Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 по делу n А56-59798/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

29 октября 2009 года

Дело №А56-59798/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     27 октября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 октября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания:  Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-9978/2009)  Индивидуального предпринимателя Хохлова М.Ю.

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2009г. по делу № А56-59798/2008(судья  Балакир М.В.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Черенковой Елены Николаевны, Индивидуального предпринимателя Александровой Ирины Николаевны

к Индивидуальному предпринимателю Хохлову Михаилу Юрьевичу

о взыскании задолженности по арендной плате, расходов на оплату услуг представителя

при участии: 

от истцов:  Жуматий А.В., доверенность от 13.12.08г., Александрова И.Н. (паспорт)

от ответчика: Поздняков В.М. доверенность 78 ВИ 279842 от 08.05.08г.

установил:

Индивидуальные предприниматели Александрова Ирина Николаевна, Черенкова Елена Николаевна обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с  Индивидуального предпринимателя Хохлова Михаила Юрьевича 89 925 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения  № 5 от 01.10.2008г., расположенного по адресу: г. Санк-Петербург, Асафьева ул., д. 7, корп. 1, помещение 12 Н и 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением от 08.06.2009г. с  Индивидуального предпринимателя Хохлова Михаила Юрьевича в пользу Индивидуального предпринимателя Александровой Ирины Николаевны, Индивидуального предпринимателя Черенковой Елены Николаевны взыскано 89 925 руб. задолженности,  10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 3 198 руб. расходов по оплате госпошлины. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ИП Хохлов М.Ю. просит решение отменить, полагая, что изложенные в решении выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик указывает, что переданное ему в аренду помещение 18.10.08г. было залито водой по вине жильцов дома, в связи с чем  помещение  не могло быть использовано по назначению в течение месяца до окончания восстановительных работ, произведенных арендатором.

По мнению подателя апелляционной жалобы, арендодателем нарушены обязанности, предусмотренные п.п.2.1.1, 2.1.4 договора, согласно которым арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность использовать имеющиеся на объекте элементы благоустройства и обеспечения, принимать меры по устранению последствий аварии, пожаров и других чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине арендатора.

Ссылаясь на ч.1 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик полагает, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

ИП Черенкова Е.Н., ИП Александрова И.Н. письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили, в судебном заседании представитель истцов возразил против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  01.10.2008г. между Александровой И.Н., Черенковой Н.Н. (арендодатели) и Хохловым М.Ю. (арендатор)  заключен договор № 5 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение 12Н, общей площадью 163.5 к.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул.Асафьева, д.7, корпус 1, находящееся на первом этаже здания для использования под офис.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 28.02.2009г.

01.10.2008г. по акту приема-передачи указанное помещение передано арендатору.

Согласно п.2.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю установленную договором арендную плату.

В соответствии с п.п.3.1, 3.3  договора арендная плата выплачивается ежемесячно в размере 550 руб. за 1кв.м. и производится один раз в месяц предоплатой, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Из акта осмотра помещения 12Н по ул.Астафьева д.7 к.1 от 19.10.2008г. следует, что 18.10.2008г. арендуемое ответчиком помещение было залито водой с верхних этажей, в результате чего повреждены: потолочная плитка, ковровое покрытие, стеновые панели, элементы мебели, имущество находящееся в подсобном помещении, элементы электропроводки, помещение обесточено.

Ответчик направил в адрес арендодателей письмо от 20.10.2008г., в котором указал на невозможность использования арендуемых помещений, предложил приостановить действие договора аренды и решить вопрос о проведении ремонта за счет средств арендатора с последующим возмещением арендодателем согласно п.п.2.1.6, 2.1.4 договора.

В ответе на указанное письмо  арендодатели потребовали не производить работы до предъявления и согласования сметы на производство восстановительных работ с арендодателем и управляющей компанией; предложили  произвести ремонт за счет средств арендатора после согласования сметы с последующим возмещением арендодателем в рамках отношений по аренде; возместить арендатору упущенную выгоду за 2 недели вынужденного простоя; в случае несогласования стоимости ремонтно-восстановительных работ предложили расторгнуть договор на основании п.5.5 договора.

Ответчик  самостоятельно на основании договора от 06.11.2008г., заключенного с ООО «ВИТА», выполнил ремонтные работы на сумму 191 652 руб. и направил ответчику акт сверки от 04.12.08г., согласно которому оплата за октябрь 2008г. произведена полностью и в срок в сумме 89 925 руб., задолженность по арендной плате на 31.10.2008г. отсутствует, арендная плата за ноябрь 2008г. получена зачтением в счет арендной платы затрат арендатора на ремонт помещения после аварии, произошедшей не по вине арендатора.

С условиями, указанными в данном акте, арендодатели не согласились, о чем сделали записи в акте от 04.12.08г.

Поскольку арендатором в ноябре не была исполнена обязанность по оплате арендной платы, арендодатели обратились в арбитражный суд с настоящим иском,  ходатайствуя также о взыскании  с ответчика в пользу истцов судебных издержек, связанных с оплатой услуг представителя.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в части взыскания задолженности в полном объеме, указав, что не использование арендованного имущества не освобождает арендатора от обязанности оплачивать арендные платежи; договором аренды обязанность по содержанию, обеспечению сохранности, текущему ремонту арендуемого помещения за счет собственных средств возложена на арендатора; дополнительных соглашений к договору аренды о компенсации затрат на ремонт арендуемого нежилого помещения сторонами не заключалось, встречного иска о компенсации произведенных затрат и возмещении причиненных убытков ИП Хохлов М.Ю. не заявлял.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

В соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор в силу п.4 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что состояние арендованного помещения в результате залива, произошедшего не по вине ответчика, существенно ухудшились.

Пунктом 2.1.4 договора обязанность принимать меры по устранению последствий аварий, пожаров и других чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине арендатора, возложена на арендодателя.

Вместе с тем, истцами не представлено каких-либо доказательств по исполнению данной обязанности и принятию мер к ликвидации последствий аварии.

По заявлению ответчика, использование арендуемого помещения в целях аренды по окончании производства ремонтных работ начато им 18.11.08г., что не опровергнуто истцами.

Учитывая, что ответчиком в полном объеме произведена оплата арендной платы за октябрь 2008г., тогда как с 18.10.08г. ответчик не имел возможности использовать помещение, состояние которого существенно ухудшилось в результате залития водой с верхних этажей, что предоставляет ответчику право требовать уменьшения арендной платы, апелляционный суд полагает, что требование истцов о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции неправомерно; наличие задолженности по оплате арендной платы по договору и её размер истцы не доказали.

Содержащиеся в акте осмотра от 19.10.08г. сведения о том, что потолочные покрытия и ковровые покрытия повреждены приблизительно в объеме 60м/кв при общей площади арендуемого помещения 163, 5 кв.м., не является безусловным доказательством наличия у ответчика возможности использовать объект аренды в части; в данном акте также указано на повреждение электропроводки и обесточивание помещения.

Поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом не применена подлежащая применению ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.07.2009г.  по делу №  А56-59798/2008  отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Александровой Ирины Николаевны  и Индивидуального предпринимателя Черенковой Елены Николаевны  в пользу Индивидуального предпринимателя Хохлова Михаила Юрьевича по 500 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

 В.И. Желтянников