Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2009 по делу n А21-5788/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2009 года

Дело №А21-5788/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     16 февраля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 февраля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Шестаковой М.А.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Какушкиной Д.Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-998/2009) ООО «СТК-Балт» на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 21.11.2008 года по делу № А21-5788/2008 (судья Валова А.Ю.), принятое

по иску Администрации МО "Зеленоградский район"

к  ООО "СТК-Балт"

о взыскании 262 019 руб. задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: Жевнерова Г.М. по дов.от 29.09.08 г.,

установил:

В арбитражный суд Калининградской области обратилась Администрация МО "Зеленоградский район" с иском к  ООО "СТК-Балт" о взыскании 262 019 руб. задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований было указано, что между сторонами 14.07.06 г. был заключен договор аренды № 327-КЗО/2006 земельного участка, в соответствии с разделами 3 и 4 которого арендатор – ответчик обязан своевременно вносить арендную плату в установленном размере и в установленные сроки.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендных платежей начисляются пени из расчета 0,1 % от суммы задолженности.

На 11.07.08 г. ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 243 668 руб. и ему начислены пени в сумме 18 351 руб. Данные суммы истец просил взыскать.

Ответчик с иском не согласился и указал следующее.

В рассматриваемом договоре аренды, в п. 1 раздела «предмет договора» определено, что участок предоставляется на период строительства 40 (сорока) квартирного жилого дома. В п. 4.4.7 указанного договора предусмотрена обязанность ООО «СТК-Балт» письменно известить арендодателя о предстоящем досрочном освобождении земельного участка. Пунктом 7.1. указанного договора предусмотрено основание для его досрочного расторжения - добровольный отказ арендатора от земельного участка.

40-квартирный жилой дом построен и введен в эксплуатацию 12 октября 2007 года. Письмом исх. № 56 от 17 декабря 2007 года ООО «СТК-Балт» известило о данном факте Администрацию  МО  «Зеленоградский   район»  и   обратилось  с  просьбой   расторгнуть договор аренды.

Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства -физическим лицам, по актам приема-передачи. Право собственности на данные помещения зарегистрированы за собственниками (физическими лицами) в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при возникновении права собственности на объект долевого строительства у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода ... права   на   жилое   помещение   в   многоквартирных   домах   одновременно   является государственной  регистрацией  неразрывно  связанного  с  ним  права  общей  долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ в состав общего имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, входит «...земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства... Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Границы и размер земельного участка, в соответствии с указанными требованиями, определены до момента заключения указанного договора аренды, поскольку земельный участок сформирован (т.е. имеет границы) и поставлен на кадастровый учет и поскольку договор аренды был заключен, то нарушений земельного и градостроительного законодательства не имеется.

Ссылка Администрации МО «Зеленоградский район» в письме № 108 от 21.01.2008 г. на отсутствие границ и размеров участка и на необходимость их формирования безосновательна.

Решением арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2008 года требования иска были удовлетворены.

При исследовании материалов дела, доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения сторон по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством. Конкретные права и обязанности сторон в связи с использованием земельного участка устанавливаются в зависимости от наличия между ними договора и определяются в соответствии с главой 34 ГК РФ.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Назначение участка по договору предусмотрено под строительство дома, срок аренды - 3 года, до 14.07.2009.

Договором аренды возможность одностороннего отказа от его исполнения, а также внесудебного расторжения договора не предусмотрены.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены во внесудебном порядке, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «СТК-Балт» направило апелляционную жалобу, в которой указано на неправильное применение судом норм материального права. Доводы, положенные в основу апелляционной жалобы аналогичны доводам отзыва на иск.

В судебном заседании представитель подателя жалобы требования жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с договором № 327-КЗО/2006 аренды земельного участка от 14 июля 2006 года ООО «СТК-Балт» передан арендодателем – Администрацией МО «Зеленоградский район» земельный участок общей площадью 2 200 кв.  метров, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Тургенева, 12 «б».

Согласно ч.2 ст.36 Земельного Кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Согласно п.2 ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие ЖК РФ ( 01.03.05 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 16 п.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» от 30.12.04 г. № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Обобщенный анализ изложенных выше норм права в области земельного, гражданского и жилищного законодательства позволяет сказать, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, после 01.03.05 г. приобретают, одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства, право собственности на объект строительства и соответствующей его части в общем имуществе многоквартирного дома по площади земельный участок.

Регистрация этого права и передача участка осуществляется бесплатно.

Участок, на котором расположен объект долевого строительства должен быть сформирован и пройти кадастровый учет.

Всем указанным требованиям в данном случае отвечает рассматриваемая по настоящему делу спорная ситуация. В этой связи доводы подателя жалобы о том, что у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право собственности на соответствующий участок земли является обоснованным.

Указанное обстоятельство, в свою очередь, как правомерно отмечено судом первой инстанции, является достаточным основанием для расторжения между сторонами спора договора аренды земельного участка под зданием в целом.

Однако, доказательств расторжения договора аренды земли не представлено.

Согласно ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», землепользование в РФ является платным. Формами платы за землю является земельный налог, арендная плата. Арендная плата за землю осуществляется на основании договоров аренды с собственниками земли.

В данном случае, суд первой инстанции указал, что договор аренды на земельный участок из земель муниципального фонда сторонами спора не расторгнут, передачи земельного участка из земель муниципальной (государственной) собственности в собственность физических или юридических лиц не произведено.

Согласно ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и организациям земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов гос.власти или органов местного самоуправления.

Поскольку таких доказательств не представлено, арендатор, в силу положений договора и ст. 614 ГК РФ, должен исполнять обязательство по выплате арендных платежей.

Судом первой инстанции также обоснованно, в части доводов ответчика о том, что земельный участок не используется, отмечено, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих прекращение договора. Согласноп.7.21договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок.

Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в рассматриваемый период объект аренды был возвращен арендодателю, права на земельный участок были переоформлены.

Окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию сами по себе не прекращают правоотношения и обязательства сторон в отношении земельного участка.

Одностороннее прекращения договора не соответствует требованиям статей 450, 452 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 21.11.2008 года по делу №  А21-5788/2008  оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина