Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2011 по делу n А12-15085/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

   410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

  ===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                

14 января 2011 года                                                                              Дело № А12-15085/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2011 года

Полный текст постановления изготовлен  14 января 2011  года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Акимовой М.А., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потехиной А.В.,

при участии представителей истца: Коржовой Е.А., действующей по доверенности от 23 ноября 2010 г.; ответчика:  Балабан В.А., действующей по доверенности от 10346_00/ЮР от 23 ноября 2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Для Вас - Опт» (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 04 октября 2010 года по делу № А12-15085/2010  (судья Самсонов В.А.)

по иску   закрытого акционерного общества «Для Вас - Опт» (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эльдорадо»   (г. Москва)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме  1 552 800 руб. 

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Для Вас - Опт» обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО «Эльдорадо» о взыскании задолженности по договору аренды  недвижимого имущества от 01 мая 2009 г.   за май, июнь 2010 г. в сумме 1 552 800 руб. 

 Решением арбитражного суда Волгоградской области от 04 октября 2010 г.  в удовлетворении исковых требований было отказано.

ЗАО «Для Вас - Опт», не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что  судом первой инстанции не были установлены фактические обстоятельства дела, неправильно применены положения п. 2 ст. 621 ГК РФ.

ООО «Эльдорадо» представило отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, так как полагает, что оно принято по полно и всесторонне исследованным документам, представленным в дело. 

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены состоявшегося по делу решения.

 Как следует из материалов дела, между ЗАО «Для Вас - Опт» и ООО «Рентол» 13 ноября 2007 г. был заключен предварительный договор, целью которого являлось заключение в будущем договора аренды торговых площадей, расположенных в здании Торгового Центра по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 9. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора долгосрочный договор аренды  подлежал заключению в срок не позднее 20 рабочих дней  с даты внесения арендодателем изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи  с проведенной перепланировкой в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 2.2 предварительного договора  сторонами не позднее 13 января 2008 г. подписывается краткосрочный договор аренды с целью допуска арендатора для монтажа оборудования.

            01 мая 2009 г. между ЗАО «Для Вас - Опт»,  ООО «Рентол» и ООО «Эльдорадо» был заключен договор  о передаче прав и обязанностей по предварительному договору аренды от 13 ноября 2007 г., в соответствии с которым  права и обязанности арендатора переведены на ООО «Эльдорадо». 

01 мая 2009 г. между ЗАО «Для Вас - Опт» и ООО «Эльдорадо» был заключен договор аренды торговых площадей, во исполнение условий которого Арендодатель, ЗАО «Для Вас - Опт», передало, а Арендатор, ООО «Эльдорадо»,  принял в аренду нежилые помещения   на срок 11  месяцев, начиная с 01.05.2009 г.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды действие договора прекращается досрочно автоматически с момента государственной регистрации и вступления в законную силу Долгосрочного договора аренды помещений, который стороны заключат в сроки и на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды от 13.11.2007 г. Если Долгосрочный договор аренды за один месяц до истечения срока действия настоящего договора не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, то настоящий договор возобновляется на следующие 11 (одиннадцать) календарных месяцев на тех же условиях и на тот же срок.

Полагая, что краткосрочный договора аренды от 01 мая 2009 г. продлен на неопределенный срок, начиная с  01 апреля 2010 г.,  и не был расторгнут в установленном законом порядке, ЗАО «Для Вас - Опт» обратился в суд с иском о взыскании с ООО «Эльдорадо»  арендной платы за май-июнь 2010 г. в сумме 1 552 800 руб.

Отказывая в удовлетворении  иска, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил своё действие 31 марта 2010 г.

Так, 31 марта 2010 года ООО «Эльдорадо»  письмом от 29 марта 2009 г. (л.д. 87) уведомило ЗАО «Для Вас - Опт»  о том, что 01 апреля 2010 года договор аренды от 01 мая 2009 года прекращает свое действие, а также о том, что ООО «Эльдорадо» не намерено возобновлять арендные отношения и просит представителя ЗАО «Для Вас - Опт» прибыть для передачи арендуемого нежилого помещения.  Письмо зарегистрировано в ЗАО «Для Вас - Опт» за входящим номером 75 и факт его  получения истцом не оспаривается.

Факт не возврата помещения арендодателю  по каким-либо причинам не свидетельствует о желании одной из сторон договора (арендатора) продолжать арендные отношения. Напротив, вышеуказанное письмо ООО «Эльдорадо» прямо свидетельствует об обратном.

Период фактического пользования ООО «Эльдорадо» помещениями с 01 апреля 2010 г. по 28 апреля 2010 г.  имел место и не оспаривается  ответчиком, который пояснил, что за указанный период им была оплачена арендная плата  и спора между сторонами в указанной части не имеется. 

В соответствии со ст. 622  ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

 Позиция  истца со ссылкой на положения ст. 621 ГК РФ  основана на неправильном толковании норм гражданского законодательства, в том числе регулирующих отношения по аренде.

            В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

 Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Арендатор письмом от 29 марта 2010 г. уведомил арендодателя об истечении срока действия договора и нежелании  продлевать арендные отношения на новый срок. Письмо ООО «Эльдорадо», датированное 29 марта 2010 г., получено  ЗАО «Для Вас - Опт» 31 марта 2010 г.

При таких обстоятельствах, ЗАО «Для Вас - Опт» до истечения срока действия договора  располагало сведениями о нежелании арендатора продолжать арендные отношения.

28 апреля 2010 года стороны подписали акт приема-передачи арендуемых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 9. При этом, принимая нежилые помещения, ЗАО «Для Вас - Опт» (арендодатель) уведомил арендатора о том, что освобождение арендуемых помещений не является основанием досрочного расторжения договора аренды от 01.05.2009 г.

Как указано выше позиция арендодателя не соответствует  положениям действующего законодательства и не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Рассмотрев письмо арендатора, 01 апреля 2009 г. ЗАО «Для Вас - Опт» письмом за № 91 уведомило ООО «Эльдорадо»   праве арендатора отказаться от договора при соблюдении условий, предусмотренных п. 5.1.11 договора не ранее чем  19 календарных месяцев с момента подписания договора, письменно уведомив  об этом арендодателя  не позднее чем за 90 календарных дней о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. 

01 апреля 2010 года комиссией, сформированной ЗАО «Для Вас-Опт», произведен осмотр занимаемых ООО «Эльдорадо» помещений, о чем составлен акт. Комиссия ЗАО «Для Вас - Опт» установила, что помещения, занимаемые магазином ООО Эльдорадо», к передаче не готовы. Фактически ООО «Эльдорадо» занимало спорные нежилые помещения до 28.04.2010 г.

28 апреля 2010 года стороны подписали акт приема-передачи арендуемых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 9. При этом, принимая нежилые помещения, ЗАО «Для Вас - Опт» (Арендодатель) указало в акте от 28.04.2010, что не считает освобождение арендуемых помещений основанием досрочного расторжения договора аренды от 01. 05.2009.

В июне 2010 года ЗАО «Для Вас - Опт» направило в адрес ООО «Эльдорадо» счет № 619 на оплату арендной платы за май и июнь 2010 года на сумму 1 552 800 руб. Отказ ООО «Эльдорадо» оплатить указанные счета со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений послужил основанием для обращений ЗАО «Для Вас - Опт» в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд полагает иск ЗАО «Для Вас - Опт» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям

Суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы противоречащими фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела правильно установил фактические обстоятельства дела, применил нормы материального и процессуального права, подлежащие применению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой объекта недвижимости, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

Ссылка  истца на наличие между сторонами  гражданско-правовых отношений, вытекающих из  предварительного договора от 13 ноября 2007 г. несостоятельна в силу следующего.

В соответствии со  ст. 429 КГ РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

 Согласно п.п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

 В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

 Из п. 2.1  предварительного договора следует, что  он должен быть заключен в срок до 13 января 2008 г. Краткосрочный договор аренды в указанный срок не был заключен. Соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором от 13 ноября 2007 г., прекратились 14 января 2008 г.

 Соответственно, отношения, возникшие  между сторонами на основании договора аренды от 01 мая 2009 г. подлежат оценки вне связи с наличием предварительного договора,  действия которого  прекращены 14 января 2008 г.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Пункт 5.1.11 договора аренды противоречить его содержанию в целом. Так, договор аренды заключен на 11 месяцев. В связи с указанным обстоятельством он не подлежал государственной регистрации.  Соответственно, условие о том, что арендатор вправе отказаться от исполнения  договора досрочно, но не ранее  19 календарных месяцев с момента