Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2010 по делу n А13-6905/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 декабря 2009 года                        г. Вологда                    Дело № А13-6905/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Писаревой О.Г. и          Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Белозеровой Д.С.,

при участии индивидуального предпринимателя Деркачева Михаила Александровича, от индивидуального предпринимателя Деркачева М.А. Зайцевой И.С. по доверенности от 20.08.2009, от Департамента земельных отношений Вологодской области Семичевой Е.В. по доверенности от 28.11.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября 2009 года (судья Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Деркачев Михаил Александрович (далее - Предприниматель), ссылаясь на статьи 450, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Вологодской облас­ти с иском к Департаменту земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) о расторжении договора от 23.12.1998 № 24-30009А аренды земельного участка.

Определением от 02.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Вологды (далее – Администрация).

Определением от 17.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен новый собственник объекта недвижимости Деркачев Александр Андреевич.

Департамент 28.08.2009 предъявил встречное исковое заявление, в котором просил обязать Предпринимателя и Деркачева Александра Андреевича подписать к спорному договору аренды дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве.

Протокольным определением от 12.10.2009 суд по заявлению Департамента при отсутствии возражений от других лиц, участвующих в деле, изменил процессуальное положение Деркачева Александра Андреевича и привлек его к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску.

В связи с отсутствием у Деркачева Александра Андреевича статуса индивидуального предпринимателя и неподведомственностью дела арбитражному суду, производство по встречному иску Департамента прекращено со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 27.10.2009 иск Предпринимателя удовлетворен, договор от                  23.12.1998 № 24-30009А аренды земельного участка площадью 436 кв.м, расположенный по улице Можайского, 44 в городе Вологде, расторгнут. С Департамента в пользу Предпринимателя взыскано 2000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Ответчик с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела просил его отменить и в иске Предпринимателю отказать. По мнению подателя жалобы, истец в силу закона с момента продажи объекта недвижимости не является арендатором спорного земельного участка и, как следствие, лицом, заинтересованным по заявленному требованию. Представитель Департамента в судебном заседании поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве и представитель в заседании суда просили оставить жалобу без удовлетворения, находят, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам.

Администрация и Деркачев Александр Андреевич, надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства дела, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции,        23.12.1998 Администрацией (арендо­датель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 24-30009А земельного участка, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство сдать, а арендатор в свою очередь – принять в арендное пользование земельный участок площадью        436 кв.м с кадастровым номером 35:24:1:6:428:20 для эксплуатации и обслуживания магазина по улице Можайского, 44.

Срок аренды – 5 лет.

Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Вологды 25.01.1999 за № 35-24-17-758 в книге записей Государственной регистрации документов, удостоверяющих право на земельные участки в городе Вологде. Поскольку по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По договору купли-продажи от 20.01.2005 Предприниматель продал Деркачеву Александру Андреевичу помещения магазина, расположенные на спорном земельном участке по адресу: город Вологда, улица Можайского, 44. Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области 11.02.2005 произведена государственная регистрация права собственности покупателя на объект недвижимого имущества.

В ответ на письменное обращение Предпринимателя о расторжении договора аренды Департамент 11.06.2009 уведомил его о необходимости оформления прежним и настоящим собственником недвижимости заявления о перемене лица в арендном обязательстве.

Считая указанное требование Департамента неправомерным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с данным иском.

Суд, удовлетворяя исковое заявление, сослался на прекращение оснований для спорного договора аренды.

Оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия не может согласиться с принятым решениям. Судом не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исходя из толкования названных норм права, приведенного в пункте       14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Указанные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 названного выше постановления Пленума  возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем нежилых помещений магазина стал Деркачев Александр Андреевич, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленного Предпринимателем требования о расторжении договора аренды от 23.12.1998 № 24-30009А.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

При таких обстоятельствах решение от 27.10.2009 в обжалуемой части подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября           2009 года по делу № А13-6905/2009 в части расторжения договора от 23.12.1998 № 24-30009А аренды земельного участка и взыскания с Департамента земельных отношений Вологодской области в пользу индивидуального предпринимателя Деркачева Михаила Александровича      2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины отменить.

Отказать индивидуальному предпринимателю Деркачеву Михаилу Александровичу в удовлетворении иска о расторжении договора от     23.12.1998 № 24-30009А аренды земельного участка.

В остальной части решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября 2009 года по делу № А13-6905/2009 оставить без изменения.

Взыскать   с   индивидуального   предпринимателя   Деркачева    Михаила Александровича в федеральный бюджет 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий                                                               С.В. Козлова

Судьи                                                                                                   О.Г. Писарева

О.А. Федосеева