Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу n А06-708/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                Дело № А06-708/2010

Резолютивная часть постановления объявлена   27 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен                      02 сентября  2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, (почтовые уведомления №№  96531, 96530, 96532, 96533, телеграмма по квитанции № 01657, конверт с уведомлением № 96529,  приобщены к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Асанова Басыра Ваказовича, Астраханская область, с. Осыпной Бугор

на решение арбитражного суда Астраханской области от  27 мая 2010 года по делу

№ А06-708/2010 (судья Г.В. Серикова),

по заявлению индивидуального предпринимателя Жувагиной Юлии Валерьевны, г. Москва,

к индивидуальному предпринимателю Асанову Б.В., Астраханская область, с. Осыпной Бугор

третьи лица:

Комитет имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань,

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Астраханской области, г. Астрахань,

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 184 316, 72 рублей,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Жувагина Юлия Валерьевна (далее ИП Жувагина Ю.В.) обратилась в арбитражный суд Астраханской области к Индивидуальному предпринимателю Асанову Басыру Ваказовичу (далее ИП Асанов Б.В.) с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 8861 от 10.01.2003г. и дополнительного соглашения от 28.06.2005г. за период с 01.07.2008г. по 10.12.2009г. в сумме 184 316 руб. 72 коп., сумму задолженности истец просил перечислить по следующим реквизитам: ОАО «Альфа-Банк» лиц.счет:40817810504370014073, ИНН: 7728168971, БИК: 044525593, кор.счет: 30101810200000000593.

Решением арбитражного суда Астраханской области от  27 мая 2010 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

 Индивидуальный предприниматель Асанов Басыр Ваказович с принятым решением не согласился, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований,  по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что договор аренды муниципального нежилого помещения № 8861  от 10.01.2002  года и дополнительное соглашение к нему расторгнуты, в связи с чем, не имелось оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

В отзыве на апелляционную жалобу  Индивидуальный предприниматель Жувагина Юлия Валерьевна с доводами апелляционной жалобы не согласилась, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей сторон (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10 января 2002 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани и предпринимателем Асановым В.Б. заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 8861 (л.д.7-10).

28 июня 2005 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору.

Согласно указанному договору Комитет на основании распоряжения администрации г. Астрахани от 11.12.2002 года № 1765-р предоставил Арендатору в арендное пользование нежилое помещение на первом этаже в кирпичном доме № 42/17/39, помещение № 074 по ул. Свердлова/Советской Милиции/Коммунистическая общей площадью 50,6 кв.м. для использования под предприятие общественного питания и магазин сроком с 11 декабря 2004 года по 10 декабря 2009 года (в редакции дополнительного соглашения от 28 июня 2005 года).

Указанное помещение передано по акту приема передачи арендатору 10.01.2003 года (л.д. 12).

Договор аренды № 8861 от 10 января 2002 года и дополнительное соглашение к нему от 28 июня 2005 года зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается штампом о регистрации на договоре и дополнительном соглашении к нему.

На основании договора купли-продажи от 05.05.2008 г. за № 109/11П, заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Продавец) и Жувагиной Ю.В. (Покупатель), нежилое помещение на 1 этаже дома по адресу: г. Астрахань, ул. Свердлова/Советской Милиции/Коммунистическая, д. 39/42/17 литера А пом. 074 общей площадью 50,6 кв.м. приобретено в собственность Жувагиной Ю.В. (л.д.50-52).

В пункте 1.4. договора купли-продажи указано, что объект приватизации обременен договором аренды муниципального нежилого помещения № 8861  от 28.06.2005  года по  10.12.2009 года.

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 30.09.2008 года.

Право собственности Жувагиной Ю.В. на приобретенное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 01.07.2008г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 30 АА 255309 (л.д.23).

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/075/2010-195 от 20.05.2010 года подтверждается, что право собственности Жувагиной Ю.В. на приобретенное помещение с обременением права: аренда. Дата регистрации: 11.05.2007г., № регистрации: 30-30-01/042/2007-025. Срок действия с 01.01.2003г. по 10.12.2009г.

В связи с тем, что Арендатор не выполняет своей обязанности по уплате новому Арендодателю арендной платы за пользование нежилым помещением за период с 01.07.2008 года по 10.12.2009 года, Жувагина .Ю.В. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 184 316 руб. 72 коп.

Суд первой инстанции удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, договор аренды муниципального нежилого помещения № 8861  от 10.01.2002  года и дополнительное соглашение к нему не расторгнуты сторонами в установленном законом порядке.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба  –  без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  установлено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

            То есть, при перемене собственника договор аренды не изменяется  и не расторгается, а продолжает действовать на тех же условиях для нового собственника.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае договор от 10.01.2002 года № 8861, и дополнительное соглашение заключенные между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани и предпринимателем Асановым В.Б. зарегистрированы в установленном законом порядке.

При перемене собственника арендованного имущества спорный договор аренды продолжал действовать на прежних условиях.

Довод апелляционной жалобы о том,  что договор аренды муниципального нежилого помещения № 8861  от 10.01.2002  года и дополнительное соглашение к нему расторгнуты, апелляционная инстанция находит несостоятельным.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Разделом 5 договора предусмотрены условия досрочного расторжение спорного договора.

В силу п. 1 статьи  452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из приведенных норм и условий спорного договора аренды следует, что данный договор, являясь при заключении срочным договором аренды, может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в одностороннем порядке только в судебном порядке или по обоюдному письменному соглашению сторон. Право одностороннего отказа арендатора от исполнения срочного договора аренды законодательством, а также договором аренды не предусмотрено.

Ссылку подателя жалобы на уведомление № 05-3923 от 28.06.2007г. о расторжении договора аренды, апелляционная инстанция находит несостоятельной.

 В рассматриваемом случае указанное уведомление является офертой, то есть предложением к расторжению договора, однако соглашения в части расторжения договора сторонами не достигнуто. В материалы дела не представлено соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами в соответствии с положением статей 450, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать договор аренды № 8861  от 10.01.2002  года и дополнительное соглашение к нему расторгнутыми.

 Сама по себе передача истцу соглашения о расторжении договора правовых последствий не влечет. Условиями договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке, однако стороны не обращались в суд с требованием о расторжении договора.

В соответствии с условиями договора аренды № 8861  от 10.01.2002  года и дополнительного соглашением к нему на арендатора возложена обязанность оплачивать сумму арендного платежа, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительно сумму налогов (НДС), рассчитанную «Арендатором» самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ответчик свои обязательства по арендным платежам по договору аренды  № 8861  от 10.01.2002  года и дополнительному соглашению к нему за период с 01.07.2008 года по 10.12.2009 года надлежащим образом  не исполнил.

Доказательств оплаты арендных платежей ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций ответчик не представил.

На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для  отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Астраханской области от  27 мая 2010 года по делу  № А06-708/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий                                                                                          М.Г. Цуцкова

Судьи:                                                                                                                                С.А. Кузьмичев

                                                                                                                                 Н.В. Луговской