Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 по делу n А66-118/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул.  Батюшкова, д. 12,  г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 октября 2011 года                     г. Вологда                      Дело № А66-118/2011

         Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конановой Е.И.,

         при участии от администрации Конаковского района Камоза Э.Ю. по доверенности от 20.09.2011,  индивидуального предпринимателя Сабановой Анны Ивановны и ее представителя Тубакина В.В. по доверенности от 22.03.20011,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сабановой Анны Ивановны  на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 июля 2011 года по делу № А66-118/2011 (судья Закутская С.А.),

у с т а н о в и л:

администрация Конаковского района (ОГРН 1026901731702; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сабановой Анне Ивановне (ОГРНИП 308691113700018; далее – Предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:43:070534:0021, площадью 400 кв.м, от 18 января 2007 года № 757, заключенного Администрацией и предпринимателем Сабановой А.И., а также о взыскании 60 724 руб. 50 коп. за пользование земельным участком.

Определением суда от 01 июня 2011 года удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил признать расторгнутым договор аренды земельного участка от 18 января 2007 года № 757, заключенный Администрацией и предпринимателем Сабановой А.И., а также взыскать с ответчика 60 724 руб. 50 коп. за пользование земельным участком за период с мая 2009 года по декабрь 2010 года.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 27 июля 2011 года исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Сабановой А.И. в пользу Администрации взыскано  60 724 руб. 50 коп. долга. В остальной части в удовлетворении иска отказано. С предпринимателя Сабановой А.И. в доход федерального бюджета взыскано 2428 руб. 98 коп. государственной пошлины.

Индивидуальный предприниматель Сабанова Анна Ивановна с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт о полном отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы подателя жалобы сводятся к следующим:

- после истечения срока действия договора ответчик не пользовался земельным участком, арендодатель выражал волю на прекращение отношений по аренде земельного участка, в связи с этим договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- договор аренды прекратил свое действие 11 мая 2009 года, поэтому у суда не было правовых оснований для взыскания арендной платы за период с мая 2009 года по декабрь 2010 года;

- за 2 года истец ни разу не сообщил ответчику о том, что считает договор возобновленным, не требовал оплаты, не просил возвратить земельный участок по акту приема-передачи;

- истцом не представлены доказательства использования ответчиком земельного участка в период с мая 2009 года по декабрь 2010 года;

- ответчик не мог использовать земельный участок в период действия договора аренды по назначению ввиду того, что истец не выдавал разрешение на строительство. Кроме того, с 2007 года на спорном земельном участке находится каток, а с 2009 года участок огорожен металлической сеткой.

В судебном заседании ответчик и его представитель доводы жалобы поддержали.

Истец в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражали.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка расторгнутым.

Как следует из материалов дела, постановлением главы Конаковского района Тверской области от 11.05.2006 № 757 предпринимателю Сабановой А.И. предоставлен земельный участок в аренду сроком на 3 года для строительства магазина, с ограничением в пользовании в связи с водоохраной зоной Иваньковского водохранилища, площадью 400 кв.м, в микрорайоне «Г» города Конаково.

На основании данного постановления 18 января 2007 года Администрация (арендодатель) и предприниматель Сабанова А.И. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства магазина. Срок действия договора стороны распространили с 11 мая 2006 года по 11 мая 2009 года.

Договор зарегистрирован 02 марта 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В разделе 3 договора установлен размер арендной платы в 2006 году – 8418 руб. 43 коп., в 2007 году – 8716 руб. 96 коп. В пункте 3.6 договора предусмотрена возможность его изменения арендодателем ежегодно на основании дополнительных соглашений к договору.

В пункте 3.2 договора определены сроки внесения арендной платы – не позднее 15.04, 15.07, 15.09, 15.12 – в размере по 1/4 годовой суммы арендной платы.

В период с декабря 2008 года по май 2009 года предприниматель Сабанова А.И. неоднократно обращалась в Администрацию с заявлениями о продлении срока действия договора аренды. Письмами от 27.02.2009 и от 31 марта 2009 года Администрация в продлении арендных отношений отказала.

Ссылаясь на то, что договор является расторгнутым, однако предприниматель Сабанова А.И. не вернула земельный участок и не внесла арендную плату за период с мая 2009 года по декабрь 2010 года, истец обратился 13 января 2011 года в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела 25 апреля 2011 года погашена запись в ЕГРП об аренде спорного земельного участка от 02 марта 2007 года                      № 69-69-11/3/2007-227.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды после 11 мая 2009 года был продлен на неопределенный срок, и отказал в удовлетворении требования о признании договора расторгнутым, поскольку в ЕГРП погашена соответствующая  запись об аренде.

Апелляционный суд не может согласиться с обжалуемым решением в указанной части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи  621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что еще в феврале 2009 года Администрация сообщила Предпринимателю о своих возражениях против продления договора   аренды по окончании срока его действия.

Таким образом, после 11 мая 2009 года Предприниматель, не возвратив Администрации земельный участок, продолжал пользоваться им при наличии возражений со стороны арендодателя. С учетом положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором аренды от 18 января 2007 года установлен срок его действия по 11 мая 2009 года.

Администрация выразила отказ от возобновления договора после 11 мая 2009 года на новый срок.

Апелляционный суд полагает, что с учетом вышеизложенных обстоятельств дела и положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым с 12 мая 2009 года, в связи с чем соответствующее требование Администрации является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Тот факт, что запись в ЕГРП об аренде была погашена только 25  апреля 2011 года, не имеет правового значения для дела по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из уведомления Конаковского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее – УФРС) следует, что  запись об аренде от 02.03.2007 на земельный участок с кадастровым номером 69:43:070534:0021, площадью 400 кв.м, погашена в соответствии с пунктом 23 «Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135 (далее – Инструкция), на основании заявления Слепцовой Т.Н., действующей от имени муниципального образования «Конаковский район».

В пункте 23 Инструкции предусмотрено, что внесение в ЕГРП указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что обращение в УФРС по истечении двух лет после окончания срока аренды вызвано внутренними организационными проблемами в связи с большой загруженностью сотрудников, занимающихся указанным вопросом.

Поскольку погашение записи в ЕГРП об аренде зависит исключительно от воли сторон и соответствующие действия не предусмотрены действующим законодательством в качестве основания прекращения арендных отношений, то  они не принимаются судом во внимание при определении срока действия договора.

Вместе с тем апелляционная инстанция считает, что расторжение договора аренды с 12 мая 2009 года не освобождает ответчика от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком в период с мая 2009 года по декабрь 2010 года.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 6.3 договора аренды от 18 января 2007 года при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

На день рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции Предпринимателем земельный участок Администрации не возвращен.

Ввиду того, что плату за пользование земельным участком за период с мая 2009 года по декабрь 2010 года ответчик не вносил, основания для ее сбережения у него отсутствуют, соответствующая сумма правомерно взыскана с Предпринимателя в судебном порядке (пункт 1 статьи 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика о невозможности использования земельного участка в связи с тем, что Администрация не выдала своевременно разрешение на строительство, а также ввиду нахождения на нем катка не могут быть приняты во внимание.

Действительно, решением суда от 26 ноября 2008 года по делу       № А66-8203/2007 удовлетворен иск Предпринимателя и признано недействительным постановление Администрации от 19.10.2007  № 1783 об отмене постановления от 11.05.2006 № 757 о предоставлении земельного участка в аренду, а также признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в невыдаче разрешения на строительство магазина. Администрация выдала разрешение на строительство 06 марта 2009 года со сроком его действия до 06 августа 2009 года при том, что срок договора аренды заканчивался 11 мая 2009 года.

Однако в рамках настоящего дела взыскивается задолженность по плате за земельный участок за период с мая 2009 года по 31 декабря 2010 года, то есть после окончания срока действия договора, когда у Предпринимателя не  имелось правовых оснований использования указанного участка.

Поскольку в период действия договора Предприниматель не заявлял о невозможности использовать земельный участок ввиду нахождения на нем в 2007 – 2009 годах катка, платил арендную плату, то указанное обстоятельство также не является основанием для освобождения его от обязанности оплатить задолженность за заявленный в иске период.

При указанных обстоятельствах решение суда в части отказа в признании договора аренды расторгнутым подлежит отмене, иск в этой части – удовлетворению, в остальной части решение суда является законным и обоснованным.

В связи с тем, что иск удовлетворен в полном объеме, подлежит изменению решение суда в части размера государственной пошлины, подлежащей взысканию в бюджет с ответчика. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  110, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

                решение Арбитражного суда Тверской области от 27 июля 2011 года по делу № А66-118/2011 отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании расторгнутым договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:43:070534:0021, площадью 400 кв.м, от 18 января 2007 года № 757, заключенного администрацией Конаковского района и индивидуальным предпринимателем Сабановой Анной Ивановной, и распределения государственной пошлины.

Признать расторгнутым договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:43:070534:0021, площадью 400 кв.м, от 18 января 2007 года № 757, заключенный администрацией Конаковского района и индивидуальным предпринимателем Сабановой Анной Ивановной.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сабановой Анны Ивановны (ОГРНИП 308691113700018) в федеральный бюджет 6428 руб. 98 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

  А.В. Романова

Судьи                                                               

  Е.В. Носач

  А.Н. Шадрина