Н. и Голованова С.Н. не заключали.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение Летичевским А.Н. комитет имущественных отношений города Астрахани  утратил статус арендатора, на основании положений статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Смена собственника имущества не исключает обязанности должника платить арендные платежи.

После перехода права собственности на спорное нежилое помещение Летичевскому А.Н. предприниматель Голованова С.Н. добросовестно исполняла свои обязанности по оплате арендных платежей по договору от 09.12.1997 № 5176 новому собственнику, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2008 года по делу № А06-6289/2007, оставленным без изменения постановлением ФАС Поволжского округа от 25.07.2008 года аукцион проведенный Комитетом 01.11.2007 года  по продаже нежилого помещения № 34 в жилом доме № 15/6 по улице Кирова/Халтурина (в настоящее время улица Ахматовская), в городе Астрахани признан недействительным.

В связи с чем, Комитет ссылается на образование у предпринимателя задолженности по арендным платежам в сумме 166 091,92 руб., поскольку в период с января по июль 2008 года арендная плата вносилась Летичевскому А.Н.

Однако апелляционной инстанцией установлено, что индивидуальный предприниматель Голованова С.Н. добросовестно вносила арендные платежи, согласно положений статьи 617 Гражданского кодекса РФ,  что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Таким образом, как должник предприниматель не может считаться просрочившим арендные платежи.

В рассматриваемом случае Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,