Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.03.2011 по делу n А12-19636/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                          Дело № А12-19636/2010

10 марта 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Акимовой М.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Бизнес Центр»  и общества с ограниченной овтетственностью «Тамерлан» на решение арбитражного суда Волгоградской области от 17 декабря 2010 года по делу  №А12-19636/2010, судья Самсонов В.А.,

по иску закрытого акционерного общества «Бизнес Центр»

к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан»,

третье лицо: закрытое акционерное общество «Балкан Плаза»

о взыскании 4 241 791,84 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО «Балкан Плаза» - Объедкова О.А.   по доверенности  б/н от 25.02.2011,

от ООО «Тамерлан» - Кичеровой О.В. по доверенности б/н от 11.01.2011,

от ЗАО «Бизнес Центр» - Терновой А.А.  по доверенности №5 от 11.01.2011,

У С Т А Н О В И Л:

            в арбитражный суд Волгоградской области обратилось закрытое акционерное общество «Бизнес Центр» (далее – истец, ЗАО «Бизнес Центр») с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (далее – ответчик, ООО «Тамерлан») о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договорам субаренды №45 от 01.02.2010 (г.Волгоград, ул. Калужская, 27), №51 от 26.02.2008 (Волгоград, ул. Калужская, 27), №78 от 06.08.2008 (г.Волгоград, ул. Калужская, 27), б/н от 01.01.2008 (Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, 217в), б/н от 18.02.2008 (г.Волгоград, пр. Ленина, 209), б/н от 19.02.2008 (г.Волгоград, б-р им. 30 лет Победы, 90), б/н от 19.02.2008 (г.Волгоград, ул. им Маршала Еременко, 100), б/н от 05.03.2008 (Волгоград,   пр-т Героев Сталинграда, 27) в размере 4 201 162,11 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 40 629,73 руб., а также судебных расходов.

В ходе рассмотрения дела  судом первой инстанции  в порядке ст. 49 АПК РФ истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате в размере 12 266 993,54 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 40 629,73 руб., а также судебные расходы.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2010 в удовлетворении исковых требований ЗАО «Бизнес Центр» отказано в полном объеме. При принятии решения суд  руководствовался положениями ст.618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Установив, что досрочное прекращение  договоров аренды, заключенных между ЗАО «Балкан Плаза» (арендодатель) и ЗАО «Бизнес Центр» (арендатор), повлекло  прекращение вышеперечисленных договоров субаренды с 01.07.2010 и, утратив статус арендатора, истец  лишен права требовать уплаты арендной платы в связи с невозвратом субарендатором арендуемой недвижимости.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Бизнес Центр» обратилось с апелляционной жалобой, указав, что в рассматриваемом споре нормы статьи 618 ГК РФ не применимы. Истец полагает, что суд при принятии решения должен был руководствоваться  положениями статьи 622 ГК РФ, согласно которой, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Истец просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования.

ООО «Тамерлан» также не согласилось с мотивировочной частью решения, где суд  сделал вывод о незаключенности дополнительных соглашений  от 18.02.2008  к договорам аренды между ЗАО «Балкан Плаза» (арендодатель) и ЗАО «Бизнес Центр», которые предусматривали условие о переходе прав арендодателя по договорам субаренды в случае прекращения действия договоров аренды. Кроме того, ООО «Тамерлан»  указывает, что оно обращалось к ЗАО «Балкан Плаза» с предложением заключить договоры аренды недвижимого имущества  не на срок до 31.12.2010, а в пределах оставшегося срока  субаренды. Просит в указанной части решение суда   изменить. В удовлетворении требований ЗАО «Бизнес Центр» отказать.

Представители  ЗАО «Бизнес Центр» и ООО «Тамерлан» доводы своих апелляционных жалоб поддержали и настаивают на их удовлетворении.

Представитель ЗАО «Балкан Плаза»  просит удовлетворить апелляционную жалобу ЗАО «Бизнес Центр» по основаниям, изложенным в отзыве, и возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Тамерлан».

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов, дела 19 февраля 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения общей площадью 764,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 30-летия Победы, 90, сроком с 22.02.2008 по 31.10.2017.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 22 февраля 2008 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

18 февраля 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения общей площадью 534,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 209, сроком с 22.02.2008 по 31.12.2023.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 22 февраля 2008 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

19 февраля 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО  «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения общей площадью        1 357,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. М.Еременко, 100, сроком с 22.02.2008 по 31.12.2023.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 22 февраля 2008 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

Дополнительным соглашением сторон от 23.02.2008 к договору стороны уменьшили площадь переданного в субаренду помещения до 1 314,6 кв.м. По акту от 23.02.2008 помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

05 марта 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения общей площадью 764,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. Героев Сталинграда, 27, сроком с 06.03.2008 по 30.12.2020.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 06 марта 2008 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

26 февраля 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения общей площадью        8 576,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, сроком с 28.02.2008 по 31.12.2023.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 28 февраля 2008 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

            Дополнительным соглашением сторон от 13.03.2009 к договору стороны уменьшили площадь переданного в субаренду помещения до 6 817,8 кв.м. По акту от 13.03.2009 помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

Дополнительным соглашением сторон от 10.07.2009 к договору стороны уменьшили площадь переданного в субаренду помещения до 6 745,4 кв.м. По акту от 10.07.2009 помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

01 января 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения общей площадью 557,9 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, 217в, сроком с 01.01.2008 по 01.10.2017.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 01 января 2008 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

01 февраля 2010 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор №45 аренды нежилого помещения общей площадью 11 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, сроком с 01.02.2010 по 29.01.2011.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 01 февраля 2010 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

Дополнительным соглашением сторон от 01.03.2010 к договору стороны увеличили площадь переданного в субаренду помещения до 72,1 кв.м. По акту от 01.03.2010 помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям договора.

06 августа 2008 года между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ООО «Тамерлан» (Субарендатор) заключен договор №78 аренды нежилого помещения общей площадью 3492,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, сроком с 06.08.2008 по 31.12.2023.

В соответствии с п.2.2.1. указанного договора по акту от 06 августа 2010 года помещение передано ООО «Тамерлан» в состоянии, соответствующем условиям  договора.

Указанными в договорах нежилыми помещениями ЗАО «Бизнес Центр» владеет на основании договоров аренды №9/2208 от 01.01.2008, №11/2008 от 01.01.2008, №2/2007 от 01.01.2007, №7/2008 от 01.01.2008, 15/2008 от 14.06.2010, заключенных с собственником нежилых помещений – ЗАО «Балкан Плаза».

14 июня 2010 года ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр» заключили соглашения о расторжении договоров аренды №9/2208 от 01.01.2008 - в части помещений, переданных в субаренду ООО «Тамерлан», с 01.07.2010; №11/2008 от 01.01.2008 - в части помещений, переданных ООО «Тамерлан», с 01.07.2010 и с 01.08.2010; №2/2007 от 01.01.2007 – с 01.07.2010; №7/2008 от 01.01.2008 – с 01.07.2010; №15/2008 от 14.06.2010 – с 01.07.2010.

После расторжения с 01 июля 2010 года договоров аренды №9/2208 от 01.01.2008 - в части помещений, переданных в субаренду ООО «Тамерлан»; №11/2008 от 01.01.2008 - в части помещений, переданных ООО «Тамерлан »; №2/2007 от 01.01.2007; №7/2008 от 01.01.2008; №15/2008 от 14.06.2010, уже 02 июля 2010 года ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр» заключили договоры аренды №9/2010, №11/2010, №6/2010, №7/2010, №2/2010, №15/2010, в рамках которых составили акты от 02.07.2010.

 ЗАО «Балкан Плаза» передало ЗАО «Бизнес Центр» то же имущество, которое ранее передавалось в рамках договоров аренды №9/2208 от 01.01.2008, №11/2008 от 01.01.2008; №2/2007 от 01.01.2007; №7/2008 от 01.01.2008; №15/2008 от 14.06.2010.

16 июня 2010 года и 15 июля 2010 года (исх. №№340, 378, 379, 433) ЗАО «Бизнес Центр» уведомило ООО «Тамерлан» о досрочном прекращении договоров субаренды №45 от 01.02.2010, №51 от 26.02.2008, б/н от 01.01.2008, б/н от 18.02.2008, б/н от 19.02.2008, б/н от 01.01.2008, б/н от 05.03.2008 и №78 от 06.08.2008 с 15 июня 2010 года в

связи с досрочным расторжением заключенных между ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр» договоров аренды. Одновременно истец предложил ответчику возвратить

переданное в субаренду имущество по актам приема-передачи.

            В связи с расторжением договоров аренды в отношении указанных объектов недвижимости Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погасило записи о договорах субаренды, заключенных между ЗАО «Бизнес Центр» и ООО «Тамерлан».

            Несмотря на прекращение договоров субаренды ООО «Тамерлан» арендуемое  имущество  ЗАО «Бизнес Центр» не возвратило и, полагая, что  прекращение субарендных отношений повлекло возникновение арендных отношений между ООО «Тамерлан» и ЗАО «Балкан Плаза» стало  перечислять денежные средства за пользование арендуемым имуществом непосредственно  арендодателю.

Факт невозврата недвижимости ЗАО «Бизнес Центр» и оплата денежных средств ООО «Тамерлан» непосредственно ЗАО «Балкан Плаза» сторонами не отрицается и подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений.

            Невозврат арендуемого имущества и отказ вносить арендные платежи ООО «Тамерлан» послужили основанием для обращения  ЗАО «Бизнес Центр» с иском о взыскании задолженности по арендной плате  и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при принятии решения по данному делу  судом первой инстанции были неверно применены нормы материального права.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, с учетом анализа указанной нормы, поскольку договор субаренды имеет производный характер от договора аренды, срок договора субаренды ограничен сроком аренды, и, как правильно отмечено судом, прекращение основного договора влечет прекращение и производного договора.

С учетом положений абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил