Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 n 15АП-10149/2009 по делу n А32-12547/2009 По делу о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, о признании недействительным (ничтожным) договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, о признании недействительным зарегистрированного права аренды земельного участка.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2009 г. N 15АП-10149/2009
Дело N А32-12547/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города-курорта Сочи, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рейтер"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Ильенко Е.И.)
от 11 сентября 2009 г. по делу N А32-12547/2009
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю
к ответчику: Администрации города-курорта Сочи, закрытому акционерному обществу "Евангелика", обществу с ограниченной ответственностью "Рейтер"
при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации г. Сочи, закрытому акционерному обществу "Евангелика" (г. Москва), обществу с ограниченной ответственностью "Рейтер" (г. Москва) о:
- признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 4900004055 от 28.12.2006 земельного участка с кадастровым N 23:49:03 03 014:0067, общей площадью 4 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, для обеспечения эксплуатации здания хозслужбы литер "Ш", здания хозслужбы литер "Ц", "Ц1", "Ц2", заключенный между Администрацией г. Сочи и ЗАО "Евангелика";
- признании недействительным (ничтожным) договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004055 от 28.12.2006 земельного участка с кадастровым N 23:49:03 03 014:0067, общей площадью 4 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, для обеспечения эксплуатации здания хозслужбы литер "Ш", здания хозслужбы литер "Ц", "Ц1", "Ц2", заключенный между ЗАО "Евангелика" и ООО "Рейтер";
- признании недействительным зарегистрированного ЗАО "Евангелика" права аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:03 03 014:0067, общей площадью 4 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1.
Исковые требования мотивированы тем, что Администрация города Сочи не имела права в 2006 году распоряжаться спорным земельным участком, отнесенным законом к федеральному уровню собственности, поэтому договор аренды ничтожен. Соответственно является недействительным и договор о передаче прав и обязанностей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 сентября 2009 года исковые требования удовлетворены частично: договор аренды от 28.12.2006 года N 4900004055 признан недействительным, договор от 29.01.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды также признан недействительным. В удовлетворении иска в части признания недействительным зарегистрированного права аренды отказано. Судебный акт мотивирован тем, что Администрация города Сочи не вправе была осуществлять акты распоряжения (заключать договор аренды) в отношении земельного участка, принадлежащего Российской Федерации, в связи с чем ничтожны и договор аренды и последующий договор о передаче прав и обязанностей. В отношении признания недействительным зарегистрированного права аренды суд указал на отсутствие надлежащего способа защиты гражданских прав.
Не согласившись с решением арбитражного суда, Администрация города Сочи обжаловала судебный акт в порядке апелляционного производства и просила решение полностью отменить. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на следующие обстоятельства. Согласно пункту 10 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными в границах курортов федерального значения (за изъятиями, установленными законом) перешли к муниципальным образованиям. Следовательно, полномочиями по распоряжению земельным участком обладает Администрация города Сочи.
На решение суда также подана апелляционная жалоба обществом с ограниченной ответственностью "Рейтер", в котором содержится просьба об отмене решения и прекращении производства по делу. Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. ООО "Рейтер" считает, что истец в нарушение ст. 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказал наличия своего права или законного интереса, подлежащего судебной защите. ООО "Рейтер" считает, что удовлетворение требований истца не повлечет восстановления его прав, поскольку не вернет земельный участок во владение Территориального управления. Кроме того, Территориальное управление является ненадлежащим истцом, поскольку в силу Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ правомочия по распоряжению спорным участком перешли к Администрации города Сочи. ООО "Рейтер" является законным землепользователем, поскольку на основании договора купли-продажи от 07.12.2006 года, заключенного между ООО "Евангелика" и ООО "Рейтер", приобрело объект недвижимости. Заявитель апелляционной жалобы также указывает на то обстоятельство, что в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указан правообладатель. Суд неправильно истолковал нормы Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", "Об особо охраняемых природных территориях" и не учел, что Федеральным законом от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками отнесены к компетенции органов местного самоуправления.
В судебное заседание арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле, не явились, своих представителей не направили. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Евангелика" (арендатор) 28.12.2006 года заключен договор аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.12.2006 года N 4900004055, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 4 400 кв. м, для обеспечения эксплуатации здания хозслужбы литер Ш, здания хозслужбы литер Ц, Ц1, Ц2 по Курортному проспекту, 120/1 в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли поселений, кадастровый N 23:49:03 03 014:0067.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 29.01.2007 года, ЗАО "Евангелика" (сторона-1) передало ООО "Рейтер" (сторона-2) все права и обязанности по договору аренды от 28.12.2006 года N 4900004055 в пределах срока действия и на условиях указанного договора. Указанный договор также прошел государственную регистрацию 2 февраля 2007 года (л.д. 22, л.д. 103-оборот).
Указанные фактические обстоятельства дела правильно установлены арбитражными судом первой инстанции на основании письменных доказательств и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, являлся, в частности, Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Согласно п. 6 ст. 2 указанного Закона в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты - п. 1 ст. 2 Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 указанного Закона отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона (в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора аренды) "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. На основании данных законодательных актов следует вывод, что курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находившиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являлись федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях, находились в ведении федеральных органов государственной власти (до принятия Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ).
Поскольку право собственности Российской Федерации возникло в силу закона и не зависит от наличия государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок согласно ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации относится к федеральной собственности. При таких условиях орган местного самоуправления не вправе был распоряжаться земельным участком.
Таким образом, на момент возникновения спорных правоотношений, земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являлись федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях и находились в ведении федеральных органов государственной власти. То обстоятельство, что право собственности на конкретный земельный участок не было зарегистрировано за Российской Федерацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, не влияет на вывод о принадлежности земельного участка Российской Федерации в силу прямого указания закона.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
В соответствии с Положением о Территориальном управлении, утвержденным Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37, полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края, наделено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Вместе с тем, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю не принимало решения о предоставлении спорного земельного участка в аренду ЗАО "Евангелика" и не уполномочивало на это Администрацию г. Сочи, а также не давало согласия на передачу прав и обязанностей ООО "Рейтер" по договору о передаче прав и обязанностей от 29.01.2007.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу о том, что Администрация города Сочи не вправе была заключить договор аренды земельного участка и что указанный договор является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку ничтожный договор не способен породить какие-либо права и обязанности, правомерно признан недействительным и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Соответствующие доводы заявителей апелляционной жалобы отклонены апелляционным судом как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Обсуждая тезис апелляционной жалобы о ненадлежащем истце, апелляционный суд отмечает следующее. Несмотря на то, что право распоряжения земельным участком со дня вступления в силу Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ перешло к Администрации города Сочи, указанное обстоятельство не исцеляет правового порока
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 n 15АП-10146/2009 по делу n А32-13105/2006 По требованию об отмене определения о прекращении производства по делу об обязании заключить договор купли-продажи.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также