Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу n А56-5802/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

10 июля 2015 года

Дело №А56-5802/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     01 июля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июля 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии: 

от истца: не явился, извещен 

от ответчика: не явился, извещен 

от 3-го лица: представитель Григорян И.А. (доверенность от 12.01.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-296/2015)  ООО "Стройсвязьурал 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2014 по делу № А56-5802/2014 (судья  Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Стройсвязьурал 1"

к ООО "АЗ Спорт"

3-е лицо: ЗАО "СТРЁМБЕРГ"

о выселении, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" (далее - истец, ООО "Стройсвязьурал 1") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АЗ Спорт" (далее - ответчик, ООО "АЗ Спорт") о выселении ответчика из незаконно занимаемого помещения №3,32 на этаже 3 площадью 375,26 кв.м, расположенного в здании Торгового центра «Питерлэнд» по адресу Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, литер А, взыскании 3 433 172 руб. 88 коп. неосновательного обогащения.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "СТРЁМБЕРГ" (далее - ЗАО "СТРЁМБЕРГ").

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2014 в иске отказано, с ООО «Стройсвязьурал 1» в доход федерального бюджета взыскано 40 166 руб. госпошлины.

ООО «Стройсвязьурал 1» подало апелляционную жалобу, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, предварительный договор аренды является недействительным, поскольку заключен без согласия сособственника; отсутствие государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект не лишает ООО «Стройсвязьурал 1», как сособственника объекта незавершенного строительства (прекратившего свое существование вследствие ввода готового объекта в эксплуатацию), ссылаться на наличие у него вещных прав в отношении Торгового комплекса «Питерлэнд»; у ответчика отсутствуют доказательства правомерности владения спорным имуществом.

ЗАО «СТРЁМБЕРГ» в отзыве на жалобу просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 03.04.2015 производство по делу было приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Северо-Западного округа дела № А56-5520/2014, определением от 11.06.2015 производство по делу возобновлено, назначено судебное разбирательство.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО «СТРЁМБЕРГ» против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец, ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 по делу № А56-50563/2013, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.10.2014, между ЗАО «СТРЁМБЕРГ» и ООО «Стройсвязьурал 1» был заключен инвестиционный договор от  06.10.2006 №3 (далее - инвестиционный договор), согласно которому стороны обязались совместно произвести инвестирование проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию теннисного клуба и детского развлекательного центра, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, территория ГУ «Парк 300-летия Санкт-Петербурга», участок 2 (площадью 27 000 кв.м, кадастровый номер 78:4166Б:3) и участок 3 (площадью 33 000 кв.м, кадастровый номер 78:4166Б:4 (далее - объект).

В соответствии с пунктом 1.2 инвестиционного договора стороны приняли на себя обязательство осуществлять совместное инвестирование. Инвестиции были определены как вложенные в проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию средства, строительные материалы и оборудование, имущественные права.

30.03.2007 сторонами инвестиционного договора заключено дополнительное соглашение № 3, которым стороны определили общий объем инвестиций, подлежащих внесению сторонами к 01.06.2008. В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения, изменившие ряд условий инвестиционного договора.

Соглашением от 21.02.2008 стороны инвестиционного договора определили, что по состоянию на указанную дату работы на объекте приостановлены, объект незавершенного строительства не является предметом договора подряда, готовность объекта составляет 65%, а также стороны распределили доли в незавершенном объекте строительства, определив их в равных долях (по Ѕ).

Реализуя названное соглашение, 21.04.2008 стороны зарегистрировали право собственности в равных долях на объект незавершенного строительства, готовность 65%, площадь 32 083,00 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, литер А.

За ООО «Стройсвязьурал 1» было зарегистрировано право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12, за ЗАО «СТРЕМБЕРГ» зарегистрировано право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, литер А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12.

Между ООО «Стройсвязьурал 1» (продавцом) и ЗАО «СТРЕМБЕРГ» (покупателем) был заключен договор купли-продажи от 07.07.2011, согласно которому ООО «Стройсвязьурал 1» продало ЗАО «СТРЕМБЕРГ» Ѕ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, цена договора определена в размере 824 800 000 руб.

Соглашением от 01.08.2011 стороны расторгли инвестиционный договор, а также все заключенные к нему соглашения, предусмотрев условия их расторжения. Пунктом 2.1 соглашения стороны определили стоимость инвестиционных вложений ООО «Стройсвязьурал 1»  в размере 1 504 989 903,02 руб., пунктом 2.2 определили стоимость объекта незавершенного строительства - 1 397 966 101,70 руб., также сторонами был согласован порядок возврата от ЗАО «СТРЕМБЕРГ» к ООО «Стройсвязьурал 1»  инвестиционных средств и капитальных вложений.

 08.12.2011 на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 произведена регистрация права общей долевой собственности  ЗАО «СТРЁМБЕРГ» на Ѕ долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу № А76-2928/2012 договор купли-продажи от 07.07.2011 признан расторгнутым в одностороннем порядке 26.12.2011 по инициативе ООО «Стройсвязьурал 1» в связи с неисполнением ЗАО «СТРЕМБЕРГ» обязательств, предусмотренных  разделом 5 договора, при этом суд обязал ЗАО «СТРЕМБЕРГ» возвратить в собственность ООО «Стройсвязьурал 1»  Ѕ в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, являвшуюся предметом договора купли-продажи от 07.07.2011.

На основании названного судебного акта 15.08.2012 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «Стройсвязьурал 1»  на Ѕ долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

30.05.2012 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Детский развлекательный центр и теннисный клуб», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, литер А, объекту присвоен кадастровый номер 78:34:4166Б:15:14, название объекта - многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд».

В период, пока ЗАО «СТРЕМБЕРГ» являлось единоличным владельцем незавершенного строительства, между ним и ответчиком был заключен предварительный договор аренды от 21.12.2011 №39, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договоры аренды относительно помещения в здании в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. На основании указанного договора ответчик занимает нежилое помещение в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 72, литер А.

 Согласно пункту 5.2 предварительного договора арендодатель и арендатор обязались надлежащим образом подписать долгосрочный договор аренды в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором обеспечительных платежей.

 Стороны в пункте 5.3 предварительного договора указали, что обязуются заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, оговоренных сторонами в приложении №2 к предварительному договору, и заключить договор аренды сроком на 5 (пять) лет на условиях, согласованных сторонами в приложении №3 к предварительному договору.

 В соответствии с пунктом 5.8 предварительного договора использование помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении №2 к предварительному договору, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.

 Договором также определен размер и порядок уплаты арендной платы, предусмотрено, что за пользование помещением арендатор выплачивает арендную плату, которая содержит постоянную, включающую в себя базовую арендную плату и оплату эксплуатационных расходов; и переменную, включающую в себя плату с оборота арендатора и плату за сервисное обслуживание.

 Истец в обоснование своих требований указал на то, что ответчик в период с 07.07.2012 по 01.12.2013 занимал помещение №3,32, общей площадью 375,26 кв.м, расположенное на 3-ем этаже здания Торгового центра «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д.72, литер А, следовательно, обязан возместить собственнику Ѕ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, стоимость платы за использование помещения, соответствующей доле истца - 32.5%. Размер неосновательного обогащения согласно расчету истца  составил 3 433 172,88 руб. Кроме того, полагая, что указанный договор является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец предъявил требование о его выселении.

Суд первой инстанции, посчитав спорный договор действительным, установив факт оплаты за пользование помещением в пользу третьего лица, в удовлетворении иска отказал.

 Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственнику согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая долевая собственность на имущество возникает тогда, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 указанной статьи).

В рассматриваемом случае предварительный договор аренды содержит элементы (отдельные условия) договора аренды будущей недвижимой вещи.

Для целей правильного и единообразного применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (далее - постановление N 73) даны следующие разъяснения.

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 2 пункта 10 постановления N 73).

В соответствии с абзацем 4 пункта 10 постановления № 73, применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора