Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по делу n А57-13655/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

  ===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

25 февраля  2011 года                                                                           Дело № А57-13655/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Веряскиной С.Г., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потехиной А.В.,

при участии представителей истца: Кушалиной А.В., действующей на основании доверенности от 24 января 2011 г. № 277а, ответчика: Рзаева А.Р., действующего на основании доверенности  от 08 ноября 2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу частного образовательного учреждения «Класс-Авто» (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской области от 13 декабря 2010 года по делу № А57-13655/2010 (судья Большедворская Е.П.)

по иску комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов)

к  частному образовательному учреждению «Класс-Авто» (Саратов)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 155140 руб.

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском к частному образовательному учреждению «Класс-Авто» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 155140 руб.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 13 декабря 2010 года иск комитета  был удовлетворен. С ого образовательного учреждения «Класс-Авто» в пользу комитета по управлению имуществом Саратовской области взыскана задолженность по договору аренды  № 189-773/2002 от 29.01.2002 г. за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. в размере 155 140 рублей.

С частного образовательного учреждения «Класс-Авто» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5654,20 руб.

Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда Саратвоской области от 13 декабря 2010 года. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного комитетом иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что комитетом не соблюдены условия договора в части письменного уведомления арендатора об изменении размера арендной платы.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, дополнительный отзыв и письменные пояснения, просит состоявшееся по делу решение оставить без изменения, а жалобу учреждения – без удовлетворения.

В судебном заседании 16 февраля июля 2011 г. был объявлен перерыв до 24 февраля 2011 г. до 9 часов.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 29 января 2002 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Саратовским региональным общественным образовательным фондом «Класс-Авто» (арендатор) заключен договор № 189-773/2002, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 28 декабря 2002 г. нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 40, общей площадью 119 кв.м. для использования под автошколу.

07 мая 2008 г.  стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым преамбула договора и раздел «Юридические адреса сторон» изложены в новой редакции, согласно которой арендатором имущества указано частное образовательное учреждение «Класс-Авто».

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы 2009 г. в полном объеме у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 155140 руб., что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исходя из расчета, представленного истцом, ответчик должен был уплатить арендную плату в сумме 240756,86 руб. Ответчик уплатил сумму 80252 руб. С учетом частичной оплаты 80252 руб. и имеющейся переплаты в сумме 5344,84 руб., задолженность по арендной плате за 2009 г. составляет 155140 руб.

Удовлетворяя исковые требования комитета  в сумме 155140 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами имели место гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды объекта недвижимости. Размер арендной платы, порядок её расчета и внесения определены договором аренды. Уведомлением № 2450 от 27.04.2006 г. истец уведомил ответчика об изменении арендной платы в связи с увеличением минимальной ставки арендной платы, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 31.10.2005 г. № 368-П.

Впоследствии истец ежегодно направлял уведомления в адрес ответчика об изменении размера арендной платы в связи с увеличением индекса потребительских цен, характеризующего уровень инфляции по Саратовской области (уведомление № 7151 от 22.12.2006 г., № 6953 от 26.12.2007 г., № 6874 от 30.12.2008 г.).

Вместе с тем, поскольку ответчик производил оплату по договору аренды за нежилые помещения за период-2009 год в размере, исходя из минимальной ставки арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения-500 рублей (80252 руб. в год), образовалась задолженность за указанный период, с учетом переплаты по результатам перечислений на 31.12.2009 г., - в размере 155140 руб. В адрес ответчика было направлено уведомление № 4166 от 23.07.2010 г. с просьбой перечислить указанную сумму в областной бюджет в срок до 01.08.2010 г. Так как указанная сумма перечислена не была, суд пришел к выводу о том, что ответчик свои обязательства по оплате  не исполнил.

Суд указал на то, что размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности, устанавливался Постановлением Правительства Саратовской области от 03.06.2003 г. № 62-П.

Постановлением Правительства Саратовской области от 31.10.2005г. № 368-П «О внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства Саратовской области от 03.06.2003 г. № 62-П» установлены минимальные ставки арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения, находящегося в государственной собственности области, в соответствии с территориальной зоной расположения объекта.

Помещения, переданные арендатору по договору аренды, располагаются в территориальной зоне категории 1, для которой установлена минимальная ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения- 1500 рублей в год.

С учетом изложенного, суд первой инстанции счел обоснованным изменение в одностороннем порядке размера арендной платы, приведшей к образованию задолженности по арендной плате за 2009 г. в сумме 155140 руб.

Как указал суд первой инстанции, изменение арендной платы в результате повышения ставки арендной платы на основании принятого соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Кроме того, по смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Более того, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд счел несостоятельными доводы ответчика о том, что оплата арендной платы производилась на основании уведомлений по договору аренды, направляемыми арендодателем во исполнение условий договора (п. 4.3 договора).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции и принятым по настоящему делу  решением суда.

Суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что изменение арендной платы в результате повышения ставки арендной платы на основании принятого соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, данный вывод суда не освобождает арендодателя от обязанности исполнять условия согласованные при заключении договора аренды, в том числе и в части уведомления арендатора об изменении арендной платы.

Судом установлено, что между сторонами имели место гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды  № 189-773/2002 от 29 января 2002 г.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Первоначально срок аренды определен до 28 декабря 2002 г.

В соответствии п.2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Факт использования помещений в 2009 г. на условиях договора аренды  ответчиком не оспаривается.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы, порядок её расчета и внесения определены договором аренды.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендатор оплачивает арендную плату, согласно прилагаемому расчету в сумме 33983 руб. ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца

В соответствии с пунктом 4.3. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, изменения индекса инфляции, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации Саратовской области.

Уведомление о пересчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору комитетом по управлению имуществом Саратовской области, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Новый размер арендной платы  устанавливается с момента получения арендатором  уведомления о внесении  соответствующих изменений. Момент получения арендатором  уведомления  определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из буквального толкования пункта 4.3 договора аренды следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы путем направления уведомления. Данное условие  является обязательным для определения момента, с которого арендная плата должна уплачиваться арендатором в сумме 240756,86 руб.

Следовательно, направленные арендодателем письменные уведомления ответчику об увеличении размера арендной платы на 2007, 2008, 2009 г.г. свидетельствуют о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном порядке.

Исчисление арендной платы за 2009 г. должно быть произведено в соответствии с условиями договора. Взыскание задолженности по арендной плате за 2009 г. в размере, превышающем тот, который указании в уведомлении от 30.12.2008 г. суд считает неправомерным по следующим основаниям.

Во исполнение условий договора арендодатель 30 декабря 2008 г. направил арендатору уведомление № 6874 о пересчете арендной платы на основании п. 4.3 договора аренды № 189-773/2002 от 29 января 2002 г.  в связи с увеличением индекса потребительских цен, характеризующего уровень инфляции по Саратовской области (112%). Согласно данному уведомлению годовая арендная плата установлена  в размере 80252 руб. с 01 января 2009 г.

В аналогичном порядке  арендодатель уведомлял арендатора об изменении арендной платы на 2007 г. (уведомление №  7151 от 22.12.2006 г.) и 2008 г. (уведомление № 6953 от 26.12.2007 г.).

Ссылка истца на то, что арендная плата за 2007, 2008 года исчислялась в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области № 368-П, несостоятельна.

За период с 01 января 2009 г. по 31 декабря 2009 г. арендная плата установлена с учетом размера, указанного арендодателем в уведомлении от 30.12.2008 г., что составляет 80252  руб. в год.

Уведомление об увеличении суммы арендной платы за 2009 г. до 240756,86 руб. в адрес арендатора, ответчика по делу, не направлялось. Соответственно, доказательств того, что на момент наступления срока уплаты арендных платежей за январь-декабрь 2009 года (10 числа каждого текущего месяца) арендатору было известно о повторном изменении арендной платы за 2009 г., материалы дела не содержат.

У