Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А26-8877/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

09 июля 2015 года

Дело №А26-8877/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     02 июля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июля 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баркановой Я.В.

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Колокольцевой О.С.

при участии: 

от истца: представитель Блинов А.Ю. (по доверенности от 26.06.2015),

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7661/2015)  администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 18.02.2015 по делу № А26-8877/2014(судья  Дружинина С.И.), принятое по иску ООО "ИНФИНИТИ + "

к администрации Петрозаводского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНФИНИТИ +" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением к  администрации Петрозаводского городского округа (далее - Ответчик, Администрация)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 108,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, дом 8 (помещение №2-Н) в части пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 5.2, 5.4, 6.3, 6.4 проекта договора купли-продажи.

Решением  арбитражного суда от 18.02.2015 суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений общей площадью 108,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, д. 8 (помещение                  № 2-Н),  между Обществом  и Администрацией, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:

- «3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет                                1 977 225 руб.  42 коп. без учета НДС. (Стоимость продажи Объекта определена на основании отчета об оценке от 20.04.2014, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Стоимость Объекта подлежит уменьшению на сумму неотделимых улучшений в размере 1 302 376 руб.  Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 674 849 руб. 42 коп. без учета НДС.»;

- «3.2  На сумму 674 849 руб. 42 коп. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение № 2).»;

- в пункте 3.3 слова «сроком на 60 месяцев» заменил словами «сроком на 5 (пять) лет»;

- пункт 5.2 договора исключил;

- «5.4. Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3. договора вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трёх) дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта.»;

- «6.3. На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды от 05.02.2007  №22 с момента подписания настоящего договора купли-продажи обеими сторонами.»;

- «6.4. Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия.»;

 -  приложение №1 к договору принято в следующей редакции:

«Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи 1. Дата публикации объявления о продаже Объекта - 05.08.2014. 2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта составляет 8,25%.

3.  Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 674 849 руб. 42 коп.

4.  Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 8,25% : 3 = 2,75 %.

Месячная процентная ставка (ПС) = 2,75 % : 12 = 0,23 %.

5.  Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет.

6.  Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х     (ПС / 1-1(1+ПС)(л)-пп) ОСЗ - остаток ссудной задолженности   ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности»;      - приложение № 2 к договору принято в следующей редакции: «График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи  Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 5 лет (60 месяцев).

Судом утвержден график платежей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с названным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила состоявшийся судебный акт изменить, принять  пункты 5.2., 5.4., 6.3. договора купли-продажи в редакции Администрации.  Пунктом 5.2. договора купли-продажи Администрация просит установить неустойку в размере 0,1% от суммы платежа за просрочку исполнения Обществом обязательств по договору. Обязанность Общества по внесению арендной платы Администрация просит сохранить до момента государственной регистрации права собственности Общества на нежилые помещения (пункта 6.3). Пункт 5.4. договора купли-продажи в редакции Администрации податель жалобы полагает не противоречащим положениям статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.

 Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Истца, апелляционный суд установил следующее. 

Общество являлось арендатором нежилых помещений общей площадью 119,10 кв.м., расположенных в цокольном этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Л.Чайкиной, д. 8,  на основании договора аренды от 27.12.2007 № 300.

Постановлением Администрации № 3802 от 04.08.2014 Обществу в порядке реализации преимущественного права, предоставленного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ), принято решение о предоставлении в собственность указанных помещений  по цене, установленной на основании отчета об оценке от 20.04.2014 №282 и составляющей 1 977 225 руб. 42 коп. без НДС, с рассрочкой платежа сроком на пять лет от даты государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорных помещений.

Как было установлено судом первой инстанции, предложенный Администрацией проект договора купли-продажи помещений  подписан Обществом с протоколом разногласий от 03.09.2014.

Письмом Администрации от 22.10.2014 № 05-14-652 Ответчик отклонил приведенные в протоколе разногласий договорные условия в редакции Общества.

Поскольку к соглашению по условиям договора купли-продажи стороны во внесудебном порядке не пришли, Общество передало настоящий спор на рассмотрение арбитражного суда.

 Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд  не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

Предметом апелляционного обжалования являются разногласия сторон по пунктам 5.2, 5.4, 6.3 договора купли-продажи.

Так, пункт 5.2 предложенного Ответчиком проекта договора, предусматривает установление ответственности покупателя за несвоевременное исполнение платежных обязательств по договору в виде пеней в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день его просрочки.

Общество в протоколе разногласий просило указанный пункт исключить.

По смыслу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является договорной мерой ответственности при выраженной на то воле обеих сторон, в связи с чем в отсутствие соответствующих положений в Законе № 159-ФЗ обязание Общества заключить договор, содержащий условие о неустойке, противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал необходимым исключить пункт 5.2. договора купли-продажи.

Пункт 5.4. договора купли-продажи, предусматривающий права продавца на отказ от данного договора, также правомерно принят судом первой инстанции в редакции Истца, поскольку последняя соответствует положениям пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривает право продавца на односторонний отказ от договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Доводы подателя жалобы о необходимости сохранения обязанности арендатора по внесению арендной платы до момента государственной регистрации права собственности покупателя на нежилые помещения, приведенные в отношении редакции пункта 6.3. договора купли-продажи, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку последние прямо противоречат правовой позиции, определенной  в пунктах 5 и 6  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которой в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения; таким образом, заключая в порядке Законом № 159-ФЗ договор купли-продажи, стороны однозначно прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор купли-продажи не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"), условия пункта 6.3. договора купли-продажи не могут быть приняты в редакции Администрации.

Таким образом, пункт 6.3. договора купли-продажи правомерно изложен судом в следующей редакции: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды от 05.02.2007 №22 с момента подписания настоящего договора купли-продажи обеими сторонами.».

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  18.02.2015 в обжалуемой части  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников

 Е.В. Жиляева