Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А56-47296/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

16 июня 2015 года

Дело №А56-47296/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     08 июня 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июня 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Старовойтовой О.Р.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем   Веселовой  М.А.

при участии:

от истца:   генеральный  директор Черемушкин   В.А.,  паспорт,  Скляр   О.В.  доверенность  от 04.09.2014г.

от ответчиков:  1)  Табала   Д.Н.  доверенность  от 31.12.2014г.,   Гинева   И.Н.  доверенность  от 12.01.2015г.,   2)   Таранов   И.Е.  доверенность  от 19.05.2015г.,   3)   Пугачев   В.В.  доверенность   от 31.12.2014г.

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-7202/2015, 13АП-7330/2015)  1) КУГИ Санкт-Петербурга,  2)   Санкт-Петербургского   ГУП «ГУИОН»

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2015г. по делу № А56-47296/2014(судья  Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО «Фирма «Карелия»

к  1) Санкт-Петербургскому ГУП «ГУИОН», 2) КУГИ Санкт-Петербурга, 3) ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербург»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Карелия» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН») о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, площадью 97,7 кв.м., с кадастровым номером 78:32:0001620:1463, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, которая установлена в Отчете об оценке от 13.05.2014г. № 31-8-0168(291)-2014.

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований к участию в деле привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд).

Судом принято уточнение требования, которым истец дополнил ранее заявленное требование и просил определить условия Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, площадью 97,7 кв.м., с кадастровым номером 78:32:0001620:1463, с условием о залоге в части п. 2.1. «Цена продажи объекта» следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 7 000 000 рублей» с внесением соответствующих изменений в график платежей.

В качестве соответчиков привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга  и Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

 В судебном заседании 27.01.2015г. истец уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке № 31-8-0168(291)-2014 от 13.05.2014г., выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, с кадастровым номером 78:32:0001620:1463; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 97,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001620:1463, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, по цене 11 707 000 руб.  В порядке статьи 49  Арбитражного   процессуального   кодекса  Российской   Федерации  ходатайство удовлетворено судом.

Арбитражный  суд   города  Санкт-Петербурга  и  Ленинградской  области     решением  от 28.01.2015г.  признал  недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке № 31-8-0168(291)-2014 от 13.05.2014г., выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, площадью 97,7 кв.м., с кадастровым номером 78:32:0001620:146;  обязал  Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Карелия»  договор купли-продажи нежилого помещения площадью 97,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001620:1463 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, по цене 11 707 000 руб.

На  решение   суда     Комитетом  и   ГУП  «ГУИОН»   поданы  апелляционные  жалобы,  в  которых   податели  апелляционных  жалоб  просят  решение  от  28.01.2015г.  отменить,  принять  по   делу  новый  судебный  акт,   которым  отказать в  удовлетворении   исковых  требований   Общества.

По  мнению  подателей   апелляционных  жалоб,  суд   первой  инстанции   неправомерно   в  качестве  доказательства определения  рыночной  цены  выкупаемого   объекта   принял  во  внимание   заключение   эксперта № 541-14/АСЭ от 19.12.2014г.,  в  котором  сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта  по  состоянию на 04.03.2014г. составляет 11 707 000 руб.

В судебном  заседании  представители  Комитета  и   ГУП   «ГУИОН»   поддержали   доводы  своих    апелляционных   жалоб.

Представитель   Фонда  поддержал  позицию  Комитета  и    ГУП  «ГУИОН».

По  мнению  присутствовавшего   в  судебном  заседании   представителя   Общества,   апелляционные   жалобы  не   подлежат   удовлетворению.

Законность и   обоснованность   обжалуемого   решения   проверены  в  апелляционном   порядке.

 Как  следует  из   материалов  дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 11-А147445 от 19.01.2001г. аренды нежилого помещения площадью 97,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н.

 04.03.2014г. Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Распоряжением Комитета № 1010-рз от 04.06.2014г. «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 13 600 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № 31-8-0168(291)-2014 от 13.05.2014г., выполненным ГУП «ГУИОН» по  состоянию  на  06.05.2014г.

Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение от 17.06.2014г. о заключении договора купли-продажи с приложением подписанного проекта договора купли-продажи.

Общество направило протокол разногласий, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «цена продажи объекта составляет         7 000 000 руб.»

Ссылаясь на несогласие с размером оценки рыночной стоимости нежилого помещения, уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи,  Общество   обратилось  в суд с настоящим иском.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008г. N 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта.

Исходя из статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.98г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности)  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением   Арбитражного   суда  города   Санкт-Петербурга   и  Ленинградской  области  от 21.10.2014г.  в  связи  с  удовлетворением  ходатайства   истца   эксперту   Некоммерческого   партнерства  Саморегулируемая   организация  оценщиков  «Сообщество   профессионалов  оценки»     Лучкову   Игорю   Леонидовичу  было   поручено   проведение   экспертизы;   перед  экспертом  был  поставлен   следующий  вопрос: соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения площадью 97,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 73, литера А, пом. 9Н, с кадастровым номером 78:32:0001620:1463) от 13.05.2014г. № 31-8-0168(291)-2014, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности? Могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объекта недвижимости.

В  представленном   в  материалы  дела   заключении   эксперта  от 10.12.2014г.  № 283/СЭ/2014  указано,  что  отчет от 13.05.2014г. № 31-8-0168(291)-2014 об  оценке  соответствует   вышеуказанным  требованиям   законодательства   Российской  Федерации,  однако   имеются  отдельные   нарушения  (недостатки),  которые  могут   привести  к  снижению  достоверности   итогового  результата.  В   заключении   также   указано,  что  ряд  объектов   сравнения   имеют   значительные   отличия  по   сравнению  с  объектом   оценки,  что  могло  привести  к   снижению   достоверности   итогового   результата.

В  связи  с   непризнанием   отчета от 13.05.2014г. № 31-8-0168(291)-2014 бесспорным  доказательством   размера   выкупной   цены  и   в  целях   определения  рыночной   стоимости   арендуемого   помещения   по  состоянию  на   04.03.2014г. (дату   подачи   заявления  о   выкупе)   определением  суда  от 21.10.2014г.  по  ходатайству  истца  была  назначена    экспертиза,  проведение   которой   поручено   эксперту  Общества  с  ограниченной   ответственностью  «Независимая  оценка» Ерцман   О.В.

В экспертном заключении № 541-14/АСЭ от 19.12.2014г. сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта на 04.03.2014г. составляет 11 707 000 руб.

Определением   Тринадцатого   арбитражного   апелляционного   суда   от  12.05.2015г.  в  связи  с  удовлетворением   ходатайства   Общества   в  судебное  заседание  для   дачи  пояснений  по   экспертному  заключению № 541-14/АСЭ от 19.12.2014г. была   вызвана  эксперт ООО   «Независимая   Оценка» Ермацан  Ольга  Витальевна,  согласно   пояснениям   которой   за  период  с  04.03.2014г.   по  06.05.2014г.  исходя  из   проведенных  экспертом   исследований   предельный   диапазон   изменения   стоимости   недвижимости   находился   в  пределах  от 5%  до  10%.

Таким  образом,   даже  с  учетом   динамики   рынка  объектов   недвижимости   в  период  с   04.03.2014г.  (дата  оценки  в  заключении   ООО «Независимая   Оценка»)  по   06.05.2014г.   (дата  оценки   объекта  ГУП   «ГУИОН»)   определенная   в  отчете   ГУП  «ГУИОН»   величина  рыночной   стоимости  объекта   не  может  быть   признана   достоверной.

Повторно   исследовав   имеющиеся  в   деле  доказательства   в  их  совокупности    и    взаимосвязи,  в  том  числе  объяснения   эксперта,   апелляционный  суд   соглашается   с  выводами   суда  первой  инстанции   о  недостоверности   величины   рыночной   стоимости   объекта,  установленной   на  основании   отчета  ГУП   «ГУИОН»   от  13.05.2014г. № 31-8-0168/291)-2014,  и  определении   выкупной   цены   в  размере  11  707 000  руб.

С учетом   изложенного   апелляционные   жалобы не  подлежат   удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  28  января  2015  года по делу №  А56-47296/2014  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина