Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по делу n А66-1109/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДул. Батюшкова, д. 12, г. Вологда, 160001  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 октября 2009 года                      г. Вологда                  Дело № А66-1109/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2009.

Полный текст постановления изготовлен 15.10.2009.

          Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Митрофанов О.В. и                  Носач Е.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Конаковского района на решение Арбитражного суда Тверской области от 06 августа 2009 года по делу № А66-1109/2009 (судья Закутская С.А.),

у с т а н о в и л:     

общество с ограниченной ответственностью «ИССА» (далее –               ООО «ИССА») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации Конаковского района (далее - Администрация) и Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации Конаковского района (далее – Комитет) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 06.11.2007, находящегося в государственной собственности под объектом недвижимости, в части указания цены участка в отношении истца, внесении изменений в данный пункт договора, а также о взыскании с Администрации 182 837 руб. 25 коп., излишне уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 06.11.2007, и 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акишин Алексей Васильевич, общество с ограниченной ответственностью «Армада» (далее – ООО «Армада») и Скрябина Наталья Анатольевна.

В судебном заседании 02.07.2009 истец на основании статьи 49               АПК РФ уточнил заявленные исковые требования и просил вместо взыскания  с Администрации 182 837 руб. 25 коп., излишне уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 06.11.2006, применить реституцию по указанному договору купли-продажи путем взыскания с Администрации денежных средств в сумме 182 837 руб. 25 коп.

Протокольным определением от 02.07.2009 удовлетворено ходатайство представителя истца об изменении предмета исковых требований – применить реституцию по договору купли-продажи от 06.11.2007 и прекращено  производство по делу в части взыскания с Администрации в пользу ООО «ИССА» 182 837 руб. 25 коп., излишне уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 06.11.2007, находящегося в государственной собственности под объектом недвижимости.

Решением от 06 августа 2009 года исковые требования удовлетворены частично, а именно: признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка под объектом недвижимости от 06.11.2007, заключенного между Комитетом и ООО «ИССА», в части установления цены участка в отношении                   ООО «ИССА», в удовлетворении остальной части требования отказано. С Комитета взыскано в пользу ООО «ИССА» 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 5000 руб. судебных расходов.

Администрация с решением суда в части признания пункта 2.1 договора купли-продажи от 06.11.2007 недействительным не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить в указанной части, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает, что суд при вынесении решения неполно исследовал обстоятельства дела и неправильно применил нормы материального права. Заявляет, что спорный договор исполнен – земельный участок, который являлся предметом договора, передан, цена, указанная  в пункте 2.1 договора, уплачена, в связи с чем в него не могут вноситься какие-либо изменения. Истец подписал данный договор, а значит, - согласился с его условиями. Указывает, что Администрация не наделена полномочиями по исследованию документов на приватизацию государственного и муниципального имущества.

ООО «ИССА», Администрация, Комитет, Акишин А.В.,                           ООО «Армада» и Скрябина Н.А. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Администрации - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 06.06.1994 фермерское хозяйство «Витязь» и товарищество с ограниченной ответственностью «НАДЕЖДА» (далее - ТОО «НАДЕЖДА») (правопредшественник ООО «ИССА») заключили договор о совместной деятельности, согласно которому стороны объединили свои денежные средства в размере 120 000 000 руб. для приобретения на аукционе-конкурсе здания и имущества магазина № 35 в городе Конаково в совместно-долевую собственность. После приобретения здание магазина и имущество переходят в собственность сторон в равных долях. Осуществление участия в аукционе стороны поручили фермерскому хозяйству «Витязь» (лист дела 58).  

По результатам проведенного коммерческого конкурса 07.06.1994 победителем по лоту № 1 (продажа муниципального предприятия - магазин № 35) стало фермерское хозяйство «Витязь».

В соответствии с результатами коммерческого конкурса Фонд имущества города Конаково (Продавец) и фермерское хозяйство «Витязь» (Покупатель) заключили договор купли-продажи магазина № 35, расположенного по адресу: город  Конаково, улица Энергетиков, дом 24, со всеми его активами и пассивами, отраженными в инвентаризационной описи, балансе и акте оценки, которые прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью.

Фермерское хозяйство «Витязь» (Продавец) и ТОО «НАДЕЖДА» (Покупатель) 30.06.1994 на условиях договора о сотрудничестве заключили договор купли-продажи части магазина, имеющего отдельный вход, отдельные подвальные складские помещения. Торговая площадь магазина и подсобных помещений составляет 168,9 кв.метра, площадь подвальных помещений - 142,4 кв.метра. Поэтажный план магазина, инвентаризационная опись, акт оценки, договор купли-продажи от 16.06.1994 между Фондом имущества города Конакова и фермерским хозяйством «Витязь» прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью.

На основании решения Собрания депутатов Конаковского района от 27.11.2003 № 265 Комитет (Продавец) и Акишин А.В.,  Скрябина Н.А.,               ООО «ИССА», ООО «Армада» (Покупатели) 06.11.2007 заключили договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка под объектом недвижимого имущества.

По условиям договора от 06.11.2007 Продавец передал в собственность Покупателей земельный участок площадью 2457 кв. метров из общей площади земельного участка, которая равна 3257 кв.метрам, в том числе: ООО «ИССА» - 600 кв.метров, что составляет 1842/10000 доли участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 69:43:07 04 02:0063, расположенного по адресу: Тверская область, город Конаково, улица Энергетиков, дом 24, под зданием магазина в границах, указанных в кадастровом плане участка.

ООО «ИССА» имеет на праве собственности магазин «Игровые автоматы» общей площадью 313,8 кв. метра, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2006 сделана запись регистрации № 69-69-14/28/2006-259, свидетельство о государственной регистрации права от 28.06.2006                     серии 69 АА № 863210.

Согласно пункту 2.1 договора  от 06.11.2007 общая цена земельного участка составляет 898 462 руб. 25 коп., в том числе: стоимость участка              ООО «ИССА» - 219 404 руб. 70 коп., которую надлежало перечислить Покупателям на расчетный счет Получателя - Управления Федерального казначейства по Тверской области (КУИ Тверской области) с наименованием платежа - выкуп земельного участка без налога на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора истец оплатил соответствующую ему долю земельного участка.

Переход права собственности на  земельный участок к ООО «ИССА» зарегистрирован 29.12.2007, о чем сделана соответствующая запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «ИССА» 10.06.2008 обратилось в адрес главы администрации Конаковского района о пересмотре выкупной цены приобретенного им  земельного участка.

Комитет в письме от 10.07.2008 № 840 отказал в пересмотре выкупной цены, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 06.11.2007 полностью сторонами исполнен, переход права собственности зарегистрирован, в связи с чем отсутствуют основания для её пересмотра.

ООО «ИССА» 15.12.2008 представило в Комитет проект соглашения об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 06.11.2007 и возврате денежных средств.

Комитет, рассмотрев предложения истца об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи от 06.11.2007, письмом от 12.01.2009 № 6 отказался от подписания данного соглашения, ссылаясь на то, что ранее извещал истца об отсутствии оснований для внесения изменений в исполненный договор.

Полагая, что в силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001                  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) выкупная цена земельного участка не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (36 567 руб. 45 коп. (1 462 698 руб. х 2,5%)), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования в части признания пункта 2.1 договора недействительным и отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001           № 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). 

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка Законом о введении в действие данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 2  Закона № 137-ФЗ установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если последние ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При этом в данном нормативном акте отсутствует указание на то, что право на льготу при выкупе земельного участка имеют только первоначальные собственники, участвовавшие в приватизации данного имущества.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона               № 137-ФЗ, достаточно установления факта отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При таких обстоятельствах, поскольку объект недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, отчуждался в процессе приватизации муниципального предприятия - магазина № 35, истец приобрел право на приобретение земельного участка под этим объектом недвижимости по льготной цене в соответствии с нормами вышеназванного законодательства.

По смыслу пункта 1 статьи 422 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 2 Закона № 137-ФЗ формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

На основании вышеизложенного пункт 2.1 договора купли-продажи от 06.11.2007 в части определения выкупной цены земельного участка в размере 219 404 руб. 70 коп. противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, в связи с чем договор в указанной части в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части признания пункта 2.1 договора недействительным.

Вместе с тем, признание недействительным условия договора в части завышения цены земельного участка не влечет недействительности всей сделки (статья 180 ГК РФ). 

Проанализировав положения статей 446, 453 ГК РФ и установив, что спорный договор является исполненным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о внесении изменений в данный договор являются необоснованными.

Поскольку нормы статьи 167 ГК РФ определяют, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, то, как правильно отмечено судом, требования истца о применении реституции по договору купли - продажи от 06.11.2007 путем взыскания с Администрации денежных средств в сумме 182 837 руб. 25 коп. являются необоснованными и заявлены к ненадлежащему ответчику, так как Администрация не являлась стороной по данному договору.

Между тем, в целях защиты в судебном порядке обладатель нарушенного гражданского права исходя из смысла статей 11, 12 ГК РФ может воспользоваться не любым, а вполне конкретным гражданско-правовым способом защиты своего права,