Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу n А26-1130/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

20 августа 2009 года

Дело №А26-1130/2009

Резолютивная часть постановления объявлена     12 августа 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Мельниковой Н.А.

судей  Горбик В.М., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7563/2009, 13АП-8627/2009) ИП Чмух Юрия Алексеевича на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 25.05.2009г. по делу № А26-1130/2009 (судья Шалапаева И.В.), принятое

по иску ИП Чмух Юрия Алексеевича

к ООО "Погосян"

о признании сделки недействительной  и взыскании 3 760 000 рублей

при участии: 

от истца: Стабровой И.А. (доверенность № 10КА 123054 от 22.07.2009г., паспорт)

от ответчика: директора Погосян Р.И. (паспорт), Филипенко И.Ю. (доверенность № 5 от 14.06.2009г., паспорт)

установил:

Индивидуальный предприниматель Чмух Юрий Алексеевич (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Погосян» (далее – Общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения от 01.03.2008г., заключённого между сторонами, и о взыскании с Общества 3 640 000 руб., из них: 1 200 000 руб. внесённой по договору арендной платы за период с марта по декабрь 2008 года, 1 440 000 руб. задатка в удвоенном размере, 1 000 000 руб. штрафа, предусмотренного пунктом 3.1 предварительного договора аренды помещения.

В ходе судебного разбирательства истец заявил об увеличении исковых требований до 3 760 000 руб., ко взысканию заявлена также арендная плата, внесённая арендатором за январь 2009 года. Увеличение размера иска принято судом.

06.05.2009г. Общество заявило встречный иск к Предпринимателю о расторжении договора аренды от 01.03.2008г., обязании Предпринимателя освободить помещение, передав его по акту приёма-передачи Обществу, и о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 360 000 руб. за период с февраля по май, 2009 года, а также 49 861, 10 руб. компенсации расходов по оплате энергоснабжения и услуг связи за период с 01.04.08 до 01.05.09 в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды (т.2 л.д.3-5).

Решением Арбитражного суда  Республики Карелия от 25.05.2009г. по делу № А26-1130/2009 первоначальный иск удовлетворен частично. С ООО «Погосян» в пользу индивидуального предпринимателя Чмух Юрия Алексеевича взыскано 1 000 000 руб. штрафа в соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора аренды от 16.10.2007г. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично. С индивидуального предпринимателя Чмух Юрия Алексеевича в пользу ООО «Погосян» взыскано 360 000 руб. задолженности по оплате за пользование помещением по адресу: Кутузова, 44-а в г. Петрозаводске за период с февраля по апрель 2009 года, 49 861, 10 руб. компенсации расходов по оплате услуг электросвязи и энергоснабжения за период с марта 2008 по апрель 2009 года, и 9 697, 22 руб. расходов по госпошлине. Предпринимателя Чмух Юрия Алексеевича обязали освободить помещение площадью 415,2 кв.м, расположенное по ул. Кутузова, 44-а в г. Петрозаводске, передав его по акту приёма-передачи ООО «Погосян» в недельный срок с даты вступления решения в законную силу. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение индивидуальным предпринимателем Чмух Юрием Алексеевичем и ООО «Погосян» поданы апелляционные жалобы.

ИП Чмух Ю.А. в апелляционной жалобе, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать полностью. В апелляционной жалобе податель указывает, что суд необоснованно отклонил утверждение истца о недействительности договора. На момент подписания акта приема-передачи помещение было занято третьим лицом  - ООО «Амаркорд». Материалами дела подтверждается факт наличия договорных отношений между арендодателем и ООО «Амаркорд» и снятие обременения на помещение лишь в декабре 2008г. Предприниматель в апелляционной жалобе утверждает, что он не пользовался помещением в период с 01.03.2008г. по настоящее время, в спорном помещении находилось имущество ООО «Амаркорд». Кроме того, податель жалобы ссылается на неисполнение предварительного договора со стороны ООО «ПОГОСЯН».

ООО «ПОГОСЯН» в апелляционной жалобе просит апелляционную жалобу Предпринимателя оставить без удовлетворения, решение суда отменить в части взыскания с Общества в пользу Предпринимателя 1 000 000 руб. штрафной неустойки. В апелляционной жалобе Общество указывает, что предприниматель Чмух Ю.А. не исполнил принятой на себя обязанности по государственной регистрации договора аренды. Довод Предпринимателя о невозможности использовать спорное помещение, по мнению Общества, является несостоятельным, поскольку за государственной регистрацией договора аренды Предприниматель обратился лишь в ноябре 2008г., а обременение со спорного помещения снято вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.05.2008г. по делу №А26-1903/2008.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  16 октября 2007 года между Предпринимателем и Обществом заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в срок до 01 марта 2008 года заключить договор аренды нежилого помещения, общей площадью 415,2 кв.м, расположенного на первом этаже дома 44А по ул. Кутузова в г. Петрозаводске сроком действия до 01 марта 2013 года.

Пунктом 1.3 договора установлена гарантия Общества (собственника и арендодателя помещения) в том, что помещение под арестом и запрещением не состоит, аналогичных предварительных договоров с третьими лицами не заключено.

Пунктом 1.6 предварительного договора ежемесячная арендная плата определена в следующем размере: с марта по август 2008 года -  по 240 000 руб., с сентября 2008 года - по 120 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательства по заключению договора аренды Предприниматель (арендатор) обязался подписать соглашение о задатке и заключить договор аренды на условиях предварительного договора.

Пунктом 3.1 договора ответственность сторон за уклонение от обязанности по подписанию соглашения о задатке или договора аренды установлена в виде штрафа в размере 1 000 000 руб.

16.10.2007г. между Предпринимателем и Обществом заключено соглашение о задатке в размере 720 000 руб. в обеспечение заключения договора аренды и в счёт причитающихся с арендатора платежей.

Задаток внесён Предпринимателем в полном размере, что не оспаривается сторонами и подтверждёно платёжными поручениями с указанием назначения платежа.

01.03.08 на условиях предварительного договора сторонами подписан договор аренды нежилого помещения (т.1 л.д.28-31).

Размер арендной платы установлен дополнительным соглашением к договору аренды (т.1 л.д.31) и соответствует размеру арендной платы, установленному предварительным договором. В сумму арендной платы не входят платежи за холодное водоснабжение, электроэнергию, а также за пользование телефонной связью. Оплата указанных расходов согласно пунктам 2.1.12, 2.1.13, 3.2 договора должна производиться по отдельно выставляемым счетам согласно показаниям счётчика в соответствии с установленными тарифами. Срок действия договора - до 01 марта 2013 года (пункт 7.3).

В пункте 1.2 закреплено, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности. Арендодатель гарантирует арендатору, что на момент заключения договора, передаваемое помещение не заложено, не продано, в споре и под арестом не состоит, судебного спора о нем не имеется, аналогичных договоров аренды с третьими лицами относительно данного помещения не заключено.

Помещение передано по акту приёма-передачи 01.03.2008г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В апелляционной жалобе Общество указывает, что Предприниматель не исполнил принятой на себя обязанности по государственной регистрации договора аренды.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что и на дату подписания договора аренды, и по состоянию на 24.01.2009г. государственная регистрация договора была невозможна ввиду наличия обременения в отношении помещения в виде государственной регистрации договора аренды от 01.08.2004г., заключённого Обществом с ООО «Амаркорд».

Указанное обстоятельство подтверждено выпиской из ЕГРП по состоянию на 24.01.2009г.

Договор аренды спорного помещения, заключенный между Обществом и ООО «Амаркорд» был расторгнут решением Арбитражного суда Республики Карелия от 10.12.08 по делу А26-4480/2008 (т.1 л.д.117-121).

По состоянию на 01.04.2009г. обременение права собственности Общества на помещение в виде государственной регистрации договора аренды, заключённого с ООО «Амаркорд», снято, что подтверждается выпиской их ЕГРП).

Поскольку Предприниматель утратил интерес к аренде помещения, договор аренды от 01.03.2008г. не регистрировался.

В связи с тем, что  договор аренды от 01.03.08 не зарегистрирован, он обоснованно признан судом первой инстанции незаключённым.

Доводы о недействительности договора аренды, изложенные в апелляционной жалобе Предпринимателя, отклоняются апелляционной инстанцией.

 Из материалов дела явствует, что договор аренды не был заключен по вине Общества, поскольку последнее, в нарушение пункта 3.1 предварительного договора,  содержащего гарантию Общества (собственника и арендодателя помещения) в том, что помещение под арестом и запрещением не состоит, аналогичных предварительных договоров с третьими лицами не заключено, имело заключенный договор аренды на спорное помещение с ООО «Амаркорд».

Таким образом, апелляционная инстанция полагает, что требование Предпринимателя о взыскании с Общества 1 000 000 руб. штрафа правомерно.

 Требование Предпринимателя о применении последствий недействительности сделки в виде возврата 2.040 000 руб. внесенной за период с марта 2008 по январь 2009 года арендной платы судом первой инстанции обоснованно оставлено без удовлетворения.

 Из подписанного акта приема-передачи от 01.03.2008г. явствует, что Предприниматель пользовался спорным помещением в указанном периоде.

Поскольку установлен факт пользования помещением, возврат Предпринимателю внесенной им арендной платы повлечет возникновение неосновательного обогащения.

Поскольку в период с февраля по апрель 2009 года Предприниматель продолжал пользоваться помещением, требование Общества о взыскании платы за указанный период удовлетворено обоснованно.

Требования о взыскании компенсации расходов по платежам за электроэнергию и за пользование телефоном в период с марта 2008 по апрель 2009 года в размере 49 861,10 руб. также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Из представленных данных о показаниях прибора учёта, актов сверки расчетов между Обществом и ООО «Энергокомфорт», а также актов сверки расчетов между Обществом и ОАО «Северо-Западный Телеком» подтверждается факт пользования услугами.

Требование об обязании Общества возвратить задаток в удвоенном размере удовлетворению не подлежит ввиду следующего.

Положения статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установливают обязанность стороны по возвращению задатка в двойном размере, если эта сторона ответственная за неисполнение договора.

Из содержания пункта 2 соглашения о задатке явствует, что задаток передаётся в счёт причитающихся с арендатора платежей.

Соответственно, задаток был зачтен в счет арендных платежей в согласованном сторонами размере. По этой причине возврат задатка повлечет уменьшение платежей за пользование переданным Предпринимателю помещением.

В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 25.05.2009г. по делу №  А26-1130/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы Индивидуального предпринимателя Чмух Юрия Алексеевича и ООО «ПОГОСЯН» оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик

 И.А. Тимухина