Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 по делу n А66-10467/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 марта 2011 года

г. Вологда

Дело № А66-10467/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Арсеньева Максима Владимировича на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 января 2011 года по делу                № А66-10467/2010 (судья Владимирова Г.А.),

у с т а н о в и л:

предприниматель Арсеньев Максим Владимирович обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению имуществом города Кимры (далее – комитет, КУИ г. Кимры) о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости, выраженного в письме от 27.08.2010 № И-1137; возложении обязанности направить проекты договоров купли-продажи объектов недвижимости с предоставлением отсрочки по оплате на пять лет.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 18 января 2011 года по делу № А66-10467/2010 в удовлетворении требований Арсеньева М.В. отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование своей позиции ссылается на то, что является сингулярным (частичным) правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Аптека-Управление» (далее – ООО «Аптека-Управление»), которое до апреля 2007 года являлось арендатором спорных объектов недвижимости. В связи с этим Арсеньев М.В. считает, что может претендовать на реализацию преимущественного права приобретения этого имущества.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании договоров от 02.05.2006         № 265, 275, 277, 288, 289 комитетом предоставлены ООО «Аптека-Управление» в аренду следующие объекты недвижимости: нежилое пристроенное к девятиэтажному жилому дому здание общей площадью 342,2 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. 50 лет ВЛКСМ,       д. 67 а (строение литер А); здание аптеки с пристройкой общей площадью   363,1 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Кирова, д. 25 (строение литер А, А1); нежилое помещение общей площадью 53,3 кв.м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Орджоникидзе, д. 34 (помещение № 2,         ком. № 5-11); нежилое помещение общей площадью 30,7 кв. м, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кимры, Борковское шоссе, д. 10 (основное строение, литер А, 1 этаж, ком. № 55); нежилое помещение общей площадью 27,4 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Вагжанова, д. 2 (1 этаж, комн. № 8 и часть ком. № 7).

По истечении срока действия указанных договоров названные стороны заключили договоры аренды от 30.03.2007 № 357, 372, 373, 376, 377 по тем же объектам на тех же условиях.

Соглашениями от 28.04.2007 данные договоры были расторгнуты по обоюдному согласию сторон.

Одновременно 28.04.2007 на основании договоров № 355, 356, 386, 387, 388 спорное имущество передано в аренду предпринимателю Арсеньеву М.В., в дальнейшем оформлены договоры аренды от 29.12.2007 № 447, 448, от 09.01.2008 № 437, 443, от 30.05.2008 № 472, от 30.06.2008 № 479, 480.

Кроме того, Арсеньев М.В. (арендатор) заключил с ООО «Аптека-Управление» (субарендатор) договоры субаренды вышеперечисленного имущества от 01.05.2007 № 4/355, 2/356, 2/386, 3/386, 7/387, 5/388,  от 30.12.2007  № 11/447, 12/448,  от 21.04.2008 № 3/437, от 12.05.2008 № 1/443, от 30.05.2008 № 2/472, 10.01.2009 № 1/479, 2/480.

Желая воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых объектов недвижимости, предприниматель обратился в КУИ г. Кимры с заявлением от 27.07.2010 о реализации этого права.

В ответе от 27.08.2010 № И-1137 комитет отказал в преимущественном праве, указав на то, что  условие о нахождении арендованного имущества во временном владении непрерывно в течение двух и более лет не выполнено.

Предприниматель не согласился с отказом и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации    (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

В рассматриваемом случае первое условие не соблюдено, так как срок аренды Арсеньевым М.В. спорных помещений составил менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Однако, по утверждению предпринимателя, он является сингулярным (частичным) правопреемником ООО «Аптека-Управление», поэтому при  исчислении срока аренды в целях реализации преимущественного права следует учитывать договоры, заключенные с этим обществом.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009     № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Пунктом 3.4.1 договоров аренды, заключенных с ООО «Аптека-Управление», предусмотрено право арендатора с письменного согласия арендодателя распоряжаться предоставленным ему по договору имущественным правом.

Доказательств, подтверждающих наличие предварительного согласия комитета на передачу прав и обязанностей арендатора от ООО «Аптека-Управление» предпринимателю Арсеньеву М.В., в материалах настоящего дела не имеется. Соглашение от 24.04.2007 о передаче прав аренды помещений не согласовано с арендодателем.

Соглашениями от 28.04.2007 договоры, заключенные с обществом, расторгнуты по обоюдному согласию КУИ г. Кимры и ООО «Аптека-Управление».

При этом из договоров аренды, оформленных с предпринимателем, следует, что Арсеньев М.В. заключил их с комитетом самостоятельно, а не в порядке перенайма. Именно комитет по актам приема-передачи муниципального помещения передал предпринимателю спорное имущество в аренду.

Последующие договоры на передачу арендатором Арсеньевым М.В. недвижимого имущества  субарендатору  ООО «Аптека-Управление» не имеют отношения к рассматриваемому спору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предприниматель не является сингулярным правопреемником ООО «Аптека-Управление».

Оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, расходы по госпошлине с комитета в пользу предпринимателя взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 18 января 2011 года по делу № А66-10467/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Арсеньева Максима Владимировича – без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ю. Пестерева

Судьи

Т.В. Виноградова

О.А. Тарасова