Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу n А05-10519/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 августа 2011 года

г. Вологда

Дело № А05-10519/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Моисеевой И.Н. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола без применения аудиозаписи секретарем судебного заседания  Васильевой Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Архремстрой-Север» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 мая 2011 года по делу № А05-10519/2010 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Архремстрой-Север» (далее – ООО «Архремстрой-Север») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 21.07.2010 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, а именно: здания гаражей на 8 автомашин общей площадью           350,2 кв.метра с правом аренды земельного участка сроком на 49 лет, общей площадью 398,0 кв.метра, расположенных по адресу: город Архангельск, округ Ломоносовский, проспект Ленинградский, дом 30, строение 1, и просило изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Общая цена продажи арендуемого имущества и права аренды земельного участка (далее – объект) составляет 693 000 руб. (без учета НДС), в том числе:

1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества – 398 000 руб.

1.2.2 Цена продажи права аренды земельного участка – 173 000 руб.»;

пункт 5.2 договора в редакции: «За нарушение срока внесения платежа Покупатель несет ответственность в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Протокольным определением от 16.11.2010 судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Ореховский Владимир Юрьевич (далее – Предприниматель).

Определением суда от 23.11.2010 для устранения возникших разногласий по определению рыночной стоимости имущества, указанного в договоре от 21.07.2010, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт-Северо-Запад» (далее – ООО «ЦНПЭ «ПетроЭксперт-Северо-Запад») Харченко Валерию Борисовичу, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 08.04.2011 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта.

Решением суда от 20 мая 2011 года пункт 1.2 договора от 21.07.2010 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, изложен в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и права аренды земельного участка (далее - объект) составляет 3 042 000 руб. без учета НДС, в том числе:

1.2.1. Цена продажи арендуемого имущества - 2 869 000 руб.

1.2.2. Цена продажи права аренды земельного участка - 173 000 руб.». Пункт 5.2 договора принят в следующей редакции: «За нарушение срока внесения платежа Покупатель несет ответственность в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, судом взыскано с Мэрии в пользу ООО «Архремстрой-Север» 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

ООО «Архремстрой-Север» с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новый судебный акт, в котором принять условие пункта 1.2 договора от 21.07.2010 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке в следующей редакции: «Общая цена продажи арендуемого имущества и права аренды земельного участка (далее – объект) составляет 693 000 руб. (без учета НДС), в том числе:

1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества – 398 000 руб.

1.2.2 Цена продажи права аренды земельного участка – 173 000 руб.». Считает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела. Полагает, что суд не дал объективной оценки отчету от 06.06.2010 № 3/31-1-3. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд обязан был вызвать эксперта в судебное заседание, назначить дополнительную или повторную экспертизу, поскольку в выводах эксперта имелись неясности.

ООО «Архремстрой-Север», Мэрия и Предприниматель о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей своих не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

До судебного заседания от ООО «Архремстрой-Север» 08.08.2011 поступило ходатайство о проведении судебного заседания путем использования системы видеоконференц-связи. Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании части 5 статьи 159 АПК РФ, поскольку ходатайство о проведении судебного заседания путем использования систем видеоконференц-связи подано в нарушение порядка и сроков, установленных для заявления такого ходатайства, предусмотренных статьями 73, 153.1, 159 АПК РФ.

Рассмотрев заявленное ООО «Архремстрой-Север»  ходатайство о проведении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отклонению, поскольку для проведения повторной экспертизы на стадии апелляционного производства отсутствуют основания, в связи с чем заявленное ходатайство считает необоснованным, не соответствующим процессуальным задачам судопроизводства в суде апелляционной инстанции.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней не согласился, считает, что судом по каждому из отчетов дана полная оценка, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Архремстрой-Север»  - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ООО «Архремстрой-Север» - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «Архремстрой-Север» переданы в аренду муниципальные нежилые помещения, общей площадью 350,2 кв. метра, расположенные по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 30, строение 1 (далее – нежилые помещения), что подтверждается договором аренды от 01.05.2006 № 907.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), ООО «Архремстрой-Север» обратилось к Мэрии с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений по указанному адресу.

Мэрией заявление истца удовлетворено и издано распоряжение от 21.06.2010 № 1087р «О приватизации муниципального имущества по пр. Ленинградскому, 30 стр. 1».

С сопроводительным письмом от 23.06.2010 № 003-07/1070 Мэрия направила в адрес ООО «Архремстрой-Север» проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке с приложением № 1.

В редакции Мэрии пункт 1.2 договора изложен следующим образом: «Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и права аренды земельного участка (далее - объект) составляет 3 042 000 руб. без учета НДС, в том числе:

1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества - 2 869 000 руб.

1.2.2 Цена продажи права аренды земельного участка - 173 000 руб.». Пункт 5.2 изложен в следующей редакции: «За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,5 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3 договора».

Данный проект договора подписан истцом с протоколом разногласий от 15.07.2010, в котором пункт 1.2 изложен в редакции: «Общая цена продажи арендуемого имущества и права аренды земельного участка (далее – объект) составляет - 693 000 руб., в том числе:

1.1.2 Цена продажи арендуемого имущества - 520 000 руб.

1.2.2 Цена продажи права аренды земельного участка - 173 000 руб.». Пункт 5.2 изложен в следующей редакции: «За нарушение срока внесения платежа Покупатель несет ответственность в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

В обоснование цены ООО «Архремстрой-Север» сослалось на «Отчет об оценке рыночной стоимости здания гаража на 8 машин по адресу: город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 30, строение 1» от 15.07.2010 № 39-10, выполненный индивидуальным предпринимателем Лабудиным Борисом Васильевичем.

Мэрия в письме от 12.08.2010 № 003-07/1483  протокол разногласий от 15.07.2010 отклонила, указав при этом, что на основании пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ истец утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны, на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Пунктом