Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2010 по делу n А05-20630/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 марта 2010 года                          г. Вологда                   Дело № А05-20630/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Пестеревой О.Ю. и  Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания                 Любишкиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капелька» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 февраля 2010 года по делу № А05-20630/2009 (судья Звездина Л.В.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Капелька» (далее – Общество, ООО «Капелька») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к мэрии г. Архангельска (далее – Мэрия) о признании недействительным решения от 27.10.2009 об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Адмирала Кузнецова, д. 25, площадью 151 кв. м.

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

Общество в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Полагает, что преимущественное право на заключение договора аренды заявителем не утрачено. Также указывает, что Мэрией в проекте договора купли-продажи указана завышенная стоимость спорного помещения. 

Мэрия отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                   АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 07.06.2006 № 161 Обществу переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 151 кв.м, расположенные по адресу:                  г. Архангельск, ул. Адмирала Кузнецова, д.25а (первый этаж). 

Распоряжением от 17.08.2009 № 1119р «О приватизации муниципального имущества по ул. Адмирала Кузнецова, 25» мэр г.Архангельска предписал осуществить приватизацию арендуемого имущества муниципального образования «Город Архангельск» (нежилого помещения № 1 – 10 первого этажа общей площадью 151 кв.м по адресу: г.Архангельск, ул.Адмирала Кузнецова, д.25) и предоставить ООО «Капелька» преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в рассрочку, в течение 5 лет со дня заключения договора купли-продажи, по цене, равной 6 111 800 руб. (без учета НДС) при соблюдении условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон              № 159-ФЗ).

Ответчик письмом от 26.08.2009 № 003-07/1239 направил заявителю указанное распоряжение, а также проект договора. В данном письме Мэрия предложила Обществу подписать проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке и возвратить подписанный договор и иные документы в срок до 18.09.2009.

ООО «Капелька» письмом от 22.09.2009 уведомило мэрию                              г. Архангельска о согласии реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, указав, что цена помещения, названная в договоре, является явно завышенной, а помещение значительно удалено от центра и требует серьезного ремонта и просило принять к исполнению протокол разногласий к договору, а также изменить в соответствии с этим график оплаты в рассрочку.

Согласно приложенному к названному письму протоколу разногласий от 22.09.2009 заявитель предлагал установить цену продажи арендуемого имущества в размере 3 926 000 руб. и более низкую ставку пеней за просрочку платежа – 0,1% вместо 0,5 %, указанной в проекте договора.

Мэрия письмом от 27.10.2009 № 003-07/1343 отклонила протокол разногласий к договору купли-продажи и  сообщила, что  последним днем для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества являлось 28.09.2009. Поскольку в этот срок Обществом не заключен   договор купли-продажи арендуемого муниципального  имущества, оно  в силу пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ утратило преимущественное  право на приобретение этого имущества.

ООО «Капелька», полагая, что решение ответчика не основано на нормах законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной и государственной собственности, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008.

 Статьей 3 Закона № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в частях 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, согласно Закону № 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение только при соблюдении всех перечисленных условий.

В соответствии с  частью 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9  Закона                     № 159-ФЗ).

Согласно части 4 этой же статьи в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие по принятию решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 435, 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Закона № 159-ФЗ, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого имущества Общества отклонен Мэрией и в установленный тридцатидневный срок со дня получения заявителем данного проекта ООО «Капелька» не подписало этот проект, пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение Мэрии соответствует части  9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. 

 Апелляционный суд согласен с выводом Арбитражного суда Архангельской области о том, что исходя из положений статьи 4 Закона                     № 159-ФЗ, заключение договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным для Мэрии, в связи с этим в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 445 ГК РФ Общество, направившее ответчику протокол разногласий, вправе передать эти разногласия на рассмотрение суда или обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор на его условиях.

 Ссылка подателя жалобы на то, что в проекте договора указана завышенная цена помещения, правомерно отклонена судом первой инстанции.

В соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть проведение оценки уполномоченным органом обязательно.

Из материалов дела усматривается, что Мэрией  заключен с оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Респект» муниципальный контракт от 06.03.2009 № 7 на выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения первого этажа № 1-10 общей площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: г.Архангельск, ул.Адмирала Кузнецова, д.25, для принятия хозяйственного решения.

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете от 24.03.2009 № 171/09, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта составляет 6 111 800 руб.

Доказательств, подтверждающих проведение третьим лицом оценки с нарушением установленного законом порядка и несоответствие, установленной им стоимости отчуждаемого объекта рыночной стоимости заявителем не представлено.

Представленная ООО «Капелька» справка агентства недвижимости «Атриум», содержащая среднерыночную стоимость одного квадратного метра нежилого фонда, находящегося на 1-м этаже пятиэтажного панельного дома 1965 года постройки и расположенного в том же районе, где находится арендуемое Обществом помещение, обоснованно не принята судом первой инстанции в качестве доказательств, подтверждающих рыночную цену имущества, поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможности проведения оценки покупателем, напрямую установив, что оценка проводится по договору, заключенному уполномоченным органом, в рассматриваемом случае – Мэрией г. Архангельска.

Кроме того, принимая во внимание, что величина стоимости объекта оценки является обязательной для сторон сделки, оспаривание ее достоверности возможно лишь путем предъявления самостоятельного иска (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

С учетом изложенного Арбитражный суд Архангельской области правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями  269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 февраля                 2010 года по делу № А05-20630/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капелька»  – без удовлетворения.

Председательствующий

            Т.В. Виноградова

Судьи

            О.Ю. Пестерева

            А.В. Потеева