Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2008 по делу n А56-11484/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

29 мая 2008 года

Дело №А56-11484/2007

Резолютивная часть постановления объявлена     21 мая 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 мая 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  И.А.Сериковой

судей  Я.В.Баркановой, В.И.Желтянникова

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Д.Ю.Тумановым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3844/2008)  (заявление) ООО «Росредмет» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2008г. по делу № А56-11484/2007 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску (заявлению)  ООО "РОСРЕДМЕТ"

к  КУГИ Санкт-Петербурга

об обязании устранить недостатки арендуемого имущества

при участии: 

от истца (заявителя):  не явились, извещены ((увед.№34137, №34136, телегр. от 20.05.2008г.)

от ответчика (должника): представителя Добряковой Ж.Р. по доверенности от 25.04.2008г. №10486-42

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Росредмет» обратилось в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании  Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга безвозмездно устранить недостатки арендуемого имущества путем отделения соседнего корпуса здания по улице Можайской дом 2 от прилегающей к арендуемым помещениям лестничной клетки перегородками с нормируемым пределом огнестойкости (заложить самовольно прорубленные выходы на лестничную клетку со стороны общежития), а также обязать ответчика заключить договор аренды двух лестниц, обеспечивающих доступ к арендуемым помещениям 1-Н, 2-Н, 4-Н, 5-Н в здании по улице Можайской дом 2 литер А в Санкт-Петербурге.

Решением от 26.02.2008г. арбитражный суд оставил без рассмотрения иск в части обязания КУГИ СПб заключить договор;  в остальной части в иске отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Росредмет» просит  отменить данное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании  устранить недостатки арендуемого имущества.  Податель жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а именно пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом не дана оценка доводам истца, подтвержденным представленной в материалах дела фототаблицей и дополнительными фотографиями на то, что на момент заключения договоров аренды несанкционированные выходы на лестницу со стороны  прилегающего флигеля были полностью  заблокированы, в связи с чем на момент подписания актов приема-передачи помещений недостатки не могли быть выявлены и зафиксированы.

КУГИ СПб возражает против удовлетворения апелляционной жалобы.

ООО «Росредмет», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, в связи с чем суд рассмотрел апелляционную жалобу без его участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, между ООО «Росредмет» И КУГИ СПб заключен договор  № 11-А149895 от 18.08.2005 аренды помещений 2-Н и 4-Н, находящихся на втором и третьем этажах здания по адресу:   СПб, Можайская улица  дом 2 литер А сроком на три года.

28.04.2006г. между сторонами заключен договор от 28.04.2006 № 11-А149550 аренды, согласно которому  арендатору (ООО «Росредмет») были дополнительно переданы  во временное владение и пользование помещения 1-Н и 5-Н, находящиеся на первом и четвертом этажах здания по адресу:   СПб, Можайская улица  дом 2 литер А сроком на три года.

Помещения  предоставлены под нежилые цели  и используются как офисные.

 В марте 2006 года сотрудниками государственного пожарного надзора была произведена проверка соблюдения требований пожарной безопасности в арендуемых помещениях и было издано Предписание № 85 от 09.03.2006, согласно которому ОГНП потребовало в срок до 25.01.2007, в частности, «выполнить требование по отделению встроенных помещений от лестничной клетки жилого дома противопожарными перегородками» и «помещения оборудовать требуемым количеством нормативных эвакуационных выходов». Постановлением № 5-7/07 от 26.02.2007 г., вынесенным Ленинским федеральным судом Санкт-Петербурга, ООО «РОСРЕДМЕТ» было привлечено к ответственности за нарушение норм противопожарной безопасности, в том числе и за нарушения, связанные с неисполнением вышеназванных требований ОГПН, которые ООО «РОСРЕДМЕТ» устранить не может без проведения капитальных строительных работ.

Заявитель ссылается на положения строительных норм и правил СНиП 21-01-97*, пункта 6.13* которых предусматривает обязательное наличие на этажах не менее двух эвакуационных выходов  в зданиях Ф1-помещениях для проживания или временного пребывания людей, и Ф4/Ф4,3 – офисные помещения (п.5.21). ООО «Росредмет», ссылаясь на пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным потребовать от арендодателя устранения недостатков арендуемого имущества, влекущих невозможность  использования помещений без нарушения противопожарных норм, а именно: обязать ответчика заложить самовольно сооруженные выходы со стороны соседнего флигеля (общежития) на лестничную клетку (лестница №1 в проекте договора аренды), относящуюся к арендуемым помещениям. Кроме того, для обеспечения пользования арендуемыми помещениями должен быть решен вопрос о дополнительной аренде путей доступа к помещениям, путем заключения  договора аренды лестниц, являющихся нормативными эвакуационными выходами из арендуемых помещений.

Суд первой инстанции  оставил требование истца об обязании заключить договор без рассмотрения, указав на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. В остальной части суд отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на его необоснованность.

Изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивной нормой).

Пунктом 1.1 договоров от 18.08.2005г. №11-А149895 и от 28.04.2006г. №11-А149550 определены помещения, предоставленные в аренду, которые переданы по актам от 10.08.2005  и 24.04.2006, соответственно,  без возражений и замечаний со стороны арендатора.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В исковом заявлении ООО «Росредмет» указало, что арендуемые помещения 1-Н, 2-Н, 4Н, 5-Н находятся в отдельном флигеле (литер А), доступ к которым обеспечивается  по двум лестницам, являющимися самовольно созданными, поскольку  на поэтажных планах, приложенных к договорам аренды, прорубленные выходы из соседнего флигеля не значатся (черные ходы прорублены из  соседнего здания (общежития). Таким образом, о конструктивных особенностях существующих лестниц и выходов из арендуемых помещений, арендатору было известно при заключении договоров аренды и осмотре помещений при подписании актов приема-передачи.

При этом обязанность использования объектов недвижимости в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях) возложена пунктом 2.2 договоров аренды от 18.08.2005г. №11-А149895 и от 28.04.2006г. №11-А149550 на арендатора.

Ссылки подателя жалобы на фототаблицы, представленные в подтверждение недостатков арендуемого имущества, отклоняются апелляционным судом, поскольку, согласно имеющейся технической информации, фотографии сделаны 28.09.2007г., что реально не отражает фактические обстоятельства  в период подписания спорных договоров и актов приема-передачи (2005-2006г.г.).

Вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является правильным, в связи с чем иск в части требования обязания ответчика заключить договор аренды двух лестниц правомерно оставлен судом без рассмотрения.

Апелляционный суд считает, что выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права не допущено.

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2008г. по делу №А56-11484/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.В. Барканова

 В.И. Желтянников