Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу n А44-2719/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 декабря 2010 года                     г. Вологда                    Дело № А44-2719/2010

          Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2010 года.  

         Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2010 года.

         Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и  Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вече» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 11 октября 2010 года по делу № А44-2719/2010 (судья Чепрасов А.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вече» (далее – УК «Вече») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Общий дом» (далее – УО «Общий дом») о возложении на ответчика обязанности  передать истцу техническую и иную документацию на жилой дом № 4 по улице Лесная в деревне Сырково Новгородского района Новгородской области.

Решением от 11.10.2010 в удовлетворении иска отказано.

УК «Вече» с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе и дополнении к ней, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права, просит его отменить.

  Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: из протокола собрания от 15.03.2010 следует, что собственники дома  избрали другой способ управления домом - непосредственное управление. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор с УО «Общий дом» в 2009 году подписан без решения собственников дома одним собственником, а не с каждым собственником помещения в таком доме, как это предусмотрено   Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ).  Поэтому при подписании договора как в 2009 году, так и в 2010 году, УО «Общий дом» и собственником помещения Лаузиным И.П. не соблюдена простая письменная форма совершения сделки.  Суд необоснованно отклонил ходатайства о допросе свидетеля Никифоровой Е.А. - председателя инициативной группы и собственника помещений в доме № 4, об истребовании всех первичных документов по выбору способа управления многоквартирным домом в 2009 году и оснований заключения договора управления многоквартирным домом с УО «Общий дом». Истец был лишен возможности представить суду доказательства для всестороннего, полного и правильного рассмотрения дела. Полномочия  директора  УО «Общий дом» Лыковой Н.В.  не подтверждены, в том числе  и на заключение договоров управления с собственниками помещений. На момент заключения  договоров управления многоквартирным домом   УО «Общий дом» не существовало, поскольку устав  зарегистрирован 26.01.2010. Представленный протокол  от 27.02.2009 № 1 не имеет  сведений о порядке и условиях  проведения общего собрания собственников помещений, предусмотренных статьями 36-48 ЖК РФ.

УО «Общий дом» в отзыве на жалобу  возразила против  ее доводов, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

  Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили.  УК «Вече» в дополнении к апелляционной жалобе просило рассмотреть  жалобу в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон  в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее –  АПК РФ).

         Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнения  к ней и отзыва  ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела,  в целях определения способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Новгородская область, Новгородский район, улица Лесная, деревня Сырково, дом № 4, собственниками помещений  проведено заочное голосование, по результатам проведения которого  27.02.2009 составлен протокол.

 Согласно данному протоколу собственники приняли решение о выборе способа     управления   домом -   управление управляющей организацией, а УО «Общий дом» - в качестве  данной организации. Утвердили условия договора с управляющей  организацией.

Собственниками   помещений    в     указанном     доме    заключили  с УО «Общий дом»  договоры по содержанию и ремонту общего имущества.

По  условиям договоров  управления многоквартирным домом они заключены  на один год, начало их действия с 01.04.2009.

Согласно пунктам 7.1 договоров при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении  договора управления по окончании срока его действия договор  считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В силу пунктов 7.9 договоры могут быть  досрочно расторгнуты при условии письменного извещения управляющей организации общим собранием собственников дома не менее чем за два месяца до даты расторжения. Такое извещение должно содержать надлежащим образом заверенную копию решения общего собрания собственников дома (выписку из решения) о досрочном расторжении и надлежащим образом заверенную копию данного собрания (выписку из протокола)

Как следует из искового заявления, собственники помещений в указанном доме провели внеочередное собрание путем заочного голосования, по результатам проведения которого  составлен протокол от 15.03.2010.  Согласно данному протоколу приняты решения: о выборе способа управления – непосредственное управление домом; о заключении договора на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с УК «Вече».

Собственники квартир № 1, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 15, 16, 22, 33, 42, 46, 49 многоквартирного жилого дома № 4, расположенного по адресу: Новгородская область, Новгородский район, улица Лесная, деревня Сырково, 01.04.2010 заключили договор № 2/05 с УК «Вече» на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В адрес УК «Общий дом» 31.03.2010 направлено письмо, подписанное  председателем дома № 4 по улице Лесная в деревне Сырково Поповой, которым  ответчику сообщалось об  изменении способа управления дома, выбора в качестве управляющей организации – УК «Вече». В данном письме ответчику предложено в течение пяти календарных дней подготовить к передаче документы по паспортному столу: домовые книги, поквартирные карточки, карточки регистрации, ордера, документы подтверждающие право собственности на квартиры.

УК «Вече» письмом от 12.04.2010 уведомила ответчика о принятом  на собрании 13.03.2010 решении собственников многоквартирного жилого дома об изменении способа  управления  и просила передать техническую документацию и иные, связанные с управлением этим домом, документы, а также совместно произвести осмотр дома и составить акт технического состоянию общего имущества дома, передать ключи от подвалов, подъездов, выходов на кровлю, перечислить на расчетный счет истца денежные средства, собранные сособственниками по статье «капитальный ремонт».

В письме от 14.04.2010 ответчик отказался передавать  техническую документацию, указав на выполнение своих обязательств по управлению домом на основании ранее заключенных договоров, которые не расторгнуты.

  Невыполнение требований по передаче  документации на дом явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

  Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что при отсутствии доказательства  принятия решения общего собрания собственников дома    о      расторжении    договора управления от 2009 года с УО «Общий дом» и направления ей соответствующего уведомления требование  УК «Вече» не может быть удовлетворено.

   Апелляционная инстанция считает данные выводы обоснованными и соответствующими материалам дела.

   Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

  Частью 1 статьи 162  ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

   Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, представленных в апелляционную инстанцию, УО «Общий дом» приступила к управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Новгородская область, Новгородский район, улица Лесная, деревня Сырково, с 01.05.2009 на основании протокола общего собрания от 27.02.2009 и договоров, заключенных в 2009 году с собственниками помещений.

    Согласно части 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

   При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).

   По условиям  представленных в деле договоров, заключенных  ответчиком с собственниками   помещений в  указанном доме, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении  договора управления по окончании срока его действия договор  считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункты 7.1).

   Таких заявлений от собственников помещений в указанном доме в материалах дела не содержится.

   Части 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривают случаи, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

    В силу пунктов 7.9 договор может быть досрочно расторгнут при условии письменного извещения управляющей организации общим собранием собственников дома не менее чем за два месяца до даты расторжения.

    Таких извещений истец в порядке статьи 65 АПК РФ  в суд не представил.

   Доводы подателя жалобы о том, что  протоколом собрания от 15.03.2010  собственниками дома  избран другой способ управления домом -непосредственное управление, были предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.

 Материалами дела подтверждается, что собственниками помещений в вышеуказанном доме проведено внеочередное собрание путем заочного голосования, по результатам проведения которого  составлен протокол от 15.03.2010. 

   В повестку дня включены следующие вопросы: об избрании председателя, секретаря, счетной комиссии общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; утверждении места размещения информации о проведении общих собраний; о выборе способа управления многоквартирным домом; о выборе организации, с которой будет заключен договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; утверждении размера платы  за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; определении места хранения протоколов и договоров общих собраний.

  Из содержания протокола следует, что по поставленным вопросам приняты следующие решения: выбран способ управления – непосредственное управление домом; заключить  договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с УК «Вече».

  Замена управляющей компании производится в установленном законом порядке путем расторжения договора с предыдущей организацией в соответствии с частью 8 статьи 162  ЖК РФ либо в случае прекращения договора управления с истечением его срока.

  Поскольку о прекращении действия договоров от 2009 года с УО «Общий дом» собственники помещений не заявили, они считаются продленными на следующий год.

   Соглашение о досрочном расторжении договоров управления по данному дому между собственниками жилых помещений и ответчиком отсутствует.

   В заявлениях, полученных ответчиком 01.04.2010 и 13.04.2010 (т. 1 л. 36, 37), в качестве основания передачи технической документации указан только факт выбора  способа управления дома без каких-либо ссылок на допущенные УО «Общий дом» нарушения.

   В соответствии с частью 8.2 статьи 162  ЖК РФ односторонний отказ от договора управления допускается по решению общего собрания собственников при условии, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

   Принятие собственниками помещений решений о способе управления в виде непосредственного управления и выборе истца  как  управляющей организации в отсутствие доказательств о расторжении договоров с ответчиком ввиду нарушения  им условий таких договоров не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.

  Поскольку ранее заключенные договоры от 2009 года в установленном порядке не расторгнуты и истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договоров управления жилым домом, при наличии которых у стороны по договору возникло право на расторжение договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований  истца о возложении на УО «Общий дом» обязанности передать техническую документацию.

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что представленный ответчиком устав утвержден 10.12.2009 и в отношении другой организации - ООО «Общий дом»,  во внимание не принимается.

В соответствии с пунктом 1.2 устава сокращенным фирменным наименованием УО «Общий дом» является – ООО «Общий дом», что не противоречит требованиям законодательства.

Кроме того, устав  ответчика 10.12.2009 утвержден в новой редакции.

Ссылки заявителя на то, что УО «Общий дом» в качестве юридического лица зарегистрирована 26.01.2010, а полномочия ее директора не подтверждены, в связи с этим, ответчик не имел права заключать договоры с собственниками помещений, отклоняется апелляционной  инстанцией.

 Как следует