Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу n А06-5559/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                Дело № А06-5559/2010

09 марта 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Александровой Л.Б., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Мир» на решение арбитражного суда Астраханской области от 23 декабря 2010 года по делу №А06-5559/2010, судья Подосинников Ю.В.,

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Мир»

к Администрации города Астрахани,

Управлению муниципальным имуществом администрации города Астрахани

о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом города Астрахани в реализации преимущественного права приобретения в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ташкентская, 11; об обязании Администрации города Астрахани в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ совершить все действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственность «Торговый Дом «Мир» (далее – ООО «Торговый Дом «Мир», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Астраханской области  с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом администрации  города Астрахани (далее – Управление, ответчик) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ташкентская, 11; об обязании администрации города Астрахани в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ совершить все действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением арбитражного суда  Астраханской области от 23.12.2010 в удовлетворении заявления общества  отказано. Решение суда мотивировано тем, что  на момент обращения с заявлением  о реализации преимущественного права на выкуп  арендуемого имущества договор аренды нежилого помещения  по адресу: г. Астрахань, ул. Ташкентская, 11 был расторгнут, что установлено вступившим в законную силу  решением  арбитражного суда Астраханской области по делу №А06-5703/2009.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Торговый Дом «Мир» обратилось с апелляционной жалобой, указав, что решение суда  по делу № А06-5703/2009 отменено постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.12.2010, и факт прекращения договорных отношений  судом не установлен.

Представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал и настаивает на ее удовлетворении. Дополнительно пояснил, что ООО «Торговый Дом «Мир» до настоящего времени  занимает арендуемые помещения.

Администрация г.Астрахани  и Управление муниципальным имуществом администрации г.Астрахани своих представителей для участия в деле не направили. Отзыва на апелляционную жалобу не представили. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. О причинах неявки суд не известили. В соответствии с п.3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие  указанных лиц.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя  общества, суд находит требования общества подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.03.2004 между Комитетом по управлению  имуществом г.Астрахани (правопредшественник Управления    муниципальным имуществом администрации г.Астрахани) и ООО «Коммерческая фирма «Мир телефонов» (правопредшественник ООО «Торговый Дом «Мир») заключен договор аренды  нежилого помещения №11395 площадью  205,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Ташкентская, д.11, для использования под магазин. Срок договора определен сторонами с 16.03.2004 по 06.03.2005.

Факт передачи арендуемого имущества подтверждается актом приема-передачи.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

05.08.2008 вступил в силу Федеральный Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон     № 159-ФЗ).

23.02.2009, 27.03.2009, 06.05.2009, 17.08.2009  ООО «Торговый Дом «Мир» обращалось  в Комитет имущественных отношений администрации г.Астрахани с заявлениями  о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения по адресу: г.Астрахань, ул. Ташкентская, д.11 в соответствии с  Законом №159-ФЗ (л.д.45-50). Однако указанные заявления остались без ответа.

Арендодатель письмом  № 01-5537 от 29.04.2009 уведомил общество об отказе от договора аренды и сообщил о его прекращении по истечении трех месяцев со дня получения арендатором данного уведомления. Кроме того, в данном письме ответчику предлагалось в указанный срок освободить арендуемое имущество, передав его Комитету.

В связи с тем, что общество не освободило арендуемое помещение, Управление муниципального имущества администрации г.Астрахани обратилось в арбитражный суд с иском   о выселении.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 15.01.2010  по делу № А06-5703/09, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2010, требования Управления муниципального имущества администрации г.Астрахани были удовлетворены, и общество выселено из арендуемого помещения. Кроме того, суды установили, что договор аренды  прекратил свое действие 19.05.2009 с момента получения ответчиком уведомления от 29.04.2009 об отказе от договора.

Решением арбитражного суда Астраханской области  от 05.02.2010 ООО «Торговый Дом «Мир» признано несостоятельным  (банкротом). Открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен Савченко  Е.В.

21.06.2010 конкурсный управляющий Савченко Е.В.  вновь обратился в Управление муниципальным имуществом администрации г.Астрахани с заявлением о реализации преимущественного права ООО «Торговый Дом «Мир» на выкуп  арендуемого помещения по адресу: г.Астрахань, ул.Ташкентская, 11 (л.д.15).

Письмом от 23.07.2010  исх.№01-17993/10  ответчик  отказал обществу  в реализации права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения на основании Закона №159-ФЗ в виду отсутствия договорных отношений, при этом  сославшись на односторонний отказ Управления муниципальным имуществом администрации г.Астрахани, изложенный в уведомлении  № 01-5537 от 29.04.2009.

Не согласившись  с отказом, общество обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением.

            Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, согласился с доводами Управления о прекращении договора аренды №11395 от 19.03.2004 на момент обращения общества с соответствующим заявлением. При этом суд сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда Астраханской области от 15.01.2010  по делу № А06-5703/09.

            Однако при вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159- ФЗ, в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской

Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение

арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.20007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В рассматриваемом случае арендованное имущество находится в пользовании общества более двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 205,4 кв.м и не превышает норму 2000 кв.м, определенную Законом Астраханской области от 14.10.2008 № 68/2008-ОЗ «О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области или в муниципальной собственности».

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Доказательств наличия задолженности общества по арендной плате суду апелляционной инстанции не представлено.

В соответствии с  пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

            Судом апелляционной инстанции установлено, что уведомление №01-5537 от 29.04.2009 об  отказе в одностороннем порядке от договора аренды было направлено в адрес общества  после  двукратных  обращений ООО «Торговый Дом «Мир» в Управление с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп  арендуемого  имущества (23.02.2009 и 27.03.2009). Указанные заявления были получены ответчиком, что подтверждается материалами дела, но были оставлены без ответа.

            Суд апелляционной инстанции полагает, что  действия  Управления муниципальным имуществом администрации г.Астрахани  по прекращению арендных отношений были  совершены  именно с целью недопущения  реализации обществом своего права, предоставленного  ему  Законом №159-ФЗ.

            Кроме того, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.12.2010 по делу №06-5703/2009  отменены   решение арбитражного суда Астраханской области  от 15.01.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда  от 17.09.2010. Дело направлено на новое рассмотрение  в арбитражный суд Астраханской области. Суд кассационной инстанции указал, что судами не проверен и не оценен довод общества о неполучении уведомления   № 01-5537 от 29.04.2009.

            С учетом изложенного, довод о  прекращении договорных отношений  между обществом и управлением  является необоснованным.

Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений