Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 по делу n А52-4958/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

05 мая 2011 года

г. Вологда

Дело № А52-4958/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от администрации города Великие Луки Сотникова А.Г. по доверенности от 18.01.2011 № 70, от закрытого акционерного общества «Олимпия» Майбороды Е.Г. по доверенности от 31.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Олимпия» на решение Арбитражного суда Псковской области от 02 марта 2011 года по делу № А52-4958/2010 (судья Васильева О.Г.),

у с т а н о в и л:

администрация города Великие Луки (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу «Олимпия» (далее – ЗАО «Олимпия») о расторжении договора аренды и взыскании 3 899 365 руб. 81 коп., в том числе 3 622 054 руб. 72 коп. задолженности по арендным платежам и 277 311 руб. 09 коп. пеней.

Решением суда от 02.03.2011 исковые требования удовлетворены.

ЗАО «Олимпия» с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить. Податель жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие на момент заключения договора аренды о соответствии земельного участка требованиям санитарно-эпидемиологических норм, а также не определены разрешенное использование такого земельного участка, основанное на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Считает, что, поскольку земельный участок предоставлен незаконно, договор аренды земельного участка от 12.08.2008, в силу норм гражданского законодательства, является ничтожным.

Представитель ЗАО «Олимпия» в судебном заседании доводы, изложенные в жалобе, поддержал.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представитель Администрации указанные в отзыве доводы поддержал.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации от 30.06.2008 № 1392-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды и предоставлении победителю аукциона в аренду земельного участка по ул. Гражданской», протокола от 07.08.2008                № 12, решения постоянно действующей комиссии по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на аукционах и конкурсах Администрацией и ЗАО «Олимпия» заключен договор № 483 аренды земельного участка от 12.08.2008. По договору ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 60:25:040606:0085, площадью               2588 кв.м, расположенный по ул. Гражданской в г. Великие Луки, из земель населенных пунктов для строительства многоквартирного дома. Срок действия договора установлен с 08.08.2008 по 07.08.2011. Договор одновременно является документом о передаче земельного участка от арендодателя арендатору. Обременение земельного участка зарегистрировано 16.10.2008.

Арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 805 руб. 06 коп. за 1 кв. м и вносится равными долями ежемесячно до истечения 15 числа, следующего за отчетным, за декабрь – не позднее                       01 декабря текущего года.

Поскольку ЗАО «Олимпия» арендную плату не вносило, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования признал обоснованными по праву и по размеру. Арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата за период с 08.08.2008 по 31.12.2008 составляет 833 398 руб. 11 коп. Исполнением обязательств является поступление платежа на расчетный счет, указанный в пункте 3.4 настоящего договора.

Судом первой инстанции установлено, что арендная плата                              ЗАО «Олимпия» не вносилась.

Частью третьей статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Администрацией надлежащим образом исполнено. Уведомления о необходимости погасить задолженность по арендной плате направлялись ответчику неоднократно 22.04.2010 (№ 930) и 20.05.2010 (№ 1173), однако ЗАО «Олимпия» не исполнены.

Податель жалобы в обоснование заявленных доводов указывает, что договор аренды является ничтожным, так как истцом не представлены доказательства, подтверждающие получение Терелецким В.Г. какой-либо документации, а также свидетельствующие о соответствии земельного участка требованиям санитарно-эпидемиологических норм. Кроме того, не определены разрешенное использование такого земельного участка, основанное на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение на момент заключения договора аренды.

Арбитражный апелляционный суд считает доводы подателя жалобы несостоятельными и подлежащими отклонению в силу следующих обстоятельств.

Из дела установлено, что Терелецкий В.Г., действующий на основании доверенности от 04.08.2008, получил 12.08.2008 необходимую для заключения договора документацию.

Согласно статьям 185, 186 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность от имени юридического или иного лица подписывается руководителем или иным уполномоченным на это учредительными документами лицом, с приложением печати этой организации.

Доверенность от имени ЗАО «Олимпия» 04.08.2008 выдана              Терелецкому В.Г. на представление интересов общества в Комитете по управлению имуществом города Великие Луки по всем вопросам, связанным с участием на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 60:25:040606:0085 и 60:25:040606:0087, расположенных по адресу: город Великие Луки, улица Гражданская, с правом выступать на аукционе, с правом подавать заявки на участие в аукционе, участвовать в аукционе с правом голоса, представлять, подписывать и получать все необходимые документы и заявления, имеющие отношение к проведению аукциона, в том числе подписывать протокол по результатам аукциона, расписываться и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Из буквального значения перечисленных прав следует, что представитель вправе получать всю документацию от имени организации. Утверждение о том, что полномочие на получение документов должно быть прямо указано в доверенности, не основано на нормах законодательства. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо специальные требования к доверенности, выдаваемой участником аукциона своему представителю на право получения документов по результатам аукциона

Таким образом, довод подателя жалобы об отсутствии у Терелецкого В.Г. полномочий действовать от имени ЗАО «Олимпия» арбитражный апелляционный суд считает несостоятельным.

Довод подателя жалобы о несоответствии земельного участка требованиям санитарно-эпидемиологических норм также является необоснованным, поскольку условиями договора аренды земельного участка не предусмотрена обязанность Администрации передать ЗАО «Олимпия» санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений в целях в том числе установления соответствия (несоответствия) проектной документации объектов хозяйственной и иной деятельности, продукции, работ, услуг, предусмотренных статьями 12 и 13, 15 – 28, 40 и 41 указанного Федерального закона, санитарным правилам.

Санитарно-эпидемиологическое обследование – деятельность органов и учреждений, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор, федеральных государственных учреждений здравоохранения – центров гигиены и эпидемиологии, других организаций, аккредитованных в установленном порядке, по установлению соответствия (несоответствия) требованиям технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования, транспорта, технологического оборудования, технологических процессов, рабочих мест.

Санитарно-эпидемиологическое заключение – документ, удостоверяющий соответствие (несоответствие) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам факторов среды обитания, хозяйственной и иной деятельности, продукции, работ и услуг, а также проектов нормативных актов, эксплуатационной документации.

Пунктом 2 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьями 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, с проведением работ по их формированию.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта включает в том числе проведение работ по формированию земельного участка, определение разрешенного использования земельного участка.

Частью 2 статьи 12 Закона Российской Федерации «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ (далее – Закон № 52-ФЗ) предусмотрено, что при разработке норм проектирования, схем градостроительного планирования развития территорий, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов (далее – объекты) должны соблюдаться санитарные правила.

Пунктом 3 статьи 12 Закона № 52-ФЗ установлено, что предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании изложенного суд делает вывод о том, что отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам не влечет ничтожность договора.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и право арендатора при обнаружении таких недостатков потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено доказательств того, что отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам повлекло или может повлечь невозможность использования спорного земельного участка по назначению – для жилого строительства либо иным образом препятствует его использованию. ЗАО «Олимпия» после заключения договора аренды в августе 2008 года за получением заключения в соответствующие органы (Роспотребнадзор) не обращалось, как и не обращалось за получением разрешения на строительство. Ответчик не доказал, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у него отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом.

Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом должным образом, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 02 марта 2011 года по делу № А52-4958/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Олимпия» – без удовлетворения.

Председательствующий

      Е.В. Носач

Судьи                                                              

      А.Я. Зайцева

      А.Н. Шадрина