Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2009 по делу n А26-3689/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

09 февраля 2009 года

Дело №А26-3689/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     03 февраля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  судьи Л.С.Копыловой

судей Е.В.Жиляевой, Е.К.Зайцевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.Д.Семеновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-108/2009) ОАО  "Туристический комплекс "Карелия" на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 11.11.2008г.  по делу № А26-3689/2008 (судья Мельник А.В.), принятое

по иску  Администрации Петрозаводского городского округа

к ОАО  "Туристический комплекс "Карелия"

о  взыскании 1.820.434 руб. 54 коп.

при участии: 

от истца: не явился

от ответчика: Ковалевой М.С. по доверенности от 12.01.2009г.

установил:

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.11.2008г. исковые требования Администрации Петрозаводского городского округа о взыскании в ОАО «Туристический комплекс «Карелия»  1.820.434 руб. 54 коп. задолженности по  арендной плате и пеней удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции счел  требования истца обоснованными по праву и по размеру, отклонив  доводы ответчика о недоказанности  изменения арендной платы в установленном договором и законом порядке.

Ответчиком подана и в судебном заседании поддержана апелляционная жалоба, в которой  просит решение отменить, в иске отказать. Податель апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды, а в соответствии с пунктом 9   указанной нормы изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение  установленных договором аренды земельного участка  прав арендатора не допускается. Пунктом 2.2 договора аренды  право  арендодателя на одностороннее изменение предусмотренной   договором  арендной платы ограничено, и согласованные условия не наступили.   В судебном заседании  ответчик пояснил, что в связи  имевшим место  внесением  арендной платы в большем, чем предусмотрено  приложением № 2 к договору размере, не имеет задолженности  перед истцом за спорный период. Отметил, что для регистрации дополнительного соглашения необходимы действия  и арендатора, и арендодателя.

Администрация  Петрозаводского городского округа в отзыве на апелляционную жалобу представила возражения  против ее удовлетворения. Отметила, что согласно пункту 4.2.2 дополнительного соглашения на ответчика возлагалась обязанность по его государственной регистрации. И из-за  невыполнения арендатором указанной обязанности дополнительное соглашение является назаключенным. Кроме того, некоторое время  установленный дополнительным соглашением порядок  ответчиком исполнялся, что истец  считает конклюдентными действия со стороны арендатора. Истец привел нормативно-правовое обоснование изменения арендной платы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке с применением части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ  в связи с неявкой в судебное заседание истца, извещенного в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы  и возражения истца, изложенные в отзыве, оценив  представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи  по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной, а решение   подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.

Рассмотрев дело по правилам  части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 21.06.1996г.  правопредшественниками сторон  был заключен договор аренды земельного участка № 1188, в соответствии с которым арендатор принимает от арендодателя в аренду земельный участок площадью 11805 кв.м. по наб. Гюллинга, 2; участок предоставляется для эксплуатации  туристско-гостиничного комплекса  ( далее – договор № 1188).

Согласно Постановлению  главы самоуправления города Петрозаводска № 1586 от 24.04.2001г. «О перерегистрации прав на земельный участок»,   земельный участок площадью 11805 кв.м. по наб. Гюллинга, 2  изъят у ответчика с 04.06.1998г. и ОАО «Туристический комплекс «Карелия» предоставлен в аренду сроком с 04.06.1998г. по 13.06.2045г. земельный участок площадью 9772 кв.м. по наб. Гюллинга, 2 для предпринимательской деятельности.

 13.07.2001г. Администрацией города Петрозаводска (арендодателем) и  ответчиком подписано дополнительное соглашение  к договору  аренды № 1188, изменившее его условия.

В соответствии с пунктом 7.1  дополнительного соглашения, договор заключается сроком по 13.06.2045г.

Считая ненадлежащим исполнение денежного обязательства  арендатором, арендодатель в рамках дела №  А26-5053/2006 пытался взыскать  неосновательное обогащение в размере 1.255.348 руб. 07 коп. за период с 06.10.2004г. по 31.05.2006г. за землепользование без законных оснований, указывая на незаключенность договора от 21.06.1996г. и   дополнительного соглашения 13.07.2001г.

После отказа в иске, согласно резолюции на копии постановления апелляционного суда  от 05.03.2007г., Администрация обратилась с настоящим иском, основывая свои требования по взысканию 1.419.813 руб. 24 коп. задолженности за период с 01.05.2005г. по 12.03.2007г. и пеней в размере 400.621 руб. 30 коп. за просрочку платежей с 01.05.2005г. по 31.05.2008г. ненадлежащим  исполнением договорного обязательства.

В соответствии со статьями 131, 164, 609 Гражданского кодекса РФ сделки с землей, ограничения права на землю подлежат  государственной регистрации. В соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним», договор  аренды № 1188 от 21.06.1996г. был зарегистрирован  21.06.1996г.  в КЗРиЗ г. Петрозаводска  за регистрационным   № 1188.

Согласно толкованию норм материального права,  данному Высшим Арбитражным  Судом РФ в пункте 9 Информационного Письма Президиума  от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с  применением Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Признав расчет  истца обоснованным  по праву и по размеру, суд первой инстанции применил условия  дополнительного соглашения, датированного 13.07.2001г. и распространяющего новые условия на правоотношения сторон с 04.06.1998г.

При этом в нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ  и  части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ сделан неправильный вывод о допустимости применения арендной платы в измененном размере, исходя из установленного  постановлением апелляционной инстанции по делу № А26-5053/06  от 05.03.2007г. факта незаключенности дополнительного соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В установленном законом порядке арендодатель не обращался в суд за защитой прав в связи с  непроведением государственной регистрации, признанной сторонами обязательной.

В нарушение статей 154 ч. 2,3; 155; 434 ч. 2 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции признал дополнительное соглашение в  части установления  арендной платы односторонней сделкой арендодателя по уведомлению арендатора об изменении арендной платы, что не соответствует  ни содержанию дополнительного соглашения, являющемуся волеизъявлением двух сторон, ни согласованному сторонами порядку   в пункте 2.2 договора № 1188 от 21.06.1996г.

Согласно последнему, размер арендной платы «может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в  случае изменения  государственного порядка расчетов и ставок платы за землю  на территории Карелии, а также в соответствии с изменением индексации цен в порядке, установленном Правительством РФ».

В рассматриваемый период  с мая 2005 года по 12.03.2007г. денежные обязательства ответчика по размеру регулировались расчетом арендной платы, являвшимся  приложением № 2 к договору аренды № 1188, доведенным до сведения арендатора 04.03.1998г.

В части, касающейся площади предмета аренды, входящей в  арифметическую формулу расчета арендной платы, прямое действие имеет постановление главы самоуправления  г. Петрозаводска № 1586 от 24.04.2001г. «О перерегистрации прав на земельные участки», которым ответчику с 04.06.1998г. предоставлен участок площадью 9772 кв.м.

Истец в соответствии со статьями 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ  не представил доказательств  наступления совокупности условий, предусмотренных  пунктом 2.2 договора, а именно изменения  государством порядка расчетов и ставок платы за землю на территории Карелии. Отсутствуют как сведения по индексации цен в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, так и относимое к спорному периоду уведомление, исходящее от арендодателя,  о реализации права, предусмотренного пунктом 2.2 договора.

Поскольку расчет истца основан на  размере арендной платы, не установленной договором, факт наличия задолженности за спорный период и несвоевременных платежей в предусмотренном приложением 2 к договору размере и с учетом произведенных ответчиком платежей  объективного подтверждения в судебном заседании не нашел, исковые требования не отвечают признаку обоснованности по праву и по размеру и удовлетворению  не подлежат.

На основании изложенного и  руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269 п. 2, 270 ч. 1 п. 3, ч. 2 п. 2,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда первой инстанции от 11 ноября 2008г. отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с истца в пользу ответчика 1.000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.С. Копылова

Судьи

Е.В. Жиляева

 Е.К. Зайцева