Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 по делу n А56-37001/2008. Изменить решение

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

29 октября 2009 года

Дело №А56-37001/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     22 октября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 октября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Медведевой И.Г.

судей  Слобожаниной В.Б., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником судьи Харенко Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» (регистрационный номер  13АП-7034/2009) на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2009 по делу       № А56-37001/2008 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску ООО "Ралмир Холдинг Б.В."

к  ЗАО "Европеан Актив Корпорация СПб" 

о взыскании задолженности

при участии: 

от истца: Рубанова Е.Н. по доверенности 78 ВК № 520617 от 01.10.2009, Карпов А.А. по доверенности  78 ВК № 520728 от 16.19.2009

от ответчика: Литвиненко Т.А. по доверенности б/н от 09.02.2009

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ралмир Холдинг Б.В» (далее – ООО «Ралмир Холдинг Б.В.) в лице филиала в Санкт-Петербурге обратилось с иском о взыскании 1.542.087 руб. 25 коп., составляющих задолженность Закрытого акционерного общества «Европеан Актив Корпорация СПб» (далее – ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб») по внесению арендных платежей по договору   № SCPR-FC8/FC9 от 16.11.2007 и 2.521.673 руб. 91 коп. пеней за несвоевременную уплату.

Ходатайством от 19.02.2009 истец увеличил исковые требования в части основного долга до 2.075.263 руб. 48 коп., в части неустойки – до 5.194.624 руб. 99 коп.

Решением арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии в договоре № SCPR-FC8/FC9 от 16.11.2007, на котором истец основывает свои требования, согласования предмета аренды, в связи с чем сделал вывод о том, что договор следует считать незаключенным.

ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда.

В обоснование своих доводов о неправильности решения податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства.

Площадь помещений, передаваемых арендатору в аренду, указана в пункте 1 раздела 2 договора аренды. Раздел 2 договора аренды содержит прямую ссылку на поэтажный план, что делает его составной частью договора. Договор аренды прошел государственную регистрацию, в ходе которой регистрирующий орган проверял наличие в договоре существенных условий. Наличие государственной регистрации косвенно подтверждает надлежащее описание предмета аренды.

Необоснован довод суда о неправомерности включения в размер исковых требований долга, возникшего после прекращения доступа ответчика в помещения. Обязанность ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» по внесению указанных платежей предусмотрена пунктом 10.6 раздела 1 договора.

Суд не принял во внимание то обстоятельство, что арендные и иные платежи производились ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» с нарушением установленных сроков.

За несвоевременное освобождение помещений после расторжения договора ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» должно уплатить штраф в сумме 1.032.168 руб. 87 коп.

ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» в отзыве на апелляционную жалобу указывает на свое согласие с обжалуемым решением.

Рассмотрев материалы дела в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц в судебном заседании, апелляционный суд установил основания для изменения судебного акта.

С учетом изменения исковых требований истцом заявлено к взысканию 2.075.263 руб. 48 коп. долга и 5.194.624 руб. 99 коп. неустойки. Из текста искового заявления следует, что неустойка истцом начислена за систематическое нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей. В тексте апелляционной жалобы истец указывает на обязанность ответчика уплатить штраф за неосвобождение помещения после расторжения договора. Поскольку такое основание начисления неустойки не было заявлено в суде первой инстанции, указанные требования не подлежат рассмотрению апелляционным судом. Довод ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» о том, что указанная сумма имела место в расчете к иску, отклонен апелляционным судом, поскольку в расчете к иску содержатся цифровые обозначения сумм, но не правовое обоснование их начисления.

В тексте апелляционной жалобы ее податель указывает на необходимость взыскания с ответчика 166.602 руб. 50 коп. долга и 2.819.293 руб. 61 коп. штрафных санкций.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что решение оспаривается ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» именно в части отказа во взыскании указанных сумм. По правилу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом мнения сторон спор рассматривается апелляционным судом в обжалуемой части.

По существу спора апелляционным судом установлено следующее.

Между ООО «Ралмир Холдинг Б.В.», выступающим в качестве арендодателя, и ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» (арендатор) 16.11.2007 заключен договор № SCPR-FC8/FC9 аренды помещений Торгового центра «Питер Радуга».

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

С учетом положений статей 607 и 654 Гражданского кодекса РФ применительно к договору аренды недвижимого имущества существенными являются условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размере арендной платы.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пункт 1 раздела II устанавливает, что передаваемые по договору помещения представляют из себя части помещения № 602, 603, 604, 605 и часть части № 274 помещения 1-Н на 1 этаже Торгового центра. Площадь передаваемых в аренду помещений составляет 73,7 кв.м. и определена в поэтажном плане от 12.10.2007, подготовленном филиалом ГУП «ГУИОН». Представленный истцом поэтажный план содержит указание на части помещений, передаваемых в аренду, площадь передаваемых в аренду помещений, соответствующих условиям договора. На представленном поэтажном плане арендуемая часть помещений обозначена штрихом.

Довод ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб», содержащийся в отзыве на жалобу, о том, что поэтажный план не подписан сторонами, в связи с чем не может являться неотъемлемой частью договора, отклонен судом, поскольку стороны при подписании договора договорились руководствоваться его данными для определения предмета аренды.

Таким образом, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в договоре содержатся, в связи с чем условие о предмете договора сторонами согласовано.

Как следует из пункта 3 раздела I договора арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату, расходы на маркетинг, расходы на обслуживание, депозит и иные нижеперечисленные в договоре суммы.

Согласно разделу I договора арендная плата, подлежащая уплате арендатором по договору, состоит из базовой арендной платы и дополнительной арендной платы (если такая существует). Базовая арендная плата представляет собой ежеквартальную твердую арендную плату, ежегодно подлежащую перерасчету путем применения Индекса. Индекс – это индекс потребительских цен валютного союза, которым измеряется уровень инфляции для еврозоны и который публикуется Евростатом. Если указанный индекс не может быть использован, стороны договариваются о новом индексе. Если стороны не могут договориться о новом индексе, то будет применяться индекс, определяемый Международным советом торговых центров. Договор содержит формулу применения индекса с применением базового индекса. Базовый индекс – это ежегодный индекс, опубликованный к 20 марта года, предшествующего текущему году.

Дополнительная арендная плата определяется на основании товарооборота в помещениях за предыдущий календарный год, рассчитанного на основании представленных арендатором документов либо установленного независимым аудитором.

К арендным платежам также относятся расходы арендодателя для возмещения своих затрат, связанных с управлением, обслуживанием и обеспечением торгового центра, расходы на рекламу, расходы на маркетинг, составляющие 12 евро в год за кв.м. площади с последующим применением коэффициента переоценки и коммунальные платежи. Отчет о понесенных расходах предоставляется арендодателем арендатору не позднее 01 июля после окончания финансового года.

Условия договора содержат полный перечень платежей, входящих в состав арендной платы и способы их определения. Ответчик, возражая против исковых требований, не указывает на невозможность определения арендных платежей, размер начисляемой арендной платы не оспорил. Таким образом, условие о цене аренды следует считать согласованным, и отсутствуют основания для выводов о незаключенности договора по причине несогласования второго существенного условия договора – размера арендных платежей.

Довод ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» о необходимости расчета суммы ежеквартальных арендных платежей исходя из площади фактически переданных арендатору платежей – 73,7 кв.м., отклонен апелляционным судом как противоречащий условиям заключенного сторонами договора. Договором аренды установлен порядок расчетов арендной платы за 1 кв.м. и определен порядок определения суммы ежеквартальных арендных платежей из расчета 82,5 кв.м. с учетом используемых арендатором общих площадей. Указанный порядок определения суммы арендных платежей установлен сторонами, основания для признания указанного условия договора ничтожным отсутствуют. На основании указанного условия договора истец обоснованно рассчитал сумму арендных платежей из расчета 82,5 кв.м. Размер составляющих частей арендной платы истцом подтвержден документально и ответчиком не оспорен. С учетом изложенного апелляционный не находит оснований для выводов о неосновательном завышении истцом суммы арендной платы и размере задолженности ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» по арендным платежам.

Из текста апелляционной жалобы следует, что решение об отказе в удовлетворении исковых требований оспаривается истцом в части отказа во взыскании 166.602 руб. 50 коп. долга и 2.819.293 руб. 61 коп. неустойки за его несвоевременную оплату.

Довод подателя жалобы об обязанности ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» уплатить 1.032.168 руб. 87 коп. штрафа за неосвобождение помещения после расторжения договора оценке не подлежит, поскольку требования о взыскании данного вида неустойки в исковом заявлении не предъявлялись.

В отношении размера задолженности ответчика по арендным платежам апелляционным судом установлено следующее.

Выставленные истцом счета №№  L FC8 +FC9-359 от 18.06.2008, C FC8+FC9-302 от 18.06.2008, FМ+FС9-297 от 18.06.2008 содержат расчет подлежащих внесению платежей из расчета пользования арендатором помещением в течение всего квартала. При этом стороны признали, что после 21.07.2008 доступ арендатора в помещения был прекращен. Таким образом, истцом необоснованно заявлена к взысканию сумма арендных платежей  за время, в течение которого ответчик помещение не использовал. Кроме того, в тексте апелляционной жалобы истцом допущена арифметическая ошибка при расчете задолженности. Недоплата по всем выставленным счетам составила не 166.602 руб. 50 коп., а 136.602 руб. 50 коп. С учетом произведенных ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» платежей, задолженность по их уплате у ответчика отсутствует, и требования истца о взыскании суммы основного долга удовлетворению не подлежат. Апелляционным судом не проверяется правомерность включения в сумму исковых требований 237.217 руб. 89 коп. платы за время поиска арендодателем нового арендатора, поскольку с учетом фактически оплаченных ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» сумм задолженность по указанному обязательству ответчиком была погашена. Правомерность погашения задолженности посредством фактической оплаты и зачетом находящихся на депозите денежных средств не является предметом апелляционного обжалования.

В соответствии с пунктом 4.1.1 раздела I договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее первого числа первого месяца соответствующего квартала. В соответствии с пунктом 9.2.1 раздела I договора, в случае неуплаты арендатором любых сумм по договору полностью или частично в течение более 5 рабочих дней, арендатор обязан уплатить неустойку  в размере    0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки по причине неполучения от арендодателя счетов на оплату, отклонены судом как противоречащие материалам дела.

Истцом представлены расписки в получении счетов за соответствующие периоды, из которых следует, что счета получались работниками ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» директором Ерушиной, кассирами Межрад Е.С. и Заколошвилли, тренинг-менеджером Салиховым, директором Грищенко. Фактическая оплата счетов, с указанием на их номера в платежных документах расценена апелляционным судом в качестве признания ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» полномочий указанных лиц действовать от имени организации при получении счетов. Таким образом, арендатор своевременно получал счета на оплату и должен был их оплатить в согласованные сторонами сроки.

Поскольку в установленные договором сроки оплата счетов арендатором произведена не была, истцом правомерно, на основании условий договора, начислена неустойка за несвоевременную оплату. Требования о взыскании неустойки за несвоевременную оплату признаны апелляционным судом по существу обоснованными.

Судом исследован довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания неустойки по причине наличия у истца права уменьшить сумму задолженности арендодателя по внесению арендных платежей посредством зачета сумм из внесенного арендатором депозита.

Апелляционным судом установлено следующее. Доказательства внесения ЗАО «Европеан Актив Корпорация СПб» депозита в материалах дела отсутствуют. Участвующие в деле лица в судебном заседании заявили о невозможности представить такой документ. При этом стороны подтвердили, что такой депозит был внесен арендатором на основании предварительного договора, но не договора аренды. Таким образом, ответчик не представил доказательства того, что внесенный депозит обеспечивает исполнение его обязательств по внесению арендных платежей. Из внесенных