Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу n А05-4835/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

14 декабря 2010 года

г. Вологда

Дело № А05-4835/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Криптекс» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2010 года по делу     № А05-4835/2010 (судья Шперлинг М.Ю.),

у с т а н о в и л:

муниципальное унитарное предприятие «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Криптекс» (далее – Общество) о взыскании 56 677 руб. 67 коп., в том числе 35 271 руб. 47 коп. долга по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения от 01.01.2007 за август 2009 года, январь, февраль, март 2010 года, 21 406 руб. 20 коп. долга по коммунальным платежам за период с июля 2009 года по март 2010 года (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)). Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.01.2007.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2010 года договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2007, заключенный Предприятием и Обществом, расторгнут. С Общества в пользу Предприятия взыскано 20 241 руб. 23 коп. долга, 2542 руб. 55 коп. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 2267 руб. 10 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом нарушены нормы материального права. Суд не истребовал у истца доказательств правомерного применения коэффициента «Крег», а истцом не представлены надлежащие доказательства, позволяющие определить размер коэффициента «Пзем». Указанные коэффициенты влияют на размер арендной платы. Считает необоснованным расчет по содержанию помещений. В связи с тем, что истец отключил водоснабжение с 10.07.2009, ограничил доступ ответчика в арендуемое помещение, у Общества не было обязанности уплачивать арендную плату за август 2009 года. В своих претензиях ответчик неоднократно требовал произвести перерасчет арендной платы за указанный период. Суд принял во внимание переписку сторон (в частности письмо истца от 13.05.2010 № 289 на претензию ответчика от 28.04.2010), которая свидетельствует о том, что с ноября 2009 года ответчик не имел возможности пользоваться арендованными помещениями, однако в своем решении суд взыскивает коммунальные расходы, в том числе за спорный период, что свидетельствует о противоречивости выводов суда.

Предприятие в отзыве на апелляционную жалобу в ее удовлетворении просило отказать, решение суда – оставить без изменения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком заключен договор субаренды от 01.01.2007, в соответствии с которым истец передал ответчику в пользование нежилые помещения общей площадью 141,2 кв.м в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Логинова, д. 14.

Срок субаренды определен с 01.01.2007 по 03.09.2016. Государственная регистрация договора субаренды произведена 11.05.2007.

Пунктом 3.1 договора субаренды установлено, что субарендатор производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Пунктом 3.2 договора субаренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3.3 договора субаренды арендная плата вносится субарендатором ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца субаренды.

Истцом и ответчиком также заключен договор о порядке распределения расходов на коммунальные услуги и содержание здания от 01.01.2007 № 84/03.

Согласно пункту 1.1 договора № 84/03 истец предоставляет ответчику право пользоваться на арендованном объекте коммунальными услугами: тепловой энергией, холодным водоснабжением, услугами канализации и электроэнергией.

Пунктом 5.1 договора № 84/03 установлено, что ответчик своевременно оплачивает предоставленные истцом коммунальные услуги (тепловую энергию, холодное водоснабжение, услуги канализации и электроэнергию), услуги по содержанию здания и прилегающей территории согласно прилагаемому расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Порядок определения стоимости услуг установлен в пунктах 5.3.1, 5.3.2 и 5.3.3 договора № 84/03.

Согласно расчету субарендной платы от 29.05.2009 ее размер составил в месяц 6754 руб. 21 коп. без НДС, с учетом НДС - 7969 руб. 97 коп.

Как следует из расчета стоимости содержания помещения и коммунальных услуг от 01.06.2009, стоимость содержания помещения и теплоэнергии составила в месяц 1733 руб. 23 коп. без НДС, с учетом НДС - 2045 руб. 21 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.

Из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 данного Кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Величина субарендной платы по договору от 01.01.2007 является расчетной и определена исходя из базовых ставок и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и обязанность Общества вносить арендную плату предусмотрены условиями договора (пункты 3.2 и 3.3).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе устанавливать другой размер арендной платы.

Доводы подателя жалобы о том, что суд не истребовал у истца доказательств правомерного применения коэффициента «Крег», а также истцом не представлены надлежащие доказательства, позволяющие определить размер коэффициента «Пзем», подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Расчет субарендной платы выполнен истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы, утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 № 117. Размер платы за земельный участок определен в соответствии с Положением об арендной плате за пользование земельными участками на территории города Архангельска, утвержденным решениями городского Совета депутатов от 21.12.2005 № 92 и от 21.11.2007 № 559. Расчет стоимости содержания помещения и теплоэнергии выполнен истцом в соответствии с пунктами 5.3.1, 5.3.2 и 5.3.3 договора № 84/03. Проверив представленные истцом расчеты и их экономическое обоснование, суд первой инстанции признал их правильными.

Таким образом, задолженность Общества в размере 20 241 руб. 23 коп., в том числе 7969 руб. 97 коп. долга по арендной плате за август 2009 года и 12 271 руб. 26 коп. долга по коммунальным платежам за период с июля 2009 года по декабрь 2009 года (с учетом уплаченной арендной платы за сентябрь 2009 года), подтверждена материалами дела.

Доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что истец отключил водоснабжение с 10.07.2009, ограничил доступ ответчика в арендуемое помещение, поэтому у Общества не было обязанности уплачивать арендную плату за август 2009 года, являются бездоказательными.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что материалами дела не подтверждается факт невозможности для ответчика пользования арендованными помещениями в августе 2009 года.

Письмо истца от 14.08.2009 не содержит прямых указаний на то, что в августе 2009 года Предприятие препятствовало ответчику пользоваться помещениями. Письма общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» от 23.11.2009, от 07.12.2009 и письмо Предприятия от 13.05.2010 № 289 не имеют отношения к указанному периоду (август - октябрь 2009 года).

Акты об отключении водоснабжения или электроэнергии в августе 2009 года не были составлены ни истцом, ни ответчиком.

Между тем, исследовав имеющиеся в материалах дела претензию общества с ограниченной ответственностью «Автосистема» от 26.01.2010 и переписку сторон (в частности, письмо истца от 13.05.2010 № 289), суд первой инстанции установил, что с января 2010 года ответчик не имел возможности пользоваться арендованными помещениями, в связи с чем правомерно отказал Предприятию в удовлетворении исковых требований о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам за период с января 2010 года по март 2010 года.

Согласно пункту 7.2 договора субаренды арендодатель вправе требовать расторжения настоящего договора при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение двух месяцев.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, арендодателем соблюдена.

В претензии от 15.09.2009 № 587, полученной Обществом 21.09.2009, Предприятие просило его погасить задолженность в общей сумме 24 415 руб. 17 коп., в том числе задолженность по арендной плате за август и сентябрь 2009 года и задолженность по коммунальным платежам, в срок до 01.10.2009.

В связи с неисполнением Обществом претензии о погашения задолженности 06.11.2009 Предприятием арендатору направлено уведомление о расторжении договора субаренды. Факт получения данного уведомления ответчик подтвердил.

Поскольку арендная плата Обществом уплачена только за сентябрь 2009 года (платежное поручение от 27.10.2009), а за август 2009 года не внесена ответчиком в разумный срок и на момент рассмотрения настоящего дела, арбитражный суд обоснованно удовлетворил требование Предприятия о расторжении договора субаренды.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, а следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2010 года по делу № А05-4835/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Криптекс» – без удовлетворения.

Председательствующий

        О.А. Федосеева

Судьи

        А.В. Журавлев

        О.Г. Писарева