Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу n А56-15436/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

26 января 2016 года

Дело №А56-15436/2015

Резолютивная часть постановления объявлена     20 января 2016 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 января 2016 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Аносовой Н.В.

судей  Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем    Климовой   Л.С.  (после  перерыва   секретарем   Колокольцевой  О.С.).

при участии: 

от истца:  Кудрявцева   М.П.,   доверенность  от  29.12.2015г.

от ответчика:   Захарян  И.В.,  доверенность  от 20.04.2015г.

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21301/2015)  ООО «СТЭЛ»

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2015г. по делу № А56-15436/2015 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО «СТЭЛ»

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней

и  по  встречному   иску ООО «СТЭЛ»

к Комитету  имущественных  отношений  Санкт-Петербурга

о  признании   недействительным   уведомления  об  изменении   арендной  платы,  

установил:

Комитет по управлению городским имуществом,  правопреемник   Комитет   имущественных  отношений   Санкт-Петербурга  (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СТЭЛ» (далее - Общество,  ООО «СТЭЛ») о взыскании 568 096 руб. 15 коп. задолженности по договору аренды от 13.09.2007г. № 04-ЗД02163 за период с 01.04.2014г. по 28.02.2015г. за пользование земельным участком площадью 3 402 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жукова, д.2а, лит. Б, 156 368 руб. 78 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2014г. по 28.02.2014г.

Общество обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просило  признать недействительным уведомление об изменении арендной платы от 10.04.2014г. № 1839.

Решением   суда  от 03.07.2015г.   с Общества с ограниченной ответственностью «СТЭЛ» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  взыскано 332 634  руб. 26 коп. задолженности по договору аренды от 13.09.2007г. № 04-ЗД02163 за период с 01.04.2014г. по 28.02.2015г., 156 368 руб. 78 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2014г. по 26.02.2015г.; в  остальной части в удовлетворении иска отказано;  в  удовлетворении встречного искового заявления отказано.

На   решение   суда  подана   апелляционная   жалоба,  в  которой   ответчик   просит  решение   от 03.07.2015г.  отменить,   принять  по   делу  новый   судебный  акт,   которым   отказать  в   удовлетворении   исковых   требований   Комитета;   удовлетворить   встречные   исковые  требования   Общества, ссылаясь  на   несоответствие   выводов   суда  первой   инстанции  обстоятельствам   дела  и   неполное   выяснение   судом  первой   инстанции   обстоятельств   дела.

В   судебном   заседании представитель   ответчика   поддержал   апелляционную   жалобу.

По  мнению   присутствовавшего   в  судебном   заседании   представителя   истца,   апелляционная   жалоба  не   подлежит   удовлетворению.

Законность и  обоснованность   обжалуемого   решения   проверены  в  апелляционном   порядке.

 Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 13.09.2007г. заключен договор № 04-ЗД02163 аренды земельного участка площадью 3 402 кв. м с кадастровым номером 78:5159А:23, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жукова, д. 2а, лит. Б, сроком по 04.04.2050г.

 Договор зарегистрирован 12.07.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. При этом, как следует из пункта 1.2. договора, земельный участок предоставлен для использования под автосервис на площади 1 457,0 кв. м; торговлю в капитальном здании на площади 37,9 кв. м; автостоянку на площади 1 866 кв. м; неиспользуемые (пустующие) помещения на площади 41,1 кв. м. (коды 3.1, 11.5, 12.1, 18.0).

Согласно пункту 3.4. договора величина квартальной арендной платы за участок, выраженная в условных единицах, составляет за период с 01.07.2006г. по 16.07.2007г. - 4 960,889 у.е.; с 17.07.2007г. - 4 749,835 у.е. Стоимость аренды 1 кв. м в год составляет 5,585 у.е.

В силу пункта 3.5. договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.6. договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Комитет направил уведомление от 25.12.2009г. № 4071 об изменении арендной платы, пунктом 3 которого предусмотрено, что с 01.01.2013г. размер подлежащей ежеквартальному (ежемесячному) внесению арендной платы определяется арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом арендной платы, осуществленным арендодателем, и с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, применяемого при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а так же за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по отношению к ставке арендной платы, установленной постановлением Правительства 26.11.2009г. № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379). Согласно пункту 5 Постановления № 1379 коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы, установленной Положением, составляет в 2010 году - 1.01, 2011 году - 1.05, в 2012 году - 1.10, в 2013 году - 1.15, в 2014 году - 1.20, в 2015 - 1.25.

Порядок пересчета арендной платы по ранее заключенному договору регулируется Постановлением № 1379. При этом в силу названного акта в редакции, действовавшей на момент получения ответчиком соответствующего уведомления арендная плата подлежит уплате в соответствии с порядком перерасчета, установленным приложением 4 к Постановлению № 1379, до момента изменения функционального использования (либо площади функционального использования) земельного участка. После изменения функционального использования (либо площади функционального использования) земельного участка арендная плата определяется в соответствии с приложением 1 к Постановлению № 1379. Доказательства того, что при проведении перерасчета в соответствии с требованиями Постановления № 1379 осуществлялась инвентаризация спорного земельного участка по функциональному назначению ни истцом, ни ответчиком в материалы дела не представлены.

 23.04.2014г. Комитет направил Обществу уведомление от 10.04.2014г. № 1839 об изменении арендной платы за участок в связи с изменением вида деятельности арендатора.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

В силу пункта 5.2 договора в случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом, начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

05.06.2014г. Комитет направил Обществу по адресам, указанным в договоре, претензию от 25.06.2014г. № 2611-04/14 с требованием оплатить  задолженность  в течение пятнадцати дней с момента отправки претензии, а впоследствии обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Ссылаясь  на  то,  что   изменение   арендной   платы   произошло  в   отсутствие   для  этого   правовых   оснований,   Общество   обратилось  в   арбитражный  суд  с  иском  к   Комитету  о  признании недействительным уведомления об изменении арендной платы от 10.04.2014г. № 1839.

Отказывая  в   удовлетворении   встречных   исковых  требований   Общества,   суд  первой   инстанции   исходил  из   следующего.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 212-ФЗ) предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Постановлением № 1379.

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

При этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

 Согласно пунктам 2.7., 2.8. Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность. При использовании земельных участков под игорный бизнес и рекламную деятельность применяются соответствующие коэффициенты. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.  Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - СПб ГУП «ГУИОН»).

Кроме того, названным постановлением установлено определение арендной платы по фактическому функциональному  использованию земельного участка  с даты изменения функционального использования.

В материалы дела Комитетом представлена ведомость инвентаризации спорного земельного участка, подготовленная по заказу Комитета, по состоянию на 12.02.2012г., в которой указано, что земельный участок фактически используется под автосервис (ремонтные боксы) (код 12.1), автостоянки, расположенные на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5), торговлю в капитальных зданиях (магазин) (код 3.1), кредитование и страхование (отдел страхования) (код 7.1).

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, подготовленной по состоянию на 06.05.2014г. по заказу Общества, спорный земельный участок используется под автосервис (авторемонтные боксы) (код 12.1), торговлю в капитальных зданиях (магазин) (код 3.1), складскую деятельность (склад) (код 3.2), автостоянки, расположенные на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5), садово-парковое хозяйство (газон) (код 1.5).

В  ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, подготовленной по состоянию на 06.05.2014г.,   также  указано,  что   часть  земельного   участка  площадью 4.0кв.м.  находится  за  пределами  отведенных   границ   землепользования.   В  связи  с  этим   отдел  землеустройства  ГУИОН   рекомендовал   привести   использование   земельного   участка   в  соответствие  с  утвержденными   границами   в  сроки,  согласованные  с  арендодателем (пункт 1).  Часть  земельного   участка,  расположенная  за  пределами   отведенных  границ   землепользования    площадью 2кв.м.,   находится  в   границах   земельного   участка  с   кадастровым  номером 78:10:0515901:1265,  площадью 1 кв.м.   находится в   границах  земельного   участка  с  кадастровым  номером 78610:0000000:4 (пункт 2).  В  пункте  5   указано,  что   данная   ведомость   составлена в  связи  с  частичным  приведением   использования   земельного   участка   в  соответствие  с  утвержденными   границами   и  изменением  функционального  использования   территории.

Согласно пункту 2.3 Постановления № 1379 код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том