Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2011 по делу n А57-9748/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

====================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 г. Саратов                                                                                          

14 февраля 2011 года                                                                          Дело № А57-9748/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля  2011 года

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2011года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Веряскиной С.Г., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потехиной А.В.,

при участии в судебном заседании представителя истца:  Воротневой Е.А., действующей по доверенности 29 октября 2010 г. № 02-08/10909, ответчика: Гнедкова Р.М., действующего по доверенности от 22 октября 2010 года;

рассмотрев апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом г. Саратова (г. Саратов), предпринимателя Корноуховой  Анны Геннадьевны (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской  области от 28 октября 2010 года по делу № А57-9748/2010 (судья Комлева Л.П..)

по иску Комитета по управлению имуществом г. Саратова (г. Саратов)

к предпринимателю Корноуховой  Ане  Геннадьевне (г. Саратов)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 33907,22 руб., пени в сумме 236625,88 руб., расторжении договора аренды и вселении

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился  в арбитражный суд Саратовской  области с иском к предпринимателю Корноуховой Анне Геннадьевне о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2010 г. по июнь 2010 г. в сумме 68 263 руб., пени в сумме 230 258,26  руб., расторжении договора аренды  от 29 января 2004 г. № 031/5, выселении  предпринимателя Корноуховой А.Г. из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 44/54, общей площадью 222,8 кв.м.

До принятия решения по существу спора истец 21 сентября 2010 г. обратился с ходатайством в порядке ст. 49 АПК РФ об увеличении суммы иска в части арендной платы до 75768,02 руб. и в части взыскиваемых пени до 275 828,45 руб. Ходатайство судом первой инстанции удовлетворено.

28 октября 2010 г. истец в порядке ст. 49 АПК РФ обратился с ходатайством о частичном отказе от исковых требований в части задолженности в сумме 41860 руб. и пени в сумме 39202,57 руб. С учетом частичного отказа от исковых требований истец  просит взыскать  с ответчика задолженности за период с июля 2010 г. по сентябрь 2010 г. в сумме 33 907,22 руб. и пени в сумме 236625,88 руб. Ходатайство удовлетворено судом, о чем принято определение от 28 октября 2010 года.

Решением от 28 октября 2010 г. иск Комитета по управлению имуществом г. Саратова удовлетворен в части. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Корноуховой Анны Геннадьевны в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова задолженность по арендной плате в сумме 1 273,22 руб.за период с июля 2010г по сентябрь 2010 г:, пени за просрочку платежа с февраля 2009 г по сентябрь 2010 г в размере 30.000 руб. В части исковых требований Комитета по управлению имуществом города Саратова о расторжении договора аренды нежилого помещения № 031/5 от 229.01.2004г, выселении предпринимателя Корноуховой А.Г. из занимаемого помещения отказано. С индивидуального предпринимателя Корноуховой Анны Геннадьевны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 7.048,78 руб.

Истец и ответчик, не согласившись с решением, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Комитет по управлению имуществом г. Саратова обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении требований. Истец по результатам рассмотрения его  апелляционной жалобы просит иск удовлетворить в полном объеме.

Предприниматель Корноухова А.Г. не согласна с решением суда в части взыскания с неё в пользу Комитета по управлению имуществом задолженности по арендной плате в сумме 1 273,22 руб. и пени в сумме 30 000 руб.

Комитет по управлению имуществом представил отзыв на апелляционную жалобу и письменные пояснения по делу.

Корноуховой А.Г. представлены возражения на письменные пояснения истца.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В судебном заседании 31 января 2011 г. был объявлен перерыв до 02 февраля 2011 г. до 9 часов 30 минут. В судебном заседании 02 февраля 2011 г. был объявлен перерыв до 07 февраля 2011 г. до 9 часов 20 минут.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва на апелляционную жалоб, письменных пояснений и возражений на пояснения, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу предпринимателя Корноуховой А.Г. обоснованной в части, жалобу Комитета по управлению имуществом г. Саратова – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова (арендодатель) и предпринимателем Корноуховой А.Г. (арендатор) 29 января 2004 г. был заключен договор аренды № 031/5, в соответствии с которым истец обязался предоставить в аренду, а предприниматель  принять в пользование на условиях аренды объект нежилого фонда - помещение , расположенное по адресу : г. Саратов , ул. Рахова д.44/54 , площадью 222,8 кв.м., и оплатить арендную плату, размер которой изменяется с вступлением в силу нормативного акта. Договор аренды зарегистрирован в соответствии с решением арбитражного суда Саратовской области от 08 октября 2008 г. по делу № А57-4694/2008.

Договор аренды сторонами заключен сроком на 5 лет, т.е. до 1 января 2009 г. (пункт 1.5 договора).

Арендодатель во исполнение условий договора передал арендатору помещение площадью 222,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рахова д.44/54. Факт передачи имущества в аренду не оспаривается сторонами.

Недвижимое имущество по истечении срока действия договора не было возвращено арендодателю, доказательств обратного предпринимателем не представлено. 

Поскольку арендатор по истечению срока действия договора аренды продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Полагая, что обязательства по оплате  арендных платежей арендатором за период с января 2010 г. по июнь 2010 г. в сумме 68 263,76 руб. не исполнены, Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. Одновременно истец просил взыскать с ответчика пени за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, расторгнуть договор аренды и выселить предпринимателя из занимаемого помещения.

В суде первой инстанции истец сначала увеличил сумму исковых требований вследствие  предъявления ко взысканию  арендных платежей за июль-сентябрь 2010 года и в части пени, а затем отказался от иска в части взыскания арендных платежей за  период с апреля 2010 г. по сентябрь 2010 г. в сумме 41 860,80 руб. и пени в сумме 39 202 руб.

С учетом заявленных ходатайств, суд первой инстанции рассмотрел иск Комитета в части взыскания задолженности за период с июля 2010 г. по сентябрь 2010 г. в сумме 33 907,22 руб., в том числе  за июль 2010 г – 9 829,02 руб., за август 2010г – 12 039,10 руб., за сентябрь 2010г – 12 039,10 рублей  и пени в сумме 236625,88 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с предпринимателя арендной платы за период с июля по сентябрь 2010 г.  в сумме 1 273,22 руб. и пени за просрочку платеже за период с  февраля 2009 г. по  сентябрь 2010 г. в сумме 30 000 , пришел к выводу о нарушении предпринимателем условий договора и положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах договор субаренды №  031/5 от 29 января 2004 г., заключенный между сторонами, после 1 января 2009 г. был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой недвижимого имущества – нежилого помещения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно п. 3.1 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается  решением городской Думы. В соответствии с п. 3.2 договора на момент заключения договора годовая арендная плата составила 84 699,55 руб. без НДС. Порядок внесения арендной платы определен  п. 3.3 договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца.

Из содержания заключенного договора следует, что стороны  предусмотрели возможность изменения арендной платы  в соответствии с  решениям городской Думы (п. 3.1 договора)..

Решениями Саратовской городской Думы от 10.11.2006 г. № 11 -81, от 27.09.2007 г № 20­186, от 30.10.2008 г. № 32-351, от 10.07.2009 г № 42-501, от 23.11.2009 г № 44-526 установлены базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил   Корноухову А.Г. о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что необходимость заключения дополнительного соглашения о согласовании размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и касается порядка определения (расчета) арендных платежей.

Решением Саратовской городской Думы от 23.11.2009 г № 44-526 с 01.01.2010 г. установлена базовая ставка арендной платы на 2010 г, с применением которой размер  арендной платы составляет 12 039,10  руб.

Из искового заявления (с учетом заявленных ходатайств) следует, что у ответчика имеется задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды № 031/5 от 29.01.2004 г за период с июля по сентябрь 2010 г. в сумме 33.907,22 руб., в том числе за июль 2010 г. в сумме 9 829,02 руб., за август 2010 г. в сумме 12 039,10 руб., за сентябрь 2010 г. в сумме 12 039,10 руб.

Суд первой инстанции проверил обоснованность начисления (расчета) ежемесячной арендной платы в сумме  в сумме 12039,10 руб. 

Согласно представленным предпринимателем платежным поручениям № 057 от 08.07.2010 г на сумму 10 878 руб., № 194 от 09.08.2010 г на сумму 10 878 руб., № 614 от 09.09.2010 г на сумму 10 878 руб. Корноуховой А.Г. оплачена арендная плата за период с июля 2010 г. по сентябрь 2010 г. в сумме 32 634 руб. Образовавшаяся задолженность в сумме 1 273,22 руб. на момент рассмотрения дела не  уплачена, доказательств обратного суду не представлено. 

Неисполнение договорных обязательств является  основанием для удовлетворения  иска о взыскании арендной платы.

Соответственно, иск в части взыскания арендной платы в сумме 1 273,22 руб. обоснованно удовлетворен судом первой инстанции.

В связи с неуплатой арендных платежей истец в соответствии с условиями договора начислил пени 236 625,88 руб. за период с января 2006 г. по  сентябрь 2010 г. 

Суд первой инстанции счел представленный расчет обоснованным, но с учетом положений ст. 333 ГК РФ снизил сумму взыскиваемых пени до 30 000 руб.

В соответствии с п. 4.2  договора арендатора при неуплате арендной платы в установленные договором сроки  уплачивает арендодателю  пени в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленного расчета сумма пени начислена за период с 11 января 2006 г. по сентябрь 2010 г. в размере 1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что составило 360 % в год.

Начисленную сумму пени суд посчитал явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и в соответствии со ст. 33 ГК РФ уменьши неустойку