Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 по делу n А56-18437/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

13 февраля 2009 года

Дело №А56-18437/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     05 февраля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12892/2008)  ООО "ФОРТ" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2008 г. по делу № А56-18437/2008 (судья Т.Г. Преснецова), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к  ООО "ФОРТ"

о выселении

при участии: 

от истца: представителя по доверенности от 26.12.2008 г. Калининой Н.А.

от ответчика: представителя по доверенности от 23.04.2008 г. Желновой Е.М.,

                       представителя по доверенности от 23.07.2008 г. Королевой Е.Н.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Форт" (далее – Общество) о выселении с земельного участка площадью 1702 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Минеральная, д. 23, ссылаясь на неправомерное пользование ответчиком спорным земельным участком после прекращения договора аренды №04-ЗД01319 от 20.11.2000 на основании п.7.2.

До принятия судом решения истец уточнил заявленные требования и просил выселить ответчика с части земельного участка площадью 1702 кв.м., не занятого строением литер Б, принадлежащим ответчику на праве собственности. В соответствии с правилами ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Решением от 10.11.2008г. иск удовлетворен. Суд при разрешении спора исходил из положений ст.452 Гражданского Кодекса РФ и п.7.2 договора, установив, что уведомлением №3026 от 02.09.2005 г. Комитет отказался от договора аренды в части участка площадью 1702 кв.м., признав договор в этой части прекращенным со 02.12.2005 г.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы считает действующим договор аренды №04-ЗД01319 от 20.11.2000г. и, кроме того, полагает, что имеет преимущественное право аренды земельного участка. По мнению подателя жалобы, п.7.2 договора не предусматривает одностороннего отказа от договора.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы жалобы отклонил, полагая жалобу необоснованной, а решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Общества жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, а представитель Комитета возражала против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела, 20.11.2000г. сторонами  заключен договор №04-ЗД01319 аренды земельного участка площадью 12588 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Минеральная, д. 23 (кадастровый № 78:5131:7). Договор заключен на срок до 19.08.2047 г.

Из пункта 4.3.10. договора  следует, что ответчик обязан после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю.

Согласно подпункту "в" пункта 2.2. договора на участке имеется охранная зона памятника истории и культуры – здания костела Марии Магдалины  площадью 1702 кв.м. (л.д. 8).

Распоряжением КУГИ от 22.03.2004 № 220-рк здание костела передано религиозной организации по договору безвозмездного пользования № 04-Б002127 от 07.04.2004.

В соответствии с пунктом 7.2. договора уведомлением № 3026 от 02.09.2005, врученным ответчику 08.09.2005, Комитет заявил об отказе от договора аренды №04-ЗД01319 и уведомил ООО "Форт" о прекращении его действия с 02.12.2005, предложив освободить земельный участок площадью 1702 кв.м. к указанной дате с переоформлением права аренды на земельный участок, занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности Общества (л.д. 5, 6). Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Несмотря на уведомление о прекращении договора аренды, ответчик продолжает занимать земельный участок; данные обстоятельство послужило основанием для обращения Комитета с иском в суд.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из положений п.7.2 договора и ст.ст.309, 310, 452 Гражданского Кодекса РФ.

Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда о прекращении договора аренды.

Порядок изменения и расторжения договора регулируется нормами главы 29 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с п.п.1,3 ст.450 Гражданского Кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Правила главы 34 Гражданского Кодекса РФ допускают возможность прекращения договора в одностороннем порядке в случае, если срок аренды в договоре не определен (п.2ст.610) или договор возобновлен на неопределенный срок (п.2 ст.621). Во всех остальных случаях, если в договоре аренды отсутствует условие об исполнении договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Разделом 6 договора аренды №154/235 от 23.06.2006 г. установлен порядок расторжения, прекращения срока действия договора. При этом п.6.4 договора предусматривает право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство. Уведомление об отказе от исполнения договора в этом случае направляется арендатору за 30 дней до расторжения договора. Указанного в уведомлении №3026 от 02.09.2005 г. основания для отказа от договора в одностороннем порядке раздел 6 договора аренды не содержит.

Особые условия раздела 7 договора аренды указывают на события, при наступлении которых возможно расторжение договора аренды без предоставления другого земельного участка. По правилам ст.431 Гражданского Кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В нарушение данной нормы и неправильно применив ст.452 Гражданского Кодекса РФ, судом сделан ошибочный вывод о прекращении договора на основании уведомления №3026 от 02.09.2005 г.

В соответствии с пунктом 7.2 договор аренды может быть расторгнут при условии принятия решения о передаче и использовании культового костела Марии Магдалины религиозным объединением. Указаний на возможность одностороннего отказа от договора по данному основанию п.7.2 не содержит, в связи с чем Распоряжение Комитета от 22.03.2004 № 220-рк о передаче костела религиозной организации по договору безвозмездного пользования № 04-Б002127 от 07.04.2004. не является согласованным сторонами основанием для одностороннего отказа от договора. Поскольку договор действующий, он может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при наличии предусмотренных п.2 ст.450 Гражданского Кодекса РФ оснований. 

Материалами дела подтверждается, что ответчик на основании договора № 154/23Б от 23.06.2000г. является собственником здания литер Б общей площадью 991,4 кв.м., в составе 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул.Минеральная, д. 23, часть которого находится на части спорного земельного участка площадью 1702 кв.м. Указанные обстоятельства подтверждаются представленной ответчиком кадастровой выпиской о земельном участке с планом земельного участка и прилагаемой к нему экспликацией, сведениями о частях земельного участка и обременениях.

В условиях действующего договора эти обстоятельства не имеют значения для дела.

При наличии действующего договора аренды оснований для удовлетворения иска о выселении не имеется.

Совершенная регистрация прекращения права аренды на основании уведомления Комитета №3026 от 02.09.2005 г. не влечет правовых последствий, так как правила об аренде, предусмотренные гражданским и земельным законодательством не связывают момент прекращения договора с государственной регистрацией. Уведомление №3026 от 02.09.2005 г. как односторонняя сделка противоречит ст.452 Гражданского Кодекса РФ и в соответствии со ст.168 Гражданского Кодекса РФ является ничтожной.

 На основании изложенного не имеется оснований для выселения Общества с занимаемого земельного участка.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене, а жалоба удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2008 г. по делу № А56-18437/2008 отменить.

В иске отказать.

Возвратить   ООО "ФОРТ" из федерального бюджета уплаченную по апелляционной жалобе госпошлину в сумме 1000 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик

 О.Р. Старовойтова