Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А56-57926/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

24 июня 2015 года

Дело №А56-57926/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     24 июня 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июня 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Веселовой М.А.

при участии: 

от истца: Ермоленко Н.А., доверенность от 10.06.2015,

от ответчика: Жильцов Н.В., доверенность от 19.05.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10163/2015) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2015 по делу № А56-57926/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Благотворительного фонда содействия деятельности в сфере образования, науки, искусства, просвещения, культуры и спорта, духовному и психологическому развитию и поддержке детей, их родителей и педагогов "Азербайджан"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга)

о признании уведомления недействительным,

установил:

Благотворительный фонд содействия деятельности в сфере образования, науки, искусства, просвещения, культуры и спорта, духовному и психологическому развитию и поддержке детей, их родителей и педагогов «Азербайджан» (адрес:  Россия 190005, Санкт-Петербург, Красноармейская 3-я ул, 10, литер А, пом.1Н, ОГРН:  1067800031199; ИНН: 7839016597; далее – Фонд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561; ИНН: 7832000076; далее – Комитет) о признании односторонней сделки, оформленной Комитетом уведомлением от 10.06.2014 № 4826/14, об изменении арендной платы, недействительной.

Решением суда от 27.02.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что оспариваемое уведомление основано на соответствующих пунктах договора, а также на нормативно-правовых актах, регулирующих порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, собственником которых является Санкт-Петербург. Также Комитет указывает, что инвестору, при заключении инвестиционного договора от 29.12.2009 №15-И001856 в целях надлежащего исполнения принимаемых на себя обязательств, учитывая изменения градостроительной документации Санкт-Петербурга, следовало знать, что возможность реконструкции объекта под конкретный уровень и вид образовательного учреждения, не предусмотренный для данной зоны, не может быть реализована без изменения градостроительной документации, что повлечет нарушение установленных сроков реализации инвестиционного проекта. Как указывает податель жалобы, Фонд обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре с предложением по внесению изменений в генеральный план Санкт-Петербурга и Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга только 18.06.2012, а  обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию должны были быть исполнены инвестором до 30.06.2012.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заявил ходатайство о замене истца на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Представитель Комитета поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Представитель Фонда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2008 № 1187, от 11.11.2009 № 1282 Комитетом (арендодатель) и Фондом (арендатор) заключен договор от 29.12.2009 № 15/ЗК-001857 аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости  (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Комитет предоставил, а Фонд принял для использования на условиях аренды земельный участок Зона 3 с кадастровым номером 78:7:3008:12 площадью 2 352 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 29, литер. Д (далее – Земельный участок),

В соответствии с п. 1.2 Договора земельный участок предоставлялся для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на Земельном участке.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что Договор заключен сроком до 30.06.2012 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2010.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 3.4 Договора величина квартальной арендной платы за Земельный участок, выраженная в условных единицах, составляет 1 038,408 у.е.; стоимость аренды 1 кв.м. в год составляет 1,766 у.е.

Письмом от 10.06.2014 № 4826/14 (далее – Уведомление) Комитет уведомил Фонд об увеличении с 25.07.2013 размера арендной платы по Договору с установленного Договором на основании расчета от 22.12.2009 по коду 10.1 до 1 199 128,28 руб. в квартал в 2013 году и до 1 438 953,936 руб. в квартал в 2014 году – на основании расчета от 06.06.2014 по коду 18.0.

Ссылаясь на то, что такое изменение размера арендной платы арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке допускается Договором только в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (п. 3.6), а ни одно из названных условий ни в 2013 году, ни в 2014 году не возникло, указывая также на неправомерность изменения арендной платы на прошедший период, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании односторонней сделки, оформленной Комитетом уведомлением от 10.06.2014 № 4826/14, об изменении арендной платы, недействительной.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими размер арендной платы в Санкт-Петербурге, является Закон Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» от 05.12.2007 №608-119 (далее - Закон о Методике) и постановление Правительства Санкт-Петербурга «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» от 26.11.2009 № 137 (далее — Постановление).

Изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы на 2013, 2014 годы, не произошло.

Доказательств того, что в 2013 или в 2014 году изменился характер использования Фондом Земельного участка в материалы дела не представлено, таким образом, отсутствуют основания полагать, что в указанный период изменился вид деятельности Фонда.

 Земельный участок сформирован и предоставлен под размещение объекта недвижимости, переданного Комитетом Фонду на основании названного постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2008 № 1187 и на основании инвестиционного договора № 15-И001856 от 29.12.2009 (далее — Инвестиционный договор) для проектирования и реконструкции здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кубышева, д. 29, литера «Д», кад. № 78:7:3008:12:45.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2008 № 1187 не отменено. Инвестиционный договор на момент рассмотрения настоящего спора является  действующим.

Согласно ст. 3 Закона о Методике размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования — коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). В свою очередь согласно п.2.3. Положения коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением № 4 к Положению для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

Согласно п. 39 приложения № 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной Постановлением (далее Положение), код (Кн) функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для реконструкции объектов недвижимости.

В данном случае целевое назначение Земельного участка — для осуществление проектирования и реконструкции объекта недвижимости – не прекращено и не изменилось.

При таких обстоятельствах и с учетом действующего Инвестиционного договора суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для неприменения кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению у Комитета отсутствуют.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, применение кода Кн 18.0, повлекшее увеличение размера арендной платы согласно расчету от 06.06.2014, Комитетом не обосновано ссылками на конкретные нормы права.

Согласно п. 3.1.1. Положения арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга для осуществления реконструкции, определяется по коду 10.1 на срок такой реконструкции, предусмотренной правовыми актами, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока арендная плата также рассчитывается по кодам Кн=10.1, но без применения понижающего коэффициента Кс за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Доказательств того, что незавершение реконструкции объекта недвижимости в срок, установленный правовыми актами, связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Фонда, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Как следует из материалов дела, со стороны Санкт-Петербурга в лице Комитета был предоставлен Фонду объект недвижимости в целях его реконструкции под образовательное учреждение на земельном участке, где данный вид деятельности не предусмотрен Генеральным планом Санкт-Петербурга и Правилами землепользования и застройки.

Вопреки положениям ст. 611 ГК РФ, п.п. 3.1, 6.1.1, 6.1.2. Инвестиционного договора Фонду не был предоставлен объект и земельный участок под реконструкцию здания под «образовательное учреждение».

В соответствии с письмом КГА Санкт-Петербурга от 29.10.2013 № 1-4-56711/2 в настоящее время КГА обеспечивает учет в Генеральном плане Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном ст. 24 Градостроительного кодекса РФ, установление в отношении Земельного участка зоны Д с целью реконструкции здания под образовательное учреждение.

Согласно письму губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2014 №07-109/2246 рассматриваемый участок не прилегает к «красным линиям» улиц, фактически расположен на внутриквартальной территории, сформирован по обрезу фундамента существующего здания с двумя небольшими внутренними дворами ориентировочной площадью 360 и 180 кв.м. Подъезд к Земельному участку осуществляется через арки жилых домов, шириной менее 3-х м. Таким образом, после введения в действие Закона Санкт-Петербурга о внесении изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга, изменяющего функциональную зону с зоны 3 ЖД на зону Д, последует изменение территориальной зоны с зоны ТЗЖДЗ на зону ТД 1-1-1, что сделает возможным размещение предлагаемого объекта на предоставленном земельном участке.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных препятствий для реализации Фондом проекта.

Согласно письму Комитета по внешним связям Санкт-Петербурга от 07.11.2013 № 6736/13 инвестор не имел возможности приступить к реконструкции, так как согласно Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 №728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» указанная территория находится в границах функциональной зоны ЗЖД — среднеэтажной, многоэтажной, многоквартирной жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанной с обслуживанием данной зоны. Размещение образовательных объектов не предусмотрено. В целях реализации инвестиционного проекта потребовалось внесение изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и ПЗЗ для приведения в соответствие функционального назначения земельного участка и объекта реконструкции. На основании запроса инвестора КГА внес предложение в реестр предложений по внесению соответствующих изменений (протокол заседания Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план СПб от 22.11.2012 №5).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают вышеизложенные обстоятельства.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии  у Комитета правовых оснований для применения при формировании расчета арендной платы от 06.06.2014 кода Кн 18.0.

Также суд обоснованно признал неправомерным изменение Комитетом размера арендной платы на прошедшие периоды.

Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Вместе с тем, в данном случае в п. 3.6 Договора стороны согласовали, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, а в п.4.1 Договора указано, что Комитет обязан представлять уведомления об изменении, отказе от Договора, направленные Арендатору по инициативе Арендодателя, на государственную регистрацию, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, новый размер арендной платы даже при наличии условий для его установления не может применяться ранее даты фактического получения уведомления Фондом.

Исходя из изложенного, правовые основания для изменения Комитетом размера арендной платы в данном случае отсутствовали.

С учетом изложенного, односторонняя сделка Комитета об изменении размера арендной платы по Договору не соответствует требованиям ст.ст. 310, 450 ГК РФ и является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 27.02.2015 по делу №  А56-57926/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

 И.А. Тимухина