Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по делу n А13-12289/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 января 2011 года

    г. Вологда

       Дело № А13-12289/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагина О.К. и Митрофанова О.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,

при участии от истца Бушлакова Д.В. по доверенности от 20.10.200 № 25,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября 2010 года по делу № А13-12289/2009 (судья Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Базис» (далее –                      ООО «Базис») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений общей площадью 100,7 кв.м, расположенных по адресу: город Великий Устюг, пер. Революционный, дом 5, на втором этаже, просит определить условия договора в части цены имущества и графика платежей.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, сформулировав их следующим образом: «Установить пункт 2.1 договора в следующей редакции «Цена Объекта составляет 2 111 000 рублей без НДС. Цена объекта является окончательной и изменению не подлежит», утвердить график платежей за нежилое помещение (приложение № 1 к договору) в редакции истца».

Определениями от 15.03.2010 и от 09.07.2010 суд на основании статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Великоустюгского муниципального района (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (далее –             ООО «Бюро независимой оценки»), общество с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт».

Решением  от 13 сентября 2010 года суд  обязал  Комитет в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО «Базис» договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений общей площадью 100,7 кв.м., расположенных по адресу: город Великий Устюг, пер. Революционный, дом 5, в редакции проекта договора купли-продажи Комитета, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 2 111 000 рублей без НДС (2 490 980 рублей с НДС). Цена объекта является окончательной и изменению не подлежит».  Также судом установлен текст приложения № 1 к договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 24.07.2009, устанавливающий график платежей. С Комитета в пользу ООО «Базис» взыскано 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 10 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Комитет с решением не согласился  и обратился с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Считает, что невозможно определить рыночную цену имущества без проведения торгов. Полагает, что цена продаваемых помещений не может составлять 20 963 руб. 25 коп. за квадратный метр, поскольку с начала 2009 года идентичные объекты, находящиеся в этом здании, были реализованы по  более высокой  цене.

Ответчик и третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции отклонил доводы, изложенные в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу –  не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения общей площадью 100,7 кв.м., расположенные на втором этаже в здании по адресу: город Великий Устюг, пер. Революционный, дом 5, являются муниципальной собственностью, указанные помещения предоставлены в аренду истцу (т. 2, л. 120-123).

Рассматриваемые помещения решениями Великоустюгской Думы от 27.02.2009 №18 и от 29.05.2009 № 54 были включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 год.

Во исполнение данных решений Комитет с сопроводительным письмом от 30.07.2009 № 2420 направил истцу проект договора № 3 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 24.07.2009 (т. 1, л. 8-12, 15), по условиям которого последний приобретает в собственность указанные нежилые помещения, по рыночной цене 3 559 700 руб. без учета НДС. Данная цена была определена Комитетом на основании отчета № 010/09-18 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 20.06.2009 (т. 1, л. д. 25).

Истец обратился к ответчику с заявлением от 20.08.2009 о реализации преимущественного права на приобретение указанных помещений.

При этом истец не согласился с предложенной ответчиком редакцией договора и направил в адрес ответчика договор купли-продажи в своей редакции (т. 1, л. 16).

В письме от 26.08.2009 № 2695 Комитет отклонил предложенную истцом редакцию договора и предложил ему заключить договор купли-продажи в первоначальной редакции (т. 1, л. 17).

Истец 31 августа 2009 года направил ответчику подписанный экземпляр договора купли продажи с протоколом разногласий.

Ответчик 03 сентября 2009 года направил истцу протокол согласования разногласий к договору № 3 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 24.07.2009.

ООО «Базис» со своей стороны протокол согласования разногласий не подписало.

Неурегулирование сторонами указанных разногласий в досудебном порядке послужило основанием для обращения ООО «Базис» в арбитражный суд с соответствующим иском.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 названного Федерального закона.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Согласно пункту  2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества и принимая во внимание наличие двух отчетов, в которых имеются значительные расхождения по оценке стоимости объекта (отчет, представленный Комитетом от 29.06.2009 № 010809-18, в котором стоимость отчуждаемого объекта составляет 3 559 700 руб. без налога на добавленную стоимость (далее – НДС) и отчет от 17.08.2009 № 73/09, представленный ООО «Базис», в котором стоимость объекта –  2 158 390 руб. с учетом НДС), суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи  82 АПК РФ назначил по делу финансово-экономическую экспертизу, проведение которой было поручено ЗАО «Вологодская оценочная палата». Исследовав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о недопустимости данного доказательства, изложив основания в судебном решении. 

Сомневаясь в обоснованности отчета № 08-01/Р-10, суд на основании части 2 стать 87 АПК РФ назначил повторную финансово-экономическую экспертизу,  проведение которой  поручил другому эксперту.

По результатам повторной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений согласно экспертному заключению № 26/07/10/Н составила 2 111 000 руб. без НДС. Оценивая в совокупности представленные отчеты истца и ответчика в совокупности с заключением повторной судебной экспертизы № 26/07/10/Н, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные изложенные в последнем документе, наиболее объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилых помещений. Ответчиком указанное экспертное заключение не оспорено.

Поскольку истец в рамках настоящего дела реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости, заявив ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствии доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком Янушевским Д.А. (согласно заключению № 26/07/10/Н) правомерно удовлетворил уточненные требования истца о принятии пункта 2.1 проекта договора купли-продажи от 24.07.2009 с учетом выводов повторной судебной экспертизы.

Довод подателя жалобы о невозможности определения рыночной цены продажи спорного имущества без проведения торгов не принимается судом апелляционной инстанции, так как ответчик, предлагая проект договора купли-продажи истцу,  указывает в нем цену договора, определенную оценщиком, действующим на основании муниципального контракта, которая и является оспариваемой в рамках настоящего дела.

Утверждения о том, что цена продаваемых помещений не может составлять 20 963 руб. 25 коп. за квадратный метр, поскольку с начала 2009 года идентичные объекты, находящиеся в этом же здании, были реализованы по  более высокой цене не имеют отношения к рассматриваемому спору.

Вывод суда первой инстанции в части распределения судебных расходов по экспертизе, проведенной экспертом Янушевским Д.А., в сумме 10 000 руб., внесенных на депозит суда, является правомерным.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября                2010 года по делу № А13-12289/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района – без удовлетворения.

Председательствующий                                                              И.Н. Моисеева

Судьи                                                                                          О.К. Елагина

                                                                                                     О.В. Митрофанов