Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 по делу n А06-4135/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А06-4135/2010

Резолютивная часть постановления объявлена   04 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен                      10 февраля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей  Луговского Н.В., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя Вартаняна И.Ж. – Королевой О.Г., доверенность от 26.07.2010,  выдана сроком на три года,

Управления муниципального имущества города Астрахани – Конопатова Ю.Р., доверенность №б/н от 19.11.2010, представлен отзыв на апелляционную жалобу;

в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв с 04.02.2011  до 04.02.2011 14ч.40м.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вартанян И.Ж., г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 ноября 2010 года

по делу № А06-4135/2010 (судья Сорокин Н.А.)

к Управлению муниципального имущества города Астрахани, г. Астрахань,

о признании отказа Комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань, в зачете полной стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Академика Королева, д. 38 литер «Д», незаконным и обязании Комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань,  засчитать стоимость неотделимых улучшений в размере 2 381 924 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Вартанян И.Ж. (далее заявитель,  предприниматель) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным решения комиссии по зачету денежных средств арендаторов при Комитете имущественных отношений муниципального образования «Город Астрахань» в зачете полной стоимости неотделимых улучшений арендуемого Заявителем помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Академика Королева, д. 38 литер «Д» и обязании Комитета имущественных отношений МО «Город Астрахань» засчитать стоимость неотделимых улучшений в размере 2 381 924 (два миллиона триста восемьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре рубля) в счет оплаты приобретаемого имущества.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11 ноября 2010 года в удовлетворении требований предпринимателя Вартаняна И.Ж. отказано.

Индивидуальный предприниматель Вартанян И.Ж с принятым решением не согласился, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Как считает податель жалобы, суд, указав на отсутствие оснований к зачету неотделимых улучшений, неправомерно сослался на пункт «к» договора аренды № 11014 от 14.04.2003, поскольку 11.06.2010 сторонами был заключен договор купли- продажи спорного помещения, в связи с чем,  в спорной ситуации подлежит применения п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В отзыве на апелляционную жалобу  Управление муниципального имущества города Астрахани, полагая апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, исходит из того, что согласно п.2.1 договора купли-продажи от 11.06.2010г. № 161\пп стороны достигли согласия по существенному условию договора – цене выкупаемого помещения, которая определена исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2300 980,0 руб. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 238 192,4 руб. согласно протоколу № 22 от 10.06.2010 заседания комиссии по зачету средств арендатора.

В судебном заседании представители подателя апелляционной жалобы, заинтересованного лица, поддержали позиции по делу.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При исследовании материалов дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

11.06.1997 между комитетом по управлению имуществом г. Астрахани  и предпринимателем Вартаняном И.Ж. на основании Распоряжения администрации г. Астрахани от 06.06.1997 № 1020-р был заключен типовой договор на аренду муниципального нежилого помещения, согласно которому Комитет сдал арендатору в арендное пользование нежилое помещение на 1 этаже в кирпичном доме № 38 по ул. Ак. Королева с общей площадью 111,7 кв.м. для использования под магазин, сроком с 10.07.1997 по 30.06.1998.

27.07.1998 прежние договорные отношения сторонами переоформлены заключением договора № 5758, срок аренды  помещения под магазин определен  с 01.07.1998 по 01.07.1999.

24.03.2003 Распоряжением Администрации города Астрахани № 389-р в связи с обращением предпринимателя Вартаняна И.Ж. от 17.01.2003, на основании решения городского Совета города Астрахани от 25.12.2001 № 137 «о сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенного на территории города Астрахани», с изменениями и дополнениями, внесенными решениями городского Совета г. Астрахани от 12.09.2002 № 85, от 24.12.2001 № 120 от 06.02.2003 № 2,  Комитету по управлению имуществом г. Астрахани предписано заключить договор аренды нежилых помещений № 019, 020 литера «Д», «д» домовладения № 38 по ул. Ак. Королева общей площадью 159, 3 кв.м с предпринимателем Вартаняном И.Ж. под магазин, сауну, сроком на 15 лет.

Названным распоряжением договор аренды от 27.07.1998 № 5758 постановлено считать расторгнутым, определено возложить на предпринимателя Вартаняна И.Ж.  содержание и ремонт нежилых помещений за счет собственных средств, а также заключить договор страхования нежилых помещений.  

На основании распоряжений Администрации г. Астрахани от 24.03.2003 года № 389- р между индивидуальным предпринимателем Вартанян И.Ж. (Арендатор) и Комитетом имущественных отношений Муниципального образования «Город Астрахань»  04.04.2003 был заключен типовой договор № 11014 на аренду муниципального  помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Академика Королева, 38 для  использования под магазин, сауну.

Срок аренды по договору определялся с 16.04.2003 по 16 апреля 2018 года.

Как следует из пояснений сторон и материалов дела в настоящее время договор заключен на неопределенный срок.

Согласно пункту д) раздела II Права и обязанности сторон -  Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, а при аренде части здания принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, его фасада и благоустройстве  прилегающей территории в соответствии с нормами и правилами эксплуатации зданий и сооружений, а также во исполнение постановлений и решений, принимаемых администрацией города.

Пункт к) вышеуказанного договора предусмотрено, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать «Комитету»  безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность, неотделимые от конструкции  помещения.

Материалами дела подтверждается, что в течение всего времени эксплуатации арендованного помещения Вартанян И.Ж. производил ремонт и реконструкцию помещения по адресу: г. Астрахань ул. Академика Королева, д. 38.

Из представленных заявителем в материалы дела писем № 03-Т-ЗЗ10 от 25.06.1997, от  1.10.2001 № 17087, № ОЗ-Т-7356 от 10.11.2000 следует, что ремонтные работы были проведены с согласия и разрешения Комитета имущественных отношений г. Астрахани.

Согласно Отчету № 166-12-08 от 17.11.2008, рыночная стоимость затрат на ремонт арендуемого нежилого помещения литера «Д» помещения № 020, расположенного  по адресу ул. Академика Королева, 38. по состоянию на дату оценки (17.11.2008) составила 2 381 924 (Два миллиона триста  восемьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре рубля).

23.01.2009 распоряжением комитета имущественных отношений № 105-р, были приняты затраты на ремонт арендуемого объекта в счет арендной платы в размере 66 187,90 рублей.

21.10.2009 предприниматель Вартанян И.Ж. обратился в Комитет имущественных отношений с письмом, в котором, ссылаясь на Отчет МУП г. Астрахани «Нежвижимость» № 166-12-08 от 17.11.2008, а также на то, что им подана заявка на первоочередной выкуп арендуемого помещения, просил провести дополнительный зачет понесенных затрат на ремонт помещения с последующим включением суммы зачета в выкупную стоимость объекта в соответствии с ФЗ № 159 от 22.06.2008.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 данного Закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 данной статьи).

13.05.2010 Комитет  имущественных отношений письмом исх. № 01-2834 предложил в соответствии с п.2 ст.4  ФЗ № 159 от 22.06.2008 предпринимателю воспользоваться  преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

20.05.2010 Комитет имущественных отношений г. Астрахани направил индивидуальному предпринимателю  Вартанян И.Ж. проект договора купли- продажи  нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, ул. Ак. Королева, 38, лит. Д пом. 019, общей площадью 11.7; пом. 020, общей площадью 95,5 кв.м. с холодным пристроем литера д., общей площадью 2,8 (объект недвижимости). Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, согласно  п. 2.1 составляет 2300,980,0 руб., в том числе НДС 18%.

10.06.2010 было проведено заседание комиссии по зачету затрат средств арендаторов,  протокол № 22 от 10.06.2010, на котором рассматривался вопрос о принятии затрат на произведенный ремонт арендуемого индивидуальным предпринимателем Вартанян И.Ж.  помещения, по результатам заседания  комиссии было принято решение о зачете 10% от суммы затрат, что составляет 238 192,40 (Двести тридцать восемь тысяч сто девяноста два рубля).

Решение, оформленное протоколом № 22 от 10.06.2010, утверждено 10.06.2010 и.о. председателя комитета имущественных отношений г. Астрахани.

В тот же день, индивидуальный предприниматель Вартанян И.Ж.  обратился в Комитет имущественных отношений г. Астрахани с заявлением, в котором выразил согласие на приобретение арендуемого имущества, но с учетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных за счет собственных средств. Основываясь на рыночной стоимости затрат на ремонт арендованного помещения (неотделимые улучшения), указав при этом, на несогласие с решением  комиссии по зачету от 10.06.2010, определившей сумму зачета в размере 238 192,40 руб, просил пересмотреть сумму зачета стоимости неотделимых улучшений в части увеличения  до 50% от суммы оценки по отчету № 166-12-08.

Распоряжением Комитета имущественных отношений г. Астрахани от 11.06.2010 № 155-РА «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ак. Королева, 38, лит. Д пом. 019, пом. 020, общей площадью с холодным пристроем литера д, в порядке преимущественного права арендаторов», с учетом обращения ИП. Вартаняна И.Ж. от 10.06.2010,  установлена стоимость выкупаемых предпринимателем нежилых помещений в сумме 2062787,6 руб., в том числе НДМ 18%, которая определена исходя их рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2300,980,0 руб., с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений  арендуемого имущества в сумме 238 192,40 руб, согласно протоколу заседания комиссии по зачету затрат средств арендатора № 22 от 10.06.2010.

Письмами от 18.06.2010 № 01-16828\10, 30.06.2010 № 01-174433\10 комитет по управлению имуществом г. Астрахани рассмотрев обращение предпринимателя, сообщил Вартаняну И.Ж., что решение о сумме зачета затрат средств арендаторов определяется комиссией по зачету средств арендаторов. Сумма зачета в размере 10% от оценки выполненного ремонта, обусловлена тем фактом, что предпринимателю в 2009 году уже производился зачет части средств, потраченных на ремонт арендуемого помещения. В связи с чем, пересмотреть сумму зачета, принятую на комиссии 10.6.2010,