Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2011 по делу n А12-14791/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                Дело № А12-14791/2010

12 января  2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Борисовой Т.С., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потехиной А.В.,

при участии представителя ответчика: Подлеснова С.А., действующего на основании доверенности от 25 октября 2010 г. № 10/607,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард» (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 07 октября 2010 года по делу № А12-14791/2010 (судья Литвин С.Н.)

по иску  открытого акционерного общества «Отечество-Инвест» (г. Волжский Волгоградской области)

к открытому акционерному обществу «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард» (г. Волгоград)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 159005,17 руб., пени в сумме 161079,36 руб.

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Отечество-Инвест» обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с ОАО «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард»» задолженности по арендной плате за  июнь-сентябрь 2007 г. в сумме 159005,17 руб. и пени в сумме 161079,36 руб.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 22 июня 2010 г. требования истца удовлетворены в части.

Суд взыскал с  ОАО «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард»  в пользу ОАО «Отечество-Инвест» задолженность по арендной плате за период с июля 2007 года по сентябрь 2007 г. в сумме 159005,17 руб. и пени в сумме 35000 руб.

ОАО «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард», не согласившись с принятым решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда Волгоградской области от  07 октября 2010 года. Податель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного ОАО «Отечество-Инвест иска. Заявитель апелляционной жалобы  указывает на то, что у него отсутствует задолженность по оплате арендных платежей, а также на пропуск срока исковой давности. По мнению ответчика, суд не дал оценки доводам, изложенным им в отзыве на иск.

Истец, ОАО «Отечество-Инвест», представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к отзыву, просит состоявшееся по делу решение оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание не явился представитель истца. О времени и месте рассмотрения дела истец извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление № 78785 о вручении почтового отправления. Почтовое отправление вручено адресату 07 декабря 2010 г. Истец  знал о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции и имел реальную возможность явиться в суд либо обеспечить явку своего представителя в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствии.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании 27 декабря 2010г. был объявлен перерыв до 28 декабря 2010 г. до 9 часов 20 минут.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

 Заслушав представителя ответчика, обсудив доводы  апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу и дополнения к нему, на исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела,  между ОАО «Отечество-Инвест» и ОАО «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард»  был заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 82,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Им. Маршала Чуйкова, 39, под размещение офиса на срок с  12 января 2007 г. по 31 марта 2007 г. (п. 5.1 договора в редакции протокола разногласий). 30 марта 2007 г. между сторонами было достигнуто соглашение о продлении срока действия договора, оформленное  дополнительным соглашением к договору аренды от 12.01.2007 г., в соответствии с которым действие договора аренды продлено с 31 марта 2007 г. по 30 ноября 2007 г.

Факт передачи в аренду нежилого помещения во временное пользование арендатору 12 января 2007 г. объективно подтверждается актом приема-передачи  от 12.01.2007 г.

По истечении срока действия договора встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им. Маршала Чуйкова, 39, было возвращено арендатором, что оформлено актом приема-передачи (возврата) от 30 ноября 2007 г.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды размер ежемесячной арендной платы установлен в сумме 53365 руб.

Договором определены сроки платежей. Оплата арендной платы за январь 2007 года производится арендатором не позднее 31.01.2007 г., оплата арендных платежей за последующие месяцы производится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца (пункты 2.8.1, 2.8.2 договора в редакции протокола разногласий).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой недвижимого имущества - нежилого помещения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

 Во исполнение условий заключенного договора аренды  от 12 января 2007  г.  арендатор, по мнению истца, в период за период июнь-сентябрь 2007 г. не внес арендодателю арендную плату в сумме 159005,17 руб. 

Поскольку ответчиком условиями договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате, на взыскании которой настаивает истец.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету, представленному истцом, за период с 16 июня 2007 г. 15 июня 2010 г. пеня составила 161079,36 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что ответчик не представил доказательств исполнения  обязательств по оплате арендных платежей за июнь, июль, август 2007 г. и частично за сентябрь 2007 г. Суд первой инстанции счел необходимым в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить сумму подлежащие взысканию пени до 35000 руб.

При этом доводам ответчика суд не дал надлежащей оценки. Суд не оценил доказательства, представленные ответчиком, свидетельствующие о  регистрации перехода права собственности к ОАО «Отечество-Инвест» 11 апреля 2007 г., об оплате арендных платежей в сумме 407352,83 руб., что соответствует периоду аренды с 11 апреля 2007 г. по 30 ноября 2007 г. (7 месяцам 19 дням).  Суд не применил срок исковой давности, о пропуске которого было заявлено ответчиком в письменном отзыве на иск (л.д.53-55). В решении суда  отсутствуют выводы о том, почему  указанный срок считает не пропущенным.

Суд апелляционной инстанции  находит доводы ответчика в части  надлежащего исполнения им  обязательств по внесению арендной платы, а также в части пропуска истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за июнь и июль  2007 г. обоснованными.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

 Суд  приходит к выводу о том,  что между сторонами 12 января 2007 г. заключен гражданско-правовой договор -  договор аренды нежилого помещения,  площадь арендуемого помещения  определена, размер арендной платы  согласован сторонами и составляет  53365 руб. в месяц, срок и порядок оплаты сторонами определены.

В апелляционной жалобе ответчик  ссылается на то, что у него отсутствует обязанность  по оплате арендных платежей за спорный период в сумме 179662,17 руб., так как арендные платежи были уплачены за период с 12 января 2007 г. по 10 апреля  2007 г.  предыдущему собственнику муниципального имущества – администрации Волгограда., с которым в период с 12 января по 10 апреля 2007 г. продолжали действовать арендные отношения.

Ответчик обоснованно полагает, что арендные платежи подлежали уплате  ОАО «Отечестве-Инвест» за период с 11 апреля 2007 г.  по  30 ноября 2007 г., т.е. за 7 месяцев и 19 дней в сумме 407352,83 руб.  Перечисление указанной суммы объективно подтверждается платежными документами. Так, 30 января 2007 г. оплачена сумма 53365 руб.,  15 февраля 2007 г. – 53365 руб.,  15 марта   2007 г. - 53365 руб., 10 апреля 2007 г. – 53365 руб.,  15 мая 2007 г. – 53365 руб., 28 сентября 2007 г. – 33797,83 руб., 15 октября 2007 г.– 53365 руб.,  27 ноября  2007 г. – 53365 руб.

Исходя из того, что   арендатор уплатил арендодателю  арендную за период с 11 апреля 2007 г. по 30 ноября 2007 г. в полном объеме, у суда первой инстанции не имелось основания для взыскания арендной платы за 3 месяца и 11 дней в сумме  159005,17 руб. и пени за просрочку оплаты в сумме  35000 руб.

Из материалов дела следует, что право собственности у арендодателя, ОАО «Отечество-Инвест», на сданное в аренду ОАО «ЛУКОЙЛ-Интер-Кард»  имущество,  возникло с 11 апреля 2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2007 г. серия 34 АА № 668960.

Именно с указанной даты у ОАО «Отечество-Инвест» возникло право  пользования и распоряжения указанным имуществом, из чего следует, что арендная плата  подлежала уплате арендодателю начиная с 11 апреля 2007 г. Уплаченная  ранее арендная плата в сумме 159005,17 руб. подлежала зачету арендодателем в счет оплаты арендных платежей за июнь-сентябрь 2007 г.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендный платежи подлежат уплате  с момента возникновения права у собственника (11.04.2007 г.), поскольку у истца до момента регистрации права собственности на недвижимое имущество отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе и путем сдачи в аренду.

В соответствии со ст. 209, 608, 614 ГК РФ право распоряжаться имуществом путем сдачи его в аренду, принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

О необходимости государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости указывается в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом изложенного,  требование об уплате арендной платы по договору от 12 января 2007 г. в сумме 159005,17 руб. является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Заявленный истцом иск о взыскании арендной платы за июнь, июль  2007 г. и пени за просрочку оплаты указанной арендной платы не подлежит удовлетворению и на том основании, что ОАО «Отечество-Инвест» пропущен срок исковой давности по указанному требованию. О пропуске срока исковой давности ответчик заявил в суде первой инстанции, представив