Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 по делу n А21-9538/2008. Изменить решение

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

10 декабря 2009 года

Дело №А21-9538/2008

Резолютивная часть постановления объявлена     03 декабря 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 декабря 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей И.А. Сериковой, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5583/2009) Индивидуального предпринимателя Рудина Руслана Андреевича

на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 23.03.09г. по делу № А21-9538/2008 (судья В.В. Конева), принятое

по иску ОАО "КёнигАвто"

к  Индивидуальному предпринимателю Рудину Руслану Андреевичу

о взыскании 269 630 руб. 41 коп.,

при участии: 

от истца: представителя Кулакова В.Ф. по доверенности от 12.01.09г.,

от ответчика: представителя Добрияна Е.В. по доверенности от 12.10.09г.,

установил:

ОАО «КенигАвто» (далее – Общество, Истец) обратилось с иском к Индивидуальному предпринимателю Рудину Руслану Андреевичу (далее – Предприниматель, Ответчик)  о взыскании с учетом изменения иска в соответствии со ст. 49 АПК РФ 183 048 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 712 417 руб. 64 коп. пеней по состоянию на 12.03.2009 г.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.03.2009 г. иск удовлетворен в части взыскания 183 048 руб. 03 коп. задолженности и 183 048 руб. 03 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что у Истца отсутствует право собственности на помещения, переданные Ответчику в аренду, а также на то, что при расчете задолженности Истцом не учтены все имевшие место платежи.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель Истца против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на возникновение права собственности в отношении одного из помещений в результате приватизации, в отношении второго помещения ссылается на его возведение в установленном порядке. В части состояния расчетов представитель Истца подтвердил получение денежных средств по всем представленным Ответчиком платежным документам, за исключением расписки в получении 40 000 руб. от 20.10.2007г., в отношении которой представитель Истца сделал заявление о фальсификации доказательства.

На вопрос апелляционного суда представитель  Ответчика согласился исключить расписку на 40 000 руб. от 20.10.2007 из числа доказательств по делу, в связи с чем названный документ в качестве доказательства апелляционным судом не оценивается.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

01.08.2007 стороны заключили договор аренды № 114 (далее – Договор № 114), в соответствии с которым Истец передал Ответчику в пользование помещение площадью 46 кв.м., расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Железнодорожная, дом 7 (далее - помещение площадью 46 кв.м.), и помещение площадью 11,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Советский пр. 10/пл. Победы 4 (далее - помещение площадью 11,5 кв.м.). Размер арендной платы за оба помещения был установлен п. 4.1 Договора № 114 в сумме 79 370 руб.  31.07.2007 сторонами был подписан акт приема-передачи помещений.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 стороны изменили предмет Договора № 114, установив, что в пользование Ответчику передается только помещение площадью 11,5 кв.м. с определением арендной платы в размере  15 874 руб. 03 коп.

01.01.08г. сторонами был заключен договор аренды № 014 (далее – Договор № 014), предметом которого является помещение площадью 11,5 кв.м. Размер арендной платы   был установлен п. 4.1 Договора № 014  в сумме 15 900 руб.  01.01.08г. сторонами был подписан акт приема-передачи помещения площадью 11,5 кв.м.

Предметом спора является взыскание с Ответчика задолженности за пользование помещениями по Договору № 114 за период с августа по сентябрь 2007 г. и по Договору № 014 за период с января по август 2008 г., а также пеней по Договору № 114 в сумме  349 864 руб. 34 коп. за период согласно расчету (л.д. 136)      и пеней по Договору № 014 в сумме 297 330 руб. за период согласно расчету суммы иска.

При оценке обоснованности заявленных исковых требований апелляционный суд исходит из следующего.

Как установлено статьей 608  ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Право собственности на объекты недвижимости, возникшее после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, в связи с чем является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Представитель Истца подтвердил, что помещение площадью 11,5 кв.м. находилось в здании, возведенном Истцом в 2000 г. на земельном участке,  предоставленном на условиях аренды из городских земель. В дальнейшем здание было снесено в связи с предоставлением земельного участка под застройку другому лицу.

Учитывая то, что право собственности Истца  на здание, возведенное в качестве самостоятельного объекта права после вступления в силу Закона о регистрации, зарегистрировано не было, апелляционный суд считает, что Договор № 114 и Договор  № 014 в части помещения площадью 11,5 кв.м. заключены до момента возникновения права собственности Истца на названные помещение, в связи с чем в данной части являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ.

Поскольку, как установлено статьей 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, у Ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы в части пользования помещением площадью 11,5 кв.м.

При этом апелляционный суд не принимает доводов Истца относительно того, что даже в отсутствие договора пользование имущества является платным.

 Недействительный договор не влечет правовых последствий в виде возникновения у его сторон прав и обязанностей, предусмотренных договором. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор, которым руководствовались стороны, является недействительным, к отношениям сторон подлежат применению нормы о неосновательном обогащении. В силу статьи 1103 ГК РФ эти же правила применяются и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

 В силу статьи 1102 ГК РФ потерпевшим, который вправе требовать от другого лица сбереженные последним без установленных законом или сделкой оснований денежные средства, может быть признано то лицо, за счет которого обогатился приобретатель. По мнению апелляционного суда, в данном случае не подлежит судебной защите право арендодателя на получение платы за пользование помещением, поскольку Истец, не являясь собственником помещения площадью 11,5 кв.м., не является потерпевшим по смыслу ст. 1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования Истца, основанные на Договоре № 014, предметом которого являлось единственно помещение площадью 11,5 кв.м.

В отношении требований, основанных на Договоре № 114, обоснованными являются требования Истца, связанные с оплатой помещения площадью 46 кв.м.

При этом апелляционный суд не считает обоснованными возражения Ответчика относительно отсутствия у Истца права собственности на названное помещение.

В данном случае не имеет правового значения отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на момент заключения Договора № 114 сведений относительно права собственности Истца на помещение площадью 46 кв.м., поскольку согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Как следует из представленных Истцом доказательств, право собственности Истца на помещение по адресу: г. Калининград, ул. Железнодорожная, дом 7, литер. Б, возникло в результате сделки  приватизации государственного имущества 1992 г. При этом до   вступления в силу  названного Закона о регистрации право Истца на названное помещение было зарегистрировано Калининградским бюро технической инвентаризации, что подтверждается регистрационным удостоверением от 21.12.1995 № 2-3367 (л.д. 143).

Возражая против наличия у Истца права собственности на помещение площадью 46 кв.м., Ответчик ссылается на   несовпадении площадей здания расчетно-кассового центра по адресу: г. Калининград, ул. Железнодорожная, дом 7, литер Б по данным представленного Истцом свидетельства о государственной регистрации права  от 31.12.2008 (л.д. 120), приложенного к Договору № 114 плана здания (л.д. 14) и названного выше регистрационного удостоверения от 21.12.95г. В данной части апелляционный суд принимает пояснения Истца относительно того, что приватизированное в 1992 г. здание площадью 99,9 кв.м. было реконструировано, вследствие чего 31.12.2008 в установленном порядке было зарегистрировано право собственности Истца на здание площадью 167,7 кв.м. по адресу: г. Калининград, ул. Железнодорожная, дом 7, литер Б. При этом в  качестве основания для регистрации указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.11.08г.

По мнению апелляционного суда, предоставление в аренду помещения в здании, находящемся в собственности Истца и подвергнутым последним в установленном порядке реконструкции до государственной регистрации реконструированного объекта, не свидетельствует о недействительности договора аренды и не лишает  права Истца на получение платы за пользование таким помещением.  Доказательств невозможности использования помещения площадью 46 кв.м. в период реконструкции здания и предъявления Истцу соответствующих претензий Ответчиком не представлено.

 При определении размера обоснованно заявленных в данной части требований, апелляционный суд учел возражения Ответчика относительно того, что все фактически произведенные им платежи во исполнение условий обоих договоров должны быть зачтены в счет погашения арендной платы за пользование помещением площадью 46 кв.м.  Наличия иных законных оснований для получения от Ответчика платежей, за исключением пользования помещением площадью 46 кв.м., Истец документально не подтвердил.

Оценив представленные сторонами платежные документы, а также подтверждение представителем Истца факта получения денежных средств по распискам Тарасенко Н.Н. от 09.10.07г. и 26.10.07г.,  апелляционный суд установил, что задолженность по оплате пользования помещением площадью 46 кв.м. за период с августа по сентябрь 2007 г. у Ответчика отсутствует.

Согласно совместно произведенному сторонами расчету пеней, установленных Договором № 114 в размере 1 % от размера задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы, пени за просрочку внесения арендной платы в связи с использованием помещения площадью 46 кв.м. за заявленный в иске период составили 42 589 руб. 46 коп.

Вместе с тем, учитывая отсутствие задолженности по арендной плате на момент рассмотрения спора в суде, а также чрезмерно высокий размер неустойки, предусмотренной Договором № 114, апелляционный суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает возможным снизить размер подлежащих взысканию с Ответчика пеней до 5 000 руб.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению. Исковые требования следует удовлетворить в части взыскания 5 000 руб. пеней, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 23.03.09г. изменить.

Взыскать с ИП Рудина Руслана Андреевича в пользу ОАО "КёнигАвто" 5 000 руб. пеней.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО "КёнигАвто" в бюджет РФ 7 836 руб. 79 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с ИП Рудина Руслана Андреевича в бюджет РФ 724 руб. 86 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с ОАО "КёнигАвто" в пользу ИП Рудина Руслана Андреевича 883 руб. 65 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова

 И.А. Тимухина