Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 по делу n А56-39008/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

17 февраля 2015 года

Дело №А56-39008/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     10 февраля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 февраля 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Колокольцевой О.С.

при участии: 

от истца: Деревянко В.М. , Бутроменко Н.И., Нафигина Э.Т. (доверенность от 05.12.2013)

от ответчика: Стародубцева В.В. (доверенность от 26.12.2014)

от 3-го лица: Абельдинова о.В. (доверенность от 22.12.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-31087/2014, 13АП-31089/2014)  ООО "Мансарды Петербурга" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.11.2014 по делу № А56-39008/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Мансарды Петербурга"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга

о признании ненадлежащим исполнение,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет)

- о признании ненадлежащим исполнение  Комитетом обязательств по передаче здания, находящегося по адресу: 197022, Санкт-Петербург, улица Грота, дом 1-3, литер Г, кадастровый № 78:3208:0:4, согласно заключенному между сторонами инвестиционному договору от 17.05.2011 №15-И02099;

- исключении пункта 2 из дополнительного соглашения от 28.04.2014 №1 к договору аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости от 17.05.2011 № 15/3К-02100: «Пункт 3.4 договора дополнить текстом следующего содержания: «С 28 ноября 2013г. величина годовой арендной платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 3 623 396,52 (три миллиона шестьсот двадцать три тысячи триста девяносто шесть целых и пятьдесят две сотых) руб. Плата за аренду Участка в квартал Акварт при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 905 849,13 руб.» и оставить первый и второй абзац пункта 3.4. Договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, № 15/3К-02100 от 17.05.2011 в прежней редакции, а именно: «Величина годовой арендной платы Агод за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126729.12 (сто двадцать шесть тысяч семьсот двадцать девять целых и двенадцать сотых) руб.; Плата за аренду Участка в квартал Акварт при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 31682.28 руб.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

Впоследствии истец  отказался от иска в части требования об исключении п. 2 из дополнительного соглашения № 1 от 28.04.2014 к договору аренды земельного участка от 17.05.2011 №15/ЗК-02100, а также уточнил заявленные требования, просил признать ненадлежащим исполнение обязательств Комитетом согласно п. 6.1.1 инвестиционного договора от 17.05.2011  №15-И02099, заключенного между сторонами, по обеспечению допуска  к объекту, находящемуся по адресу: 197022, Санкт-Петербург, улица Грота, дом 1-3, литер Г, кадастровый № 78:3208:0:4, не соответствующим сроку в один месяц с фактическим сроком исполнения обязательств пятнадцать месяцев пятнадцать дней (с 17.02.2012 по 04.06.2013); признать период пятнадцать месяцев пятнадцать дней (с 17.02.2012 по 04.06.2013) периодом, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции связано с ненадлежащей передачей Объекта, для определения размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 3 276 кв.м., кадастровый номер 78:7:3208:5, предоставленного на основании договора аренды земельного участка № 15/3К-02100 от 17.05.2011, рассчитанного по коду 10.1.

            В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд принял  частичный отказ от иска,   в  остальной части ходатайство истца судом отклонено, поскольку дополнение исковых требований новым требованием  является недопустимым в силу ч.1 ст. 49 АПК РФ.

Решением от 05.11.2014 принят отказ от иска в части требования об исключении п. 2 из дополнительного соглашения № 1 от 28.04.2014 к договору аренды земельного участка от 17.05.2011 №15/ЗК-02100, в указанной части производство по делу прекращено, в остальной части в  иске отказано.

            В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и  процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, иск Общества удовлетворить в полном объеме,  указывая, что со стороны Общества  обязательства по инвестиционному договору исполнялись надлежащим образом, задержка в реализации инвестиционного проекта   возникла в результате отказа граждан переезжать на новое место жительство, в связи с чем фактическая передача Обществу спорного объекта осуществлена по двустороннему акту 04.06.2013, акт допуска к объекту от 17.05.2011 являлся формальным документом, не дающим возможности проведения работ, учитывая  проживание граждан в спорном здании. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправомерно не рассмотрел уточненные  истцом требования, которыми  Общество хотело установить  ненадлежащее исполнение Комитетом обязательств по передаче  объекта за период  с 17.02.2012 по 04.06.2013, а  также не привлек к участию в деле в качестве третьего лица Комитет по строительству Санкт-Петербурга. По мнению подателя жалобы, им доказано  ненадлежащее исполнение Комитетом условия о передаче Обществу объекта инвестирования свободного от прав и имущества третьих лиц, а также  их фактического присутствия.

            Администрация поддержала доводы апелляционной жалобы Общества по основаниям, изложенным в отзыве.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 №331 между Комитетом и Обществом (инвестор) заключен инвестиционный договор от 17.05.2011 № 15-И02099, по условиям которого  Комитет обеспечивает инвестору допуск к заданию/объекту незавершенного строительства с кад. №78:3208:0:4 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, литера Г, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции объекта под многоквартирный дом.

Согласно пункту 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 28.04.2011.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора реализация инвестиционного  проекта осуществляется в следующем порядке:

5.1. первый этап – разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа – не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления  Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 27.03.2012.

5.2.2. Второй этап – производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция)  в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа – получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 31 месяца с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 27.11.2013.

  В соответствии с п. 6.1.1 инвестиционного договора Комитет обязан обеспечить допуск инвестора к Объекту без перехода прав  владения и (или) пользования объектом в целях обеспечения инвестором проектирования и реконструкции объекта на период инвестиционного проекта в течение 1 месяца с даты заключения инвестиционного договора. Допуск оформляется актом допуска к объекту.

Согласно пункту  11.2 договора  в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по договору, должна в трехдневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой стороне в письменной форме.

Земельный участок, на котором расположен Объект, площадью 3 276 кв.м. с кадастровым номером 78:7:3208:5 (далее – Земельный участок) предоставлен Комитетом Истцу на основании договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости от 17.05.2011 № 15/ЗК-02100, сроком действия до 27.11.2013.

По обращению Общества Правительством Санкт-Петербурга принято Постановление от 25.03.2014 № 196 «О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 № 331», которым срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015, Комитету поручено в установленном порядке взыскать с Общества штрафные санкции по инвестиционному договору в размере 3 125 000 руб.

На  основании указанного Постановления Обществу направлены для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение к инвестиционному договору и дополнительное соглашение к договору  аренды земельного участка о продлении срока завершения реализации инвестиционного проекта и срока аренды до 30.06.2015,  предусматривающее в том числе увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком  с 28.11.2013 с учетом применения кода 18.0 в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Методика).

Ссылаясь на  отсутствие вины Общества в нарушении срока исполнения обязательств по инвестиционному договору в связи несвоевременным расселением Администрацией объекта, наличие обстоятельств для применения в расчете арендной платы за земельный участок по коду 10.1, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая, что в соответствии с п. 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" в редакции Постановления Правительства от 29.05.2013 №356 по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу,  что судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска правомерно.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска  Общества, учитывая, что акт допуска к объекту подписан сторонами в установленный договором срок (17.05.2011), Общество  в порядке  пункта 11.2 договора не обращалось в Комитет с просьбой о приостановке исполнения инвестиционного договора, предусмотренные п. 3.1.1 Положения заключения Комитета или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению отсутствуют,