Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 по делу n А12-25387/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

======================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                Дело № А12-25387/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря  2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  10 декабря 2010 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фроловой Е.К.,

лица, участвующие в деле в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, уведомления прилагаются,

рассмотрев апелляционную жалобу  Управления муниципальным имуществом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области на решение   Арбитражного суда Волгоградской      области от 1 октября   2010 года по делу № А12-25387/2009   (судья  Аниськова И.И.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Профтехсервис»

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Квазар»,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

                                                     УСТАНОВИЛ:

ООО «Профтехсервис» обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области, далее УМИ г.Волжского, в котором просит:

- признать недействительной величину рыночной стоимости объекта недвижимости,  указанной  в   Отчете  №031,   выполненным  ООО  «Квазар»  от 17.08.2009.,

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №308кп от 30.09.2009. купли-продажи недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения площадью 63,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Волжский, ул. Мира,17 в части пунктов 2.1, 4.1, 4.2, 4.3 договора и Приложения №2 к договору по цене, определенной в протоколе разногласий 1410000 рублей, в том числе НДС,

- взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 2000 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей.

Решением   Арбитражного суда Волгоградской области от 1 октября   2010 года по делу № А12-25387/2009 производство по делу в части требований истца о признании недействительной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете № 031, выполненным 17.08.2009. ООО «Квазар» прекращено.

Пункты 2.1, 4.1, 4.2, 4.3 договора и приложение №2 к договору купли-продажи  объекта  муниципального  имущества     № 308кп  от  30.09.2009., заключенного  между ООО «Профтехсервис» и УМИ г. Волжского, приняты в редакции, определенной судом.

Не согласившись с принятым судебным актом, УМИ г. Волжского обратилось с апелляционной жалобой,  просит обжалуемое решение отменить, отказать в удовлетворении требований ООО «Профтехсервис», ссылается на неверное применение арбитражным судом норм материального права. По мнению заявителя, УМИ г. Волжского может заключить договор купли-продажи только по цене, определенной ООО «Квазар» в отчете от 17.08.2009. № 031, в соответствии с условиями, определенными Постановлением главы городского округа – г.Волжский Волгоградской области от 21.09.2009. № 756-ГО «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, арендуемого ООО «Профтехсервис».

ООО «Профтехсервис» считает решение законным и обоснованным, доводы жалобы несостоятельными, по основаниям, в представленном суду отзыве.

Представители истца, ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266,                           268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, отзыва, судебная коллегия считает, что  решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник относительно цены передаваемого в собственность ООО «Профтехсервис» объекта муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что Постановлением главы городского округа -город Волжский Волгоградской области №756-ГО от 21.09.2009. утверждены условия приватизации арендуемого ООО «Профтехсервис» муниципального имущества встроенного нежилого помещения площадью 63,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Мира,17 (приложение). В постановлении указана рыночная стоимость указанного объекта недвижимости - 1820000 рублей без НДС, определенная на основании отчета об оценке от 17.08.2009. № 031, выполненного ООО «Квазар». УМИ администрации г.Волжского предписано в десятидневный срок с даты принятии решения направить обществу копию постановления с предложением о заключении договора купли-продажи на условиях, принятых настоящим постановлением, а так же проект договора купли-продажи.

Истец посчитал рыночную стоимость завышенной, и, не согласившись с пунктами 2.1, 4.1, 4.2, 4.3 договора и Приложением №2 к договору, касающихся определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, направил ответчику протокол разногласий. Истцом представлен отчет №110/09 об оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведенного по его инициативе ИП Жирковым, согласно которому рыночная стоимость помещения составила 1410000 рублей с учетом НДС.

Данное предложение истца ответчиком было отклонено, что явилось основанием для передачи возникших разногласий на разрешение арбитражному суду.

По ходатайству истца, судом была назначена экспертиза на предмет соответствия требованиям закона отчета об оценке №031, составленного ООО «Квазар».

Проведение экспертизы было поручено ООО «Мир Деловых Консультаций». Судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ООО «Квазар». Согласно заключению эксперта от 16.08.2010., выполненный ООО «Квазар» отчет об оценке №031 от 17.08.2009. не соответствует Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. При этом несоответствия повлияли на определение рыночной цены объекта недвижимости. Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения по адресу: г.Волжский, ул. Мира,17 определена экспертом в размере 1473729 рублей без учета НДС (отчет об оценке №10-218 от 16.08.2010.)

Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в случае выявления несоответствия отчета №031 от 17.08.2009.  Федеральному закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции правомерно исходил из даты оферты с предложением о продаже арендуемого объекта недвижимости ответчиком.

В суде первой инстанции ответчик, в случае несогласия с заключением экспертов ООО «Мир Деловых Консультаций», мог ходатайствовать о повторной судебной экспертизе, предусмотренной частью 1 статьи 82 и частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик своим правом не воспользовался. Кроме того, ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено; заявлений о фальсификации доказательств не представлено; надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Суд первой инстанции усмотрел заключение экспертов ООО «Мир Деловых Консультаций» обоснованным, поэтому правомерно принял в качестве доказательства, в порядке статьи  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответственно, определил условия пунктов 2.1, 4.1, 4.2, 4.3. договора купли-продажи №308кп от 30.09.2009. и приложения №2 к указанному договору (график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального имущества), с учетом отсутствия разногласий сторон по срокам внесения платежей, начислением сумм погашения процентов (1/3 ставки рефинансирования ЦБ) с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной экспертным учреждением ООО «Мир Деловых Консультаций» в сумме 1473729 рублей без учета НДС.

При оценке доводов сторон, судом апелляционной инстанции приняты во внимание следующие обстоятельства.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества,   находящегося  в   государственной   собственности   субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком.

Положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки.

Из толкования изложенных норм следует, что для истца, как представителя собственника муниципального имущества, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества является обязательным.

Как следует из абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Абзац 8 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005. № 92 предусматривает, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе, дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Вывод суда первой инстанции в том, что Федеральный закон от 22.07.2008. № 159-ФЗ предусматривает обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, а оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается, судебная коллегия находит ошибочным. Однако, данный вывод суда не повлек принятия незаконного решения.

Из материалов настоящего дела следует, что Постановлением главы городского округа - город Волжский Волгоградской области №756-ГО от 21.09.2009. утверждены условия приватизации арендуемого ООО «Профтехсервис» муниципального имущества, именно поэтому самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного требования невозможно. Требования истца в части признания недействительной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете № 031 от 17.08.2009., выполненным ООО «Квазар», не подлежат рассмотрению арбитражным судом, в связи с чем, производство по ним подлежит прекращению в порядке пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Арбитражным судом приняты спорные пункты договора по цене, определенной судом в ходе рассмотрения спора, поэтому судебные расходы правомерно распределены в равных долях между истцом и ответчиком.

Обжалуемый судебный акт соответствует требованиям статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия. Таким образом, спор разрешен по существу.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Волгоградской      области от 1 октября   2010 года по делу № А12-25387/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий по делу                                                      Никольский С.В.

Судьи                                                                                                  Антонова О.И.

Жаткина С.А.