Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2011 по делу n А66-4160/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 августа 2011 года

г. Вологда

Дело № А66-4160/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Моисеевой И.Н. и Смирнова В.И.

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца Кожуховского А.А. по доверенности от 23.05.2011, от ответчика Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Салтыковой А.И. по доверенности от 19.11.2010 № 203 и Драгуш С.А. по доверенности от 16.02.2011 № 40,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 июня 2011 года по делу № А66-4160/2010 (судья Головина Т.И.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Пилот-Медиа» (ОГРН 1026900564404) (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кедрову Андрею Владимировичу  (ОГРН 305690109400130) (далее – Предприниматель) и Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее – Департамент) о признании недостоверным (недействительным) отчета № 136-03-кн о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенному по адресу: Тверская область, город Тверь, бульвар Радищева, дом 29, составленному Предпринимателем, а также определить достоверную величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения, кадастровый номер 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10004/В, обязательную для Департамента при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного помещения с истцом, и обязать ответчика в течение 10 календарных дней направить истцу, подписанный со своей стороны договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена общественная организация «Тверское региональное отделение Российского общества оценщиков» (далее – Организация).

Определением от 02.12.2010 судом для устранения возникших разногласий по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 29, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы» (далее – ООО «АНОиЭ») Чихачеву Александру Алексеевичу. Определением от 17.12.2010 производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Определением суда от 09.02.2011 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 18.01.2011 № 255.

Решением от 20 июня 2011 года суд признал недостоверным (недействительным) отчет № 136-03-кн о рыночной стоимости                        нежилого помещения расположенного по адресу: Тверская область,                               город Тверь, бульвар Радищева, дом 29, составленный                Предпринимателем, определил достоверную величину рыночной                 стоимости указанного нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10004/В, обязательную для Департамента при совершении сделки - договора купли-продажи с истцом в сумме                 10 608 408 руб.18 коп. Кроме того, суд обязал Департамент в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу направить истцу, подписанный со своей стороны договор купли-продажи муниципального нежилого помещения по цене, соответствующей указанной стоимости со всеми необходимыми приложениями. С Предпринимателя и Департамента в пользу Общества взыскано по 10 000 руб. расходов по оплате экспертизы и по 4000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с каждого.

Департамент с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе  просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, что спорные условия договора (о цене и характеристиках объекта) подлежат согласованию сторонами на основе принципа свободы договора в установленном законом порядке.  Указывает на то, что заключение от 18.01.2011 № 255, выполненное экспертом ООО «АНОиЭ» Чихачевым А.А., составлено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности  и федеральным стандартам оценки, что привело к занижению рыночной стоимости объекта. Кроме того, указывает, что судом не оценен и не исследован довод ответчика об утрате истцом права на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

Ходатайство Общества от 23.08.2011 об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области судом апелляционной инстанции определением от 24.08.2011 оставлено без удовлетворения, поскольку данное ходатайство заявлено истцом после вынесения определения о принятии апелляционной жалобы Департамента к производству и назначении судебного разбирательства.

Представители Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в жалобе, просят решение суда отменить, исковые требования Общества оставить без удовлетворения.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции  с доводами, изложенными в ней, не согласились, считают, что выводы суда соответствуют  действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

Предприниматель и Организация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей своих не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  заслушав представителей Общества и Департамента, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Департамента - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 04.11.2004 Департамент и Общество заключили договор аренды нежилого помещения № 2624, сроком до 25.08.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2009).

В соответствии с данным договором Департамент предоставил Обществу во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 244,5 кв.метра, расположенное по адресу: город Тверь, бульвар Радищева, дом 29.

Комитет по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области и Общество 01.12.2009 подписали охранное обязательство  № 84 по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия – «Флигель с конюшнями, нач. 1870-х годов (дополнение к дому жилому, вторая половина XVIII-середина XIX вв. Усадьбы городской Шиндлера)», расположенному по адресу: Тверская область, город Тверь, бульвар Радищева, дом 29 (арендуемая площадь 244,5 кв.метра).

Вместе с тем, согласно выписке из реестра муниципальной собственности города Твери по состоянию на 11.06.2010 площадь указанного объекта недвижимости составляет 224,9 кв. метра.

Общество в порядке пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон  № 159-ФЗ) 30.12.2009 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещения, арендуемого им по договору от 04.11.2004 № 2624.

Департаментом 12.04.2010 издан приказ № 642/р «О приватизации арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения, общей площадью 244,5 кв.метра, расположенного по адресу: Тверская область, город Тверь, бульвар Радищева, дом 29» и был составлен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) (далее - договор купли-продажи), по условиям которого Департамент продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а Общество покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нежилое помещение, общей площадью 244,5 кв.метра, кадастровый номер 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10004/В, согласно данным технического паспорта, составленного ДФГУП «Тверьтехинвентаризация» по состоянию на 23.12.2003, находящееся по адресу: Тверская область, город Тверь, бульвар Радищева, дом 29, который 13.04.2010 вручен Обществу.

В соответствии с пунктом 1.2 договора установлено, что согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости                     № 136-03-кн, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 15 180 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС) 2 315 593руб.).

Не согласившись с условиями договора купли-продажи о цене и площади объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверным отчета Предпринимателя и об определении достоверной рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения.

Кроме того, ранее Обществом в рамках дела №А66-4588/2010 заявлен иск о признании действий (бездействий) Департамента незаконными, который  по решению суда от 01.07.2010 оставлен без удовлетворения в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. 

Истец, обращаясь с исковыми требованиями по настоящему делу, считает, что оспариваемый отчет является недостоверным, поскольку задание Департамента на оценку не содержит полной информации об объекте оценки; в нарушение пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007  № 256, оценщиком не в полном объеме собрана информация, необходимая и достаточная для проведения оценки; в нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007  № 254, в отчете отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны, на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

  В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную