Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 по делу n А12-10357/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

====================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                Дело № А12-10357/2010 «10» декабря 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена «09» декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен «10» декабря 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хорошавина Анатолия Александровича, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от «17» сентября 2010 года по делу № А12-10357/2010 (судья Самсонов В.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Маилян Рафика Николаевича, г. Волгоград,

к индивидуальному предпринимателю Хорошавину Анатолию Александровичу, г. Волгоград,

о расторжении договора аренды и взыскании 1 257 853,55 рублей

по встречному иску индивидуального предпринимателя Хорошавина Анатолия Александровича, г. Волгоград,

к индивидуальному предпринимателю Маилян Рафику Николаевичу, г. Волгоград,

о расторжении договора аренды и взыскании 683 864,48 рублей,

при участии в заседании представителей:

ИП Хорошавина А.А. – Гусев Ю.В., доверенность б/н от 30.09.2010 г.,

ИП Маиляна Р.Н. – Нижегородова Т.В., доверенность б/н от 10.06.2010 г.; Маилян Л.О., доверенность б/н от 25.12.2008 г.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Маилян Рафик Николаевич (далее - ИП Маилян Р.Н., истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Хорошавину Анатолию Александровичу (далее - ИП Хорошавин Р.Н., ответчик) о расторжении договора аренды от 01.09.2009 г. и взыскании с ИП Хорошавина А.А. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1 257 853,55 руб.

В свою очередь ИП Хорошавин А.А.обратился в Арбитражный суд Волгоградской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  о расторжении договора аренды от 01.09.2009 г., а также взыскании с ИП Маиляна Р.Н. задолженности по арендной плате за землю за период с 15.05.2007 по 10.09.2010 в размере 403 221,32 руб., коммунальные услуги за период 06.05.2009 по 10.03.2010 в размере 99 855,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2007 по 10.09.2010 в размере 137 216,59 руб., задолженность по налогу на имущество физических лиц в размере 43 569,83 руб., а всего 683 864,48 руб.

Встречное заявление было принято судом к рассмотрению.

Решением суда первой инстанции от «17» сентября 2010 года заявленные ИП Маиляном Р.Н. исковые требования удовлетворены частично: суд расторг договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 г. и взыскал с ответчика в пользу истца стоимость расходов по производству неотделимых улучшений в размере 1 137 142,5 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП Хорошавина А.А. о расторжении договора аренды от 01.09.2009 г., а также взыскании с ИП Маиляна Р.Н. задолженности по арендной плате за землю за период с 15.05.2007 по 10.09.2010 в размере 403 221,32 руб., коммунальные услуги за период 06.05.2009 по 10.03.2010 в размере 99 855,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2007 по 10.09.2010 в размере 137 216,59 руб., задолженность по налогу на имущество физических лиц в размере 43 569,83 руб., а всего 683 864,48 руб. – отказано.

ИП Хорошавин А.А. не согласился с принятым решением в части и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части  расторжения договора  от 01.09.2009 г.  аренды нежилого помещения  оставить в силе, в остальной части  решение  отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать ИП Маилян Р.Н. в удовлетворении иска.

ИП Маилян Р.Н. считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям изложенным в отзыве.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку по данному делу обжалуется часть решения суда первой инстанции, и истец не заявил возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав участников процесса,  арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01 сентября 2009 года между индивидуальным предпринимателем Маиляном Рафиком Николаевичем и индивидуальным предпринимателем Хорошавиным Анатолием Александровичем заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ИП Хорошавин А.А. (Арендодатель) передает во временное владение и пользование ИП Маиляну Р.Н. (Арендатор) объекты недвижимости - здание диспетчерской площадью 123,5 кв. метров, здание гаража площадью 149,8 кв. метров (инвентарный №0011391 литер А, Б, этажность - 2) и прилегающее  к нему замощение площадью  716,6  кв.  метров (инвентарный № 0013191/9 литер 1), расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Азизбекова, 75, под автомоечный комплекс для оказания услуг мойки транспортных средств и иной хозяйственной деятельности. Указанные объекты были переданы ИП Маиляну Р.Н. по акту приема-передачи.

Договор аренды заключен сторонами сроком на три года, при этом стороны распространили его действие на отношения, возникшие между сторонами с 15.05.2007.

Земельный участок, на котором расположены переданные в аренду объекты недвижимости, принадлежит ИП Хорошавину А.А. на праве аренды, что подтверждается договором №7179 от 31.01.2007 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ИП Хорошавиным А.А. (Арендатор) на срок 01.02.2009, в настоящее время продленный на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 1.13. договора аренды стороны определили, что договор подлежит в установленном порядке государственной регистрации и вступает в силу (считается заключенным) с момента таковой.

Договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением ФРС по Волгоградской области 07.10.2009, ему присвоен регистрационный №34-34-01/229/2009-33, что подтверждается отметкой на договоре.

В соответствии с п.2.6. договора аренды от 01.09.2009 года Арендодатель обязался возмещать Арендатору стоимость улучшений арендованного нежилого помещения, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Арендодателя как собственника переданного в аренду нежилого помещения. Арендодатель дает согласие на произведение Арендатором неотделимых улучшений, необходимых для использования объекта аренды как автомоечный комплекс (в том числе ремонт), в подтверждение чего ставит свою подпись.

При этом стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения по переоборудованию здания гаража в автомоечный комплекс подлежит возмещению следующим образом: Арендатор освобождается от внесения арендных платежей на сумму, равную расходам Арендатора по произведению указанных выше улучшений.

При этом в силу п.п.6.2., 6.3. договора арендная платы выплачивается Арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа месяца, следующего за отчетным согласно расчета чистой прибыли, предоставляемого Арендатором Арендодателю не позднее 5 -го числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет Арендодателя.

Поскольку сумма неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1 257 853,55 руб. ИП Хорошавиным А.А. не возмещена, ИП Маилян Р.Н. обратился в суд с настоящим заявлением.

В свою очередь, ИП Хорошавин А.А. обратился в суд со встречным иском о взыскании с ИП Маилян Р.Н. задолженности по арендной плате за землю за период с 15.05.2007 по 10.09.2010 в размере 403 221,32 руб., коммунальные услуги за период 06.05.2009 по 10.03.2010 в размере 99 855,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2007 по 10.09.2010 в размере 137 216,59 руб., задолженность по налогу на имущество физических лиц в размере 43 569,83 руб., а всего 683 864,48 руб.

Удовлетворяя заявленные требования ИП Маилян Р.Н. в части взыскания с ИП Хорошавина А.А. стоимости расходов по производству неотделимых улучшений в размере 1 137 142,5 руб., суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о документальной подтвержденности и обоснованности данных расходов.

В соответствии с частью  2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в 2007-2008 годах на основе устных договоренностей между сторонами ИП Маилян Р.Н. произведены неотделимые улучшения объектом недвижимости, принадлежащих ИП Хорошавину А.А., в виде переоборудования арендованных объектов недвижимости в автомойку.

Внесение неотделимых улучшений в арендованное имущество произведено ИП Маилян Р.Н. посредством заключения с физическим лицом - Кирокосян Г.Г. договора подряда от 20.05.2007. Согласно указанному договору, а также сметы, являющейся неотъемлемой частью договора, стоимость работ по договору составила 509 200 руб.

Общая сумма произведенных Арендатором неотделимых улучшений определяется ИП Маилян Р.Н. в размере 1 257 853,55 руб. и включает в себя стоимость проектных работ, строительных материалов, а также работ по переоборудованию здания под автомойку.

В качестве подтверждения размера стоимости произведенных неотделимых улучшений ИП Маилян Р.Н. представлены рабочий проект переустройства диспетчерской по ул. Азизбекова, 75 Ворошиловского района г. Волгограда, составленного ООО «Жилкоммунпроект-сервис» в 2007 году по заказу ИП Маилян Р.Н.; чеки, накладные и иные расходные документы, подтверждающие факт таких расходов. Согласно указанных документов, строительные материалы приобретались у различных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей лично ИП Маилян Р.Е. либо его представителем по доверенности Оганесян В.О.

Согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ РФ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Суд первой инстанции, верно, указал, что истец не подтвердил расходы  в размере 117 800 руб. по оплате и поставки ворот секционных, поскольку представленная ИП Маилян Р.Н. расписка не отвечает требованиям в оформлении первичных бухгалтерских документов.

Судом апелляционной инстанции не может быть принят довод ИП Хорошавина А.А. о том, что им не было дано согласие на улучшение арендованного имущества.

Как указано выше, в соответствии с п.2.6. договора аренды от 01.09.2009 года Арендодатель обязался возмещать Арендатору стоимость улучшений арендованного нежилого помещения, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Арендодателя как собственника переданного в аренду нежилого помещения. Арендодатель дает согласие на произведение Арендатором неотделимых улучшений, необходимых для использования объекта аренды как автомоечный комплекс (в том числе ремонт), в подтверждение чего стоит подпись Хорошавина А.А.

Решением №01-05/29 от 09.04.2010 года по заявлению Хорошавина А.А.  главой администрации Ворошиловского района Волгограда дано согласие на сохранение самовольно произведенной реконструкции нежилого помещения  по ул. Азизбекова, 75 Ворошиловского района г. Волгограда (т.2, л.д. 11).

Свидетельством 34 АБ №328322 от 21.06.2010 года подтверждается право собственности Хорошавина А.А. на здание автомойки по ул. Азизбекова, 75 г. Волгограда (т.2, л.д. 13).

При определении суммы, подлежащей взысканию как стоимости расходов по производству неотделимых улучшений, суд первой инстанции учел, что доказательств оплаты арендной платы в размере 2911 руб. арендатор в суд не представил, в связи с чем взыскал сумму неотделимых улучшений в размере 1 137 142,5 руб. (1 257 853,5 руб. - 117 800 руб. - 2911 руб.).

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендная плата за имущество может быть установлена сторонами в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Согласно п.6.1. договора арендная плата по договору определяется расчетным путем и составляет 50% полученной в результате использования арендованного имущества чистой прибыли Арендатора от всех видов его деятельности, осуществляемой с использованием арендованного имущества. Чистая прибыль определяется как разница между валовым доходов и суммой всех расходов, налогов и иных обязательных и документально подтвержденных платежей (включая налоги по заработной плате, заработную плату управленческого персонала и производственных рабочих Арендатора согласно штатному расписанию, стоимость электроэнергии, отопления, поды и платы за землю, пропорционально занимаемой территории, затраты на уборку, текущий ремонт, содержание и охрану автомойки), а также прочие затраты.

При этом в силу п.п.6.2., 6.3. договора арендная платы выплачивается Арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа месяца, следующего за отчетным согласно расчета чистой прибыли, предоставляемого Арендатором Арендодателю